Cần làm rõ một số nội dung quy định về điều kiện tách thửa

PCT Bùi Minh Thạnh phát biểu tại cuộc họp

Linh hoạt điều kiện diện tích tối thiểu từng khu vực để phù hợp thực tế

Báo cáo tại cuộc họp, Phó Giám đốc Sở NN-MT Nguyễn Thái Sinh cho biết, hiện nay TPHCM đang tồn tại 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa gồm: Quyết định 100 (áp dụng cho khu vực TPHCM cũ), Quyết định 38 (áp dụng cho khu vực Bình Dương cũ) và Quyết định 24 (áp dụng cho khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Việc áp dụng đồng thời nhiều văn bản khác nhau gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện thủ tục hành chính của người dân.

Do đó, nếu không kịp thời ban hành một văn bản quy định chung, thống nhất cho toàn TPHCM sau sáp nhập, sẽ dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong triển khai cho cơ quan thực thi và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền tách, hợp thửa đất.

Chính vì vậy, vừa qua, Sở NN-MT chủ trì cùng với các sở ngành đã dự thảo quyết định về điều kiện hợp thửa, tách thửa và tổ chức lấy ý kiến các đơn vị liên quan. Cụ thể, Sở đã lấy ý kiến 176 đơn vị gồm, Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Thanh tra thành phố, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, UBND phường, xã và đặc khu…

Đến nay đã nhận được ý kiến của 77 đơn vị, trong đó 24 đơn vị thống nhất nội dung dự thảo và 53 đơn vị có ý kiến góp ý.

Phó Giám đốc Nguyễn Thái Sinh cho biết, sau khi nhận ý kiến đóng góp của các đơn vị, Sở NN-MT đã chọn phương án 1 trong dự thảo để trình UBND TP xem xét. Theo đó, phương án 1 được chia theo bảng giá đất, trong đó có các nhóm nhỏ để xử lý sự khác biệt giữa TPHCM và hai tỉnh còn lại.

Quá trình góp ý, nhiều ý kiến cho rằng nếu điều chỉnh diện tích tối thiểu về 36m² toàn bộ thì đô thị Vũng Tàu/Bình Dương sẽ quá nhỏ, gây áp lực hạ tầng. Ngược lại nếu tăng lên người dân TPHCM sẽ phản ứng. Do đó, giải pháp đề xuất là trong từng khu vực lớn, có thể chia nhỏ theo từng phường/xã cụ thể để phù hợp thực tế.

Đại diện Sở NN-MT cũng đưa ra trường hợp vướng mắc. Trước đây trên địa bàn TPHCM cũ quy định UBND quận, huyện chịu trách nhiệm thực hiện tổ chức họp Tổ công tác liên ngành để xem xét, quyết định tách thửa đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn… Tuy nhiên, do pháp luật không có quy định rõ thế nào là thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn, dẫn đến các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết. Do đó, lần này Sở NN-MT kiến nghị không đặt ra quy định để giải quyết trường hợp cá biệt.

Không cứng nhắc các quy định về quy hoạch, hạ tầng

Cán bộ xã Củ Chi góp ý dự thảo do Sở NN-MT tổ chức vào ngày 3-2 vừa qua.

Chia sẻ những khó khăn, vướng mắc, Phó Chủ tịch UBND Bùi Minh Thạnh cho rằng, dự thảo quyết định cần được ban hành chặt chẽ hơn, khắc phục được những tồn tại của quy định cũ. Mục tiêu của quyết định là tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống ổn định về chỗ ở, hạ tầng, đáp ứng với sự phát triển lâu dài. Tuy nhiên, quy định đưa ra cũng làm sao ngăn ngừa việc lợi dụng tách thửa để phát sinh tiêu cực, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của TP.

“Dự thảo về điều kiện tách thửa vẫn có nhiều vấn đề cần phải làm rõ. Cụ thể, việc quy định cấp thoát nước phải đảm bảo thì ở những xã nông thôn hầu hết không đáp ứng quy định này, liệu có ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân”? - Phó Chủ tịch UBND đặt vấn đề.

Góp ý về dự thảo, ông Vũ Trung Hưng, Phó phòng Quản lý Quy hoạch (Sở QH-KT) cho biết, trong khi dự thảo không ràng buộc điều kiện quy hoạch vào việc tách, nhập thửa, vì Luật Đất đai không quy định. Tuy nhiên nếu không ràng buộc điều kiện quy hoạch sẽ phát sinh tiêu cực. Do đó, ông Hưng đề nghị cần xin thêm ý kiến các bộ ngành chứ căn cứ theo Luật Đất đai chưa đủ.

Ông Nguyễn Hải Trường, Phó Trưởng phòng Đô thị (Văn phòng UBND TP) cho rằng, Luật Đất đai 2024 phân quyền cấp tỉnh nhiều hơn Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, ngoài luật quy định, việc tách thửa còn dựa trên phong tục tập quán địa phương để quy định giúp bộ mặt TP đẹp hơn, tránh phát sinh khu ổ chuột. Vì vậy ông Trường kiến nghị TP nên mạnh dạn áp dụng thêm các quy định để phù hợp với thực tế của TP.

Về các nội dung tranh luận, Phó Chủ tịch UBND Bùi Minh Thanh cho rằng, trong dự thảo hết sức lưu ý khu vực nông thôn vì hạ tầng nông thôn chưa đồng bộ. Giả sử quy định về cấp thoát nước chưa có nhưng trong quy hoạch đã có, liệu có thể xem xét giải quyết hồ sơ. Hay như quy định về quy hoạch, nếu khu vực tách thửa đã có quy hoạch, có thể xem xét ràng buộc để hình thành những khu dân cư khang trang. Còn những khu vực chưa có quy hoạch chúng ta phải tính như thế nào để hồ sơ của dân không bị gián đoạn…

"Nếu đã có quy hoạch những vấn đề trên chúng ta xem xét giải quyết cho người dân. Nếu quy định cứng nhắc sẽ khó giải quyết cho dân. Hay việc thỏa thuận lối đi chung phải nhất quán, lâu dài để không phát sinh khiếu nại, tranh chấp về sau, và đặc biệt lưu ý việc một số tổ chức, cá nhân lợi dụng việc tách thửa để trục lợi" - Phó Chủ tịch UBND Bùi Minh Thạnh chỉ đạo.

Kết luận buổi làm việc, Phó Chủ tịch UBND Bùi Minh Thạnh đề nghị Sở NN-MT tiếp tục lấy ý kiến góp ý từ các chuyên gia, hiệp hội và nhất là từ các phường, xã có phát sinh gì mới hay không, để từ đó hoàn thiện dự thảo trình UBND TP xem xét ban hành trong tháng 3-2026.

Đỗ Trà Giang