Căn hộ Phú Mỹ Hưng: Từ 27 triệu lên 170 triệu đồng/m2 sau gần 20 năm

Nhà ít, khách đông, bốc thăm để giành suất chọn căn

Được quy hoạch từ đầu thập niên 1990, với quy mô 774ha trong tổng thể đô thị mới Nam Sài Gòn (TPHCM), Phú Mỹ Hưng được xem là một trong những khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại Việt Nam.

Thay vì phát triển các dự án nhà ở riêng lẻ, khu đô thị này được định hướng tích hợp nhà ở với các chức năng thương mại, tài chính, giáo dục, y tế, dịch vụ và không gian xanh. Sau hơn 30 năm phát triển, quỹ đất dành cho nhà ở ngày càng hạn chế. 

Trước đây, Phú Mỹ Hưng thường tung ra thị trường các dự án có quy mô lớn. Tuy nhiên, những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới rất hạn chế. Mỗi dự án thường có số lượng sản phẩm giới hạn, tập trung vào phân khúc trung và cao cấp trở lên.

Đơn cử, dự án căn hộ The Aurora mở bán năm 2024 với 95 căn. Cũng trong năm 2024, Phú Mỹ Hưng giới thiệu dự án L'Arcade với 37 sản phẩm bất động sản thương mại kết hợp chức năng nhà ở. Cuối năm 2025, The Sculptura được Phú Mỹ Hưng đưa ra thị trường với 75 căn hộ và 10 cửa hàng.

Nguồn cung hạn chế, giá bán cao nhưng căn hộ tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn thu hút người mua. Ảnh: Anh Phương

Nguồn cung các dự án mới nhỏ giọt nhưng vẫn thu hút khách mua. Một số dự án tại Phú Mỹ Hưng khi mở bán ghi nhận lượng khách hàng đăng ký mua vượt xa số sản phẩm chào bán.

Trong giai đoạn 2017-2018, một số dự án thuộc khu phức hợp Phú Mỹ Hưng Midtown ghi nhận lượng khách đăng ký cao hơn nhiều lần số sản phẩm chào bán. Cụ thể, The Grande có 309 căn hộ, The Symphony có 319 căn hộ và 73 cửa hàng, trong khi The Signature có 516 căn hộ. Theo số liệu công bố của chủ đầu tư, lượng hồ sơ đăng ký tại các dự án lần lượt vượt 1.500, khoảng 3.000 và 3.300 hồ sơ.

Cuối năm 2025, The Sculptura mở bán chỉ 75 căn hộ nhưng ghi nhận hơn 750 lượt đăng ký quan tâm. Theo thông tin từ chủ đầu tư, toàn bộ căn hộ được giao dịch thành công trong vòng một giờ.

Theo anh Hưng, một môi giới mua bán thứ cấp tại Phú Mỹ Hưng, khu đô thị này có lợi thế nhờ hệ thống hạ tầng, tiện ích đã hình thành và cộng đồng cư dân hiện hữu. Bên cạnh khách hàng mới, nhiều cư dân tại đây vẫn có nhu cầu mua thêm khi có dự án mới. 

Nam môi giới cho biết cách thức phân phối sản phẩm tại đây cũng rất khác biệt. Đối với những dự án có lượng khách đăng ký vượt xa số sản phẩm, chủ đầu tư tổ chức bốc thăm để xác định thứ tự ưu tiên chọn căn. Theo đó, khách hàng được lựa chọn sản phẩm theo thứ tự đã xác định, tùy thuộc vào số căn hộ còn lại tại thời điểm đến lượt.

Giá căn hộ tăng hơn 6 lần, chuyển dần sang phân khúc hạng sang

Không chỉ khan hiếm nguồn cung, mặt bằng giá nhà ở tại Phú Mỹ Hưng cũng tăng đáng kể. Nếu các dự án trước đây chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp thì những sản phẩm mới gần đây tập trung ngày càng nhiều vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo khảo sát của PV VietNamNet, năm 2021, dự án Cardinal Court mở bán với giá khoảng 80 triệu đồng/m2. Đến giữa năm 2024, The Aurora ra mắt thị trường với giá chào bán từ 90-132 triệu đồng/m2. Mức giá cụ thể tùy thuộc vị trí, diện tích và loại căn hộ.

Ở phân khúc nhà phố thương mại kết hợp căn hộ ở, 37 sản phẩm tại L'Arcade được chào bán năm 2024 với giá từ 67-102 tỷ đồng/căn. Đây là loại hình bất động sản thấp tầng hỗn hợp, có diện tích sử dụng lớn, khác biệt với căn hộ chung cư thông thường.

Đến cuối năm 2025, mặt bằng giá tại các dự án mới tiếp tục tăng. The Sculptura có giá chào bán từ 170-190 triệu đồng/m2, trong khi The Regency được giới thiệu với mức giá khoảng 170 triệu đồng/m2.

Nếu chỉ xét loại hình căn hộ và chưa tính đến khác biệt về vị trí, thiết kế, diện tích hay chất lượng bàn giao, giá bán tại Phú Mỹ Hưng đã tăng mạnh.

Cụ thể, so với mức giá khoảng 27 triệu đồng/m2 tại Sky Garden 3 năm 2007, giá chào bán The Regency hiện nay cao hơn 6 lần. Mức giá của The Aurora cũng cao gấp khoảng 3-5 lần so với Sky Garden 3.

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ TP.HCM đang dần cải thiện nhưng phân bổ không đồng đều. Hơn 55% nguồn cung đủ điều kiện mở bán tập trung tại khu vực Bình Dương cũ.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, tạo áp lực lên khả năng chi trả của người mua. Dữ liệu Savills cho thấy 80% giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý II/2026 đã vượt 100 triệu đồng/m², còn tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32%.

Những dữ liệu này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa nguồn cung, mặt bằng giá và khả năng chi trả. Trong bối cảnh đó, các dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và nguồn cung giới hạn vẫn có thể thu hút sự quan tâm của một bộ phận khách hàng.