Cần nhanh chóng có khung pháp lý điều chỉnh mô hình du lịch mới farmstay

Mô hình du lịch mới nở rộ

Farmstay là mô hình du lịch nghỉ dưỡng mới, được du nhập từ nước ngoài giống như homestay hay stacation. Farmstay là sự kết hợp giữa "farm" - nông trại và "homestay" - kinh doanh lưu trú. Farmstay là mô hình du lịch sử dụng đất trang trại, nhắm đến các nhóm đối tượng là các gia đình cần nghỉ ngơi dài ngày hoặc du khách quốc tế muốn tìm hiểu về văn hóa, bản sắc vùng miền đất nước.

Mô hình farmstay bắt đầu xuất hiện vào năm 1980 tại Italy

Farmstay thường được xây dựng ở vùng ngoại ô thành phố, nông thôn, ở những nơi có không gian rộng thoáng, cảnh sắc thiên nhiên đất trời phù hợp phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Tại một số nước trên thế giới, đây là mô hình kết hợp giữa không gian nghỉ dưỡng thôn quê thanh bình và cơ sở vật chất hiện đại, tiện nghi. Do đó, mô hình này đã nhanh chóng lan rộng ra nhiều nước trên thế giới kể từ khi bắt đầu xuất hiện vào năm 1980 ở Italia. Tại Việt Nam, mô hình này đã xuất hiện vài năm trở lại đây nhưng mới thực sự nở rộ trong 1 năm nay.

Theo lời "mời chào" của dân môi giới, đầu tư vào các dự án bất động sản farmstay là "con gà đẻ trứng vàng", "mô hình mới siêu lợi nhuận",... Bên cạnh các dự án farmstay tự phát, hiện trên thị trường đang xuất hiện nhiều dự án farmstay của các chủ đầu tư tại nhiều tỉnh, thành phố lớn Hòa Bình, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Lâm Đồng, Đồng Nai, Long An, TP.HCM...

Chẳng hạn tại Hòa Bình, theo báo Đầu tư, Dự án Hòa Bình Ohara quảng cáo hình thức đầu tư farmstay với nhiều "ưu đãi" như sau 3 năm được cấp sổ đỏ, người đầu tư được nhận 15 kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê là khoảng 50 triệu đồng/năm đối với chương trình đầu tư nghỉ dưỡng kéo dài 10 năm. Thậm chí, chủ đầu tư dự án còn khẳng định sẽ mua lại đất vườn bằng mức giá 124% giá ban đầu nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ.

Hoặc tại Lâm Đồng, hàng trăm lô nền tại dự án có tên Lâm Đồng Farmstay được quảng cáo rầm rộ, công khai với giá khoảng 370 triệu đồng/lô. Theo chủ đầu tư, dự án này sẽ chia làm 7 phân khu, trong đó diện tích trang trại 128,6ha được phân thành 138 lô, mỗi lô rộng khoảng 5.000m2. Dù vậy, tỉnh Lâm Đồng khẳng định không có dự án như trên được cấp phép trên địa bàn. Khu vực trên thuộc dự án "Quản lý bảo vệ rừng, trồng rừng, trồng thử nghiệm cây cao su, sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và chăn nuôi gia súc" do UBND tỉnh Lâm Đồng cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho Công ty TNHH Đại Hải ngày 8/5/2008 với thời gian thuê 50 năm.

Nhìn chung, những trải nghiệm du lịch nông thôn, tập trung vào giới thiệu bản sắc văn hóa hình thành từ nhu cầu của thị trường, tạo ra nhiều giá trị gia tăng thì rất đáng ghi nhận. Tuy nhiên, đáng nói hiện mô hình bất động sản du lịch farmstay vẫn chưa được định nghĩa và quy định cụ thể trong luật pháp, do đó chưa có khung pháp lý điều chỉnh, dẫn đến nhiều hệ lụy như xuất hiện các dự án biến tướng tự ý phân lô, lấn chiếm đất rừng, đất nông nghiệp.

Rủi ro cao, thiếu khung pháp lý điều chỉnh

Trên thực tế, các farmstay xuất hiện trên thị trường hiện nay chưa được kiểm nghiệm về hình thức vận hành cũng như tỷ suất sinh lời, chưa được quy định rõ trong khung pháp lý định nghĩa farmstay, dự án farmstay. Bên cạnh đó, hầu hết các dự án farmstay đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,... do đó rất khó để làm sổ đỏ cho người mua ngay cả khi chủ đầu tư đã cam kết.

Về vấn đề này, luật sư Hoàng Bảo Thắng, đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định: "Mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại... Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt."

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cũng khẳng định hiện pháp luật về đất đai, du lịch, xây dựng hay kinh doanh bất động sản đều không đề cập và điều chỉnh trực tiếp đến loại hình farmstay. Đây là một loại hình "bất động sản" mới, phát triển tự phát theo dự dẫn dắt của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.

Giới chuyên gia nhận định, việc đầu tư vào farmstay vào thời điểm này là một hình thức đầu tư không hề chắc chắn, đầy mạo hiểm và rủi ro khi chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Việc chủ đầu tư "mạnh miệng" cam kết lợi nhuận hay cam kết làm sổ đỏ cũng vẫn có nhiều rủi ro như hình thức condotel, officetel trước đó. Do đó, cần xây dựng khung pháp lý cho farmstay nhanh chóng đòng thời ngăn chặn và xử lý các cá nhân, tổ chức tự ý phân lô đất rừng, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.... để xây dựng trái phép mô hình du lịch cư trú và bán lô đất farmstay cho người mua.

Rà soát lại các farmstay vi phạm

Trước tình hình "nở rộ" của hình thức đu lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng farmstay, mới đây Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (Bộ TNMT) đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố kiểm tra, rà soát vi phạm pháp luật đất đai đối với mô hình farmstay.

Cụ thể, Bộ yêu cầu chính quyền địa phương thống kê các địa điểm xuất hiện mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (famrstay); xác định khu vực vi phạm pháp luật về đất đai, làm rõ từng hành vi vi phạm, lập hồ sơ để xử lý kịp thời theo đúng quy định; khu vực chưa vi phạm pháp luật đất đai hoặc có vi phạm nhưng chưa có chế tài xử lý, chưa được quy định tại Luật Đất đai để kịp thời ngăn chặn, chấn chỉnh các trường hợp có thể xảy ra vi phạm (nếu có) và nghiên cứu đánh giá mô hình farmstay và đề xuất phương án quy hoạch hoặc biện pháp xử lý phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội ở địa phương.

Trước đó, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cũng đã có văn bản chỉ đạo, yêu cầu các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất giải pháp quản lý phù hợp với mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) để sớm ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.

Cảnh báo những sai phạm biến tướng từ du lịch Farmstay. Clip: THĐT

Linh Chi