Căn hộ TP.HCM đổi hướng theo hạ tầng khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển dịch đáng chú ý: nguồn cung dần trở lại nhưng chưa đồng đều, giá bán tiếp tục ở mức cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực tài chính. Khi nhà ở tại khu vực trung tâm vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, hạ tầng giao thông và sự phát triển của các đô thị vệ tinh đang mở rộng không gian lựa chọn.

Theo các số liệu được Savills Việt Nam công bố, quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý đang tạo điều kiện để nhiều dự án từng đình trệ tiến gần hơn tới giai đoạn triển khai. Tính đến đầu tháng 9/2026, TP.HCM đã hoàn tất tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Trong danh sách 921 dự án được tổng hợp sau khi triển khai cơ chế mới, 233 dự án đã hoàn tất tháo gỡ, còn 688 dự án được các sở, ngành đề xuất phương án xử lý.

Thị trường căn hộ TP.HCM đổi hướng theo hạ tầng khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả.

Những chuyển động này bắt đầu phản ánh vào nguồn cung nhà ở. Trong bảy tháng đầu năm, có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, gồm 30 dự án căn hộ với tổng cộng 21.165 căn.

Tuy nhiên, nguồn cung mới không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Theo phân tích từ danh sách dự án do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, khu vực Bình Dương trước đây chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán. Tỷ trọng này cho thấy nguồn hàng mới đang tập trung đáng kể ở những địa bàn có quỹ đất và dư địa phát triển lớn, thay vì khu vực nội thành cũ.

Sự dịch chuyển ấy phản ánh một thực tế: việc cải thiện nguồn cung không chỉ phụ thuộc vào tốc độ tháo gỡ pháp lý mà còn gắn với khả năng phát triển dự án tại từng khu vực. Những địa bàn ngoài lõi đô thị đang có thêm cơ hội đón dòng sản phẩm mới, trong khi nguồn cung tại các khu vực trung tâm vẫn chịu nhiều giới hạn.

Dù nguồn hàng được bổ sung, giá căn hộ chưa xuất hiện dấu hiệu giảm trên diện rộng. Dữ liệu Savills cho thấy trong quý II/2026, khoảng 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32%, phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và sức mua thực tế.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM. 

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới chưa có chuyển biến đáng kể. Sức mua chững lại trong khi giá vẫn neo cao, khiến người mua ở thực phải cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định.

"Nhu cầu nhà ở không biến mất, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng trở thành bài toán khó. Khi giá bán vượt quá thu nhập tích lũy của nhiều gia đình, việc vay vốn để mua nhà cũng đòi hỏi khả năng tài chính dài hạn. Chi phí vay cao cùng áp lực trả nợ khiến người mua có xu hướng trì hoãn giao dịch hoặc chuyển sang những khu vực có giá thấp hơn" bà Hương chia sẻ.

Trong bối cảnh đó, hạ tầng giao thông đang trở thành một yếu tố quan trọng định hình lại thị trường. Nếu trước đây khoảng cách tới trung tâm thường được xem là tiêu chí hàng đầu, người mua hiện phải cân đối thêm thời gian di chuyển, khả năng kết nối với nơi làm việc, tiện ích sinh hoạt và tổng chi phí sở hữu nhà.

Những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi hơn, đồng thời duy trì mức giá dễ tiếp cận, có thể trở thành lựa chọn thay thế cho nhóm khách hàng không đủ khả năng mua nhà tại khu vực lõi đô thị. Xu hướng phát triển các đại đô thị và dự án quy mô lớn tại vùng ven vì vậy không chỉ mở rộng nguồn cung mà còn góp phần dịch chuyển nhu cầu nhà ở.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, gần như toàn bộ nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoại vi. Hai khu đô thị quy mô lớn ở phía Bắc và phía Nam cũng chiếm hơn 90% lượng giao dịch toàn thị trường trong phân khúc này, theo số liệu được cung cấp trong báo cáo của Savills. Diễn biến cho thấy sức hút của các dự án quy mô lớn có khả năng cung cấp đồng bộ nhà ở, tiện ích và không gian sống.

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ tạo ra lợi thế bền vững khi đi cùng khả năng chi trả và nhu cầu ở thực. Một dự án nằm tại khu vực được kỳ vọng phát triển không đồng nghĩa sẽ có thanh khoản tốt nếu giá bán vượt quá khả năng tài chính của nhóm khách hàng mục tiêu. Người mua ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực tế, thay vì chỉ đặt kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Trong 6-12 tháng tới, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa theo vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và chính sách bán hàng. Theo bà Hương, mặt bằng giá chung khó giảm mạnh do chủ đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí vốn lớn. Nếu xuất hiện điều chỉnh, diễn biến nhiều khả năng tập trung ở từng dự án và thể hiện qua các chính sách hỗ trợ tài chính, chiết khấu hoặc giãn tiến độ thanh toán, thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết.

Điều này đồng nghĩa người mua cần đánh giá kỹ tổng chi phí sở hữu, nghĩa vụ trả nợ và khả năng khai thác căn hộ trong dài hạn. Với chủ đầu tư, khả năng đáp ứng nhu cầu thực, kiểm soát giá bán và tạo ra giá trị sử dụng tương xứng sẽ ngày càng quan trọng đối với thanh khoản.

Thị trường căn hộ TP.HCM vì vậy không đơn thuần đứng trước câu hỏi giá sẽ tăng hay giảm. Vấn đề cốt lõi là nguồn cung mới đang dịch chuyển về đâu, hạ tầng mở rộng không gian đô thị đến mức nào và những sản phẩm nào thực sự nằm trong tầm với của người mua. Trong giai đoạn mới, dự án có vị trí phù hợp, kết nối thuận tiện và mức giá tương xứng với khả năng chi trả sẽ có nhiều cơ hội giữ sức hút hơn.