Cần làm rõ các tiêu chí thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Quang cảnh phiên làm việc của Quốc hội sáng 3/11 (ảnh: VPQH cung cấp).

Có nên quy định bắt buộc phải tách thửa?

Góp ý về quyền của người sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Đoàn ĐBQH Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, khoản 2 Điều 27 quy định, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đã phân chia được thêm phần, nếu từng thành viên của nhóm thực hiện quyền đối với quyền sở hữu quyền sử dụng đất của mình thì phải tách thửa.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Đoàn ĐBQH Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp).

Đại biểu chỉ rõ, nội dung này kế thừa tại Điều 167 của Luật hiện hành. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện có vướng mắc, gây khó khăn, phiền hà cho người sử dụng đất. Quy định bắt buộc phải tách thửa mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất là hạn chế quyền tài sản theo quy định tại Bộ luật Dân sự. Đại biểu đặt vấn đề, nếu thửa đất không đủ điều kiện tách thửa thì xử lý như thế nào?

Bên cạnh đó, tại Khoản 3 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải trình nội dung quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch có một bên trong giao dịch là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đại biểu nhận thấy, đây là quy định được kế thừa từ Luật Đất đai năm 2013 và được thực hiện ổn định cho đến nay. Tuy nhiên, thực tiễn đã có rất nhiều vụ việc lừa đảo của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gây thiệt hại lớn cho bên mua là cá nhân nhưng việc ngăn chặn cho đến nay chưa hiệu quả, nhiều người dân vẫn tiếp tục là nạn nhân của tình trạng này.

Các đại biểu tham dự phiên họp (ảnh: VPQH cung cấp).

Đại biểu cho rằng, cá nhân khi giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản luôn là bên yếu thế, khả năng tiếp cận, nắm bắt thông tin về tài sản giao dịch còn hạn chế nên cần thiết có bên thứ ba không phụ thuộc vào lợi ích của các bên để hướng dẫn, giải thích pháp luật cho bên yếu thế, kiểm tra và xác thực về tình trạng pháp lý của tài sản giao dịch để đảm bảo an toàn pháp lý. Do đó, đại biểu đề nghị chỉnh lý lại điểm a, b khoản 3 Điều 27 theo hướng "nếu giao dịch có ít nhất một bên là cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực".

Cần rà soát quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư

Đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Yến - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư thống nhất với các quy định của dự thảo luật.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến cho biết, về phương pháp định giá đất tại Điều 159, đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể và bỏ điểm b tại khoản 5 Điều 159 và điểm c khoản 6 Điều 159 về phương pháp thặng dư.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp).

Đại biểu nêu rõ, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau.

Về giá đất cụ thể tại Điều 161, theo quy định tại khoản 3 Điều 161 và khoản 4 Điều 162 quy định về thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, đại biểu đề nghị ban soạn thảo cân nhắc làm rõ khi tham gia làm thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, các tổ chức tư vấn xác định giá đất trong trường hợp đồng thời do cơ quan tài nguyên môi trường thuê, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện tổ chức thuê, Hội đồng mời; trong ba vai trò này có khác nhau hay không?

Theo đại biểu, thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này.

Đảm bảo an toàn đất do nhà nước giao cho đơn vị sự nghiệp công lập

Quan tâm tới quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, đại biểu Huỳnh Thanh Phương - Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh bày tỏ thống nhất lựa chọn phương án 1. Theo đó, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không có quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương - Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp).

Theo đại biểu, phương án này phát huy được hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo giúp an toàn đất do nhà nước giao cho đơn vị sự nghiệp công lập, tránh được những rủi ro gây thất thoát nguồn lực đất đai của Nhà nước...

Về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đại biểu đề xuất chọn phương án 1. Theo đại biểu, Báo cáo tiếp thu, giải trình đã phân tích những ưu điểm, nhược điểm của các phương án. Có thể thấy, dù chọn phương án nào cũng sẽ có tác động rất lớn trong thực tế vì việc mở rộng đối tượng là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là cách tiếp cận hoàn toàn mới so với luật hiện hành. Mặt khác, trước đây chưa thực hiện nội dung này nên cũng chưa có cơ sở để tổng kết từ thực tiễn.

Phương án này đảm bảo đối tượng nhận quyền sử dụng đất trồng lúa sử dụng đất đúng mục đích, hạn chế tình trạng đầu cơ, thu gom đất trồng lúa nhưng sử dụng không đúng mục đích. Nếu kiểm soát không chặt chẽ, tình trạng lợi ích nhóm có thể xảy ra trong việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất phi nông nghiệp.

Cần làm rõ các trường hợp thu hồi đất tại Điều 79

Góp ý vào dự án Luật này, đại biểu Mai Thị Phương Hoa - Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định quan tâm góp ý về quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79.

Đại biểu Mai Thị Phương Hoa - Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp).

Đại biểu Mai Thị Phương Hoa đề nghị làm rõ các trường hợp thu hồi đất là trường hợp gì và những cơ quan nào sẽ quyết định bởi Luật thì phải rõ ràng, khách quan, minh bạch, nhất là trường hợp liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Đại biểu Mai Thị Phương Hoa cho rằng, trường hợp mà chưa làm rõ được thì thì sẽ trình UBTVQH bổ sung sau theo thủ tục rút gọn. Vì vậy, đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát các khoản 1 đến khoản 31 Điều này.

Liên quan đến quy định về đất đai với khu vực đầu tư nước ngoài, đại biểu Mai Thị Phương Hoa cho biết, nay dự thảo Luật Đất đai tại các Điều 28, Điều 79 và Điều 128 đã bổ sung quy định dự án đầu tư nước ngoài đã được Quốc hội hoặc Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư thì được thu hồi đất hoặc được phép thương lượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án.

Đại biểu cho rằng những quy định nêu trên là phù hợp và cần thiết. Và về Điều 28, đại biểu Mai Thị Phương Hoa nhất trí chọn phương án 2 vì quy định này rất quan trọng, nhất là trong bối cảnh hiện nay khi chúng ta sắp phải thực hiện quy định về thuế tối thiểu toàn cầu của OECD. Quy định này sẽ giúp các nhà đầu tư sắp vào nước ta sẽ tiếp tục ở lại cũng như thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Minh Khôi