Cần kiểm soát nguy cơ thu tiền trước thời điểm được phép đối với nhà ở hình thành trong tương lai

 Quang cảnh phiên làm việc của Quốc hội ngày 30/10. Ảnh: Quốc hội

Ngày 30/10, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận tại Hội trường Diên Hồng về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tại phiên thảo luận, các đại biểu tập trung vào cách bảo vệ khoản tiền người mua giao cho chủ đầu tư: từ tiền đặt cọc tối đa 5%, khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại đến thư bảo lãnh ngân hàng; đề nghị kiểm soát tiền theo đúng bản chất giao dịch, làm rõ điều kiện giải tỏa và trách nhiệm hoàn trả khi phát sinh rủi ro.

Cần kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được các đại biểu đánh giá là cần thiết để bảo vệ người mua. Tuy nhiên, theo đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH thành phố Cần Thơ), để quy định có thể thực hiện trong thực tế, cần kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc; đề nghị khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

 Đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH thành phố Cần Thơ) phát biểu thảo luận. Ảnh: Quốc hội

Cùng quan tâm đến nguy cơ thu tiền trước thời điểm được phép, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) lưu ý các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua.

 Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) phát biểu thảo luận. Ảnh: Quốc hội

Đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.

 Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) phát biểu thảo luận. Ảnh: Quốc hội

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "phí ưu tiên" trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép.

Việc giữ khoản tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại giúp bảo vệ người mua

Một nội dung được nhiều đại biểu đề nghị làm rõ là khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Theo đại biểu, cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.

 Các đại biểu tham dự phiên họp. Ảnh: Quốc hội

Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản 5%: tài khoản do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào để giải tỏa, người mua được hưởng khoản lãi phát sinh ra sao, cũng như cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Đại biểu cho rằng khoản tiền chỉ thực sự bảo vệ được người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục. Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.

Bên cạnh đó, cũng có đại biểu đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí và cơ chế kiểm soát khoản 5% này. Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền cho chủ đầu tư cần dựa trên sự tự nguyện và không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao đầy đủ hồ sơ.

Chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, phát biểu tiếp thu, giải trình, làm rõ ý kiến đại biểu nêu tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cảm ơn các đại biểu Quốc hội đã góp ý cho dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các ý kiến thảo luận tại phiên họp tập trung vào quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài; nghĩa vụ tài chính của dự án; quỹ đất đối ứng cho dự án BT; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu; hợp đồng kinh doanh bất động sản và khoản 5% giá trị hợp đồng người mua chưa phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận.

 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu tiếp thu, giải trình, làm rõ ý kiến đại biểu nêu tại phiên thảo luận. Ảnh: Quốc hội

Cụ thể về tiền đặt cọc, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật đã quy định điều kiện được nhận đặt cọc; đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Theo Bộ trưởng, trước khi được đặt cọc, dự án phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục; nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc mới đến giai đoạn được phép nhận đặt cọc.

Đối với khoản 5% còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết khoản tiền này được đặt tại ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong suốt quá trình triển khai dự án, từ nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền xây dựng đến nghiệm thu, bàn giao. Khi công trình hoàn thành và bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại…