Căn hộ lõi TPHCM vượt 90 triệu đồng/m², thị trường ở thực dịch chuyển ra vùng ven

Giá căn hộ lõi TPHCM tiếp tục lập mặt bằng mới, nguồn cung dần dịch chuyển ra vùng ven. Ảnh: Minh Hoàng

Theo các đơn vị nghiên cứu, giá căn hộ lõi TPHCM trong năm 2025 tiếp tục lập mặt bằng mới do nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, song thanh khoản vẫn được duy trì nhờ nguồn cung cải thiện và chính sách bán hàng linh hoạt.

Trong báo cáo thị trường quí 4-2025 của CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại vùng lõi TPHCM hiện đạt khoảng 92 triệu đồng/m2, tính theo diện tích thông thủy và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng cùng phí bảo trì, tăng gần 21% so với cùng kỳ năm 2024.

Đà tăng này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung, khi hơn 50% số căn hộ chào bán mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá phổ biến trên 120 triệu đồng/m2. Nhiều dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo cũng điều chỉnh giá tăng từ 30% đến 50% so với các đợt trước.

Dữ liệu của CBRE cho thấy trong năm 2025, thị trường TPHCM cũ ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng 40% so với năm trước. Riêng quí 4 có 3.135 căn được đưa ra thị trường, cao hơn 23% so với quí 3.

Để duy trì sức mua trong bối cảnh giá bán cao, nhiều chủ đầu tư kéo dài tiến độ thanh toán lên đến 5 năm, kèm chiết khấu từ 5% đến 16%, giúp tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 73% trong cả năm và lên tới 90% trong quí 4.

Báo cáo thị trường năm 2025 của DKRA Consulting cho thấy phân khúc căn hộ tại TPHCM và vùng phụ cận phục hồi rõ nét. Nguồn cung sơ cấp tăng 73% so với năm 2024, trong đó TPHCM chiếm khoảng 87% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn hộ, gấp khoảng 2,5 lần cùng kỳ, với Bình Dương cũ đóng góp tới 53% tổng nguồn cung mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp tại TPHCM tiếp tục dẫn đầu về tốc độ tăng, dao động từ 4% đến 16%, trong khi giá thứ cấp tăng bình quân từ 10% đến 18%.

Trong khi đó, Avison Young Việt Nam cho rằng giá căn hộ trung tâm TPHCM vượt khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực đang thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, trong đó Bình Dương nổi lên nhờ lợi thế sáp nhập hành chính và hạ tầng, qua đó giảm áp lực cho khu lõi.

Theo CBRE Việt Nam, sau sáp nhập, thị trường Bình Dương ghi nhận khoảng 17.300 căn hộ chào bán mới, gần 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An cũ.

Giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực này hiện khoảng 47 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 49% so với TPHCM cũ. Về triển vọng, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ tại TPHCM cũ có thể tăng gấp đôi trong thời gian tới, chủ yếu đến từ khu vực phía Đông.

Nếu tính trên toàn địa bàn TPHCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn, trong đó Bình Dương cũ chiếm hơn một nửa.

Theo Avison Young, giá căn hộ nhiều khả năng tăng chậm lại khi pháp lý bị siết chặt, trong khi chiến lược bán hàng sẽ chuyển sang bám sát nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng đầu cơ.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nguồn cung căn hộ năm 2026 nhiều khả năng duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, tuy nhiên thanh khoản vẫn sẽ mang tính chọn lọc.

Việc rà soát pháp lý chặt chẽ và thời gian phê duyệt kéo dài khiến mặt bằng giá khó tăng nhanh, trong khi sức hấp thụ ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng đầu cơ.

Gia An