Cẩn trọng 'săn đất' theo tin đồn sáp nhập tỉnh thành

Cẩn thận cơn sốt đất ảo

Mặc dù việc sáp nhập các tỉnh thành có thể đem lại nhiều lợi ích, song thị trường bất động sản hiện tại lại chứng kiến hiện tượng đầu cơ, khiến giá đất tăng cao không bền vững, tiềm ẩn nguy cơ sóng ảo.

CÓ TÍNH CHẤT ĐẦU CƠ

Thông tin về việc đề xuất sáp nhập tỉnh, thành gần đây đang gây ra những phản ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Thị trường chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc “săn đất”, nhất là tại các tỉnh, thành dự kiến là trung tâm sáp nhập, với kỳ vọng hưởng lợi từ sự thay đổi này. Tuy nhiên, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường của VARS tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.

Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Các chuyên gia của VARS cho rằng, diễn biến này không “mới” với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”. Với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá của bất động sản cũng tăng theo.

Ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

Đề xuất sáp nhập tỉnh, thành gần đây đang gây ra những phản ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Ảnh minh họa

Song, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua.

“Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá bất động sản thật sự tăng” VARS phân tích.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP.HCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Nhưng, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

NHÀ ĐẦU TƯ CẦN CÓ CÁI ĐẦU LẠNH

Hiển nhiên, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Song, chuyên gia của VARS cho rằng, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.

Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

“Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao”, VARS khuyến nghị.

Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

Để tránh rơi vào những cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những lời dụ dỗ

VARS cũng nhấn mạnh thêm, việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Một vị chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm làm nghề trên thị trường bất động sản cũng có lời khuyên tương tự, các nhà đầu tư cẩn trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.

Thực tế, quỹ đất tại nhiều tỉnh thành hiện nay không thiếu, đặc biệt là sau khi các tỉnh này được sáp nhập, diện tích đất đai trở nên phong phú hơn rất nhiều. Tuy nhiên, chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM là hai thành phố có nguồn cung đất đai chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

“Vì vậy, người dân và các nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, tránh để bị lôi kéo bởi những lời dụ dỗ của các đầu nậu, cò đất, những người chỉ nhằm thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông để trục lợi. Cần có sự nghiên cứu, không nên quyết định dựa trên những lời quảng cáo hay thông tin thiếu minh bạch để tránh rủi ro không đáng có”, vị chuyên gia bày tỏ.

Mỹ Linh