Cẩn trọng với thông tin rao bán nhà 'giấy tờ ba lá'

Tỉnh táo trước những “cam kết”

Theo UBND phường Hòa Khánh, những lời rao trên mạng như “Nhà cấp 4 chưa tới 1 tỷ”, “Diện tích 100 - 120m²”, “Ô tô vào tận nhà”, “Giấy tờ ba lá - hỗ trợ làm hồ sơ”… dễ thu hút người có nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, giá bán, hình ảnh căn nhà và lời cam kết của người bán chưa đủ để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Phường Hòa Khánh (TP. Đà Nẵng) cảnh báo người dân cẩn trọng với việc mua nhà “giấy tờ ba lá”.

Người mua cần yêu cầu cung cấp từng giấy tờ cụ thể, kiểm tra bản gốc và đối chiếu với thông tin thửa đất. Không thể chỉ dựa vào cách gọi “giấy tờ ba lá” để kết luận nhà, đất đủ điều kiện chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, thời hạn sử dụng đất và các điều kiện liên quan.

Một số bài đăng rao bán nhà “giấy tờ ba lá” trên mạng xã hội:

Theo đó, trước khi đặt cọc, cần kiểm tra người bán có quyền chuyển nhượng hay không; giấy tờ có đúng với vị trí, diện tích nhà, đất đang rao bán hay không; Mục đích sử dụng đất, quy hoạch, hồ sơ xây dựng và tình trạng xử lý vi phạm của căn nhà; Điều kiện công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục sang tên; không chỉ dựa vào lời hứa “mua trước, làm giấy tờ sau”.

UBND phường Hòa Khánh đề nghị người dân tìm hiểu kỹ hồ sơ trước khi giao dịch. Khi cần hướng dẫn, liên hệ UBND phường, Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị hoặc tổ chức hành nghề công chứng. Nếu phát hiện dấu hiệu lừa đảo, kịp thời phản ánh đến Công an phường.

Ngoài ra, UBND phường Hòa Khánh còn cảnh báo người dân một số vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai - xây dựng như việc xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp, đất lúa sẽ bị xử lý nghiêm; Mua nhà xây dựng trái phép trên đất không phải đất ở chỉ bằng giấy tờ viết tay, vi bằng không đảm bảo cơ sở pháp lý;…

Nguy cơ

khi mua nhà xây dựng trái phép

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tứ, Giám đốc Công ty luật LHT & Partners - CN Hoà Khánh, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng, tại Đà Nẵng (đặc biệt ở các khu vực từng có tốc độ đô thị hóa nhanh như Hòa Khánh), “giấy tờ ba lá” thực chất chỉ là cách gọi dân gian của người dân và giới môi giới để chỉ các loại giấy tờ rời rạc gồm: giấy mua bán viết tay, biên lai nộp thuế nhà đất hằng năm và giấy xác nhận nguồn gốc đất hoặc đơn xin cấp số nhà của địa phương.

Bộ giấy tờ này hoàn toàn không phải là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Ngôi nhà quây tôn “bất ngờ” biến thành nhà tường gạch kiên cố nằm sâu trong kiệt của đường Nam Cao (phường Hòa Khánh, TP. Đà Nẵng)

Có thể khẳng định rằng, pháp luật hiện hành không công nhận giao dịch mua bán nhà “giấy tờ ba lá” cũng như nhà xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.

Việc các bên tự viết giấy tay hoặc nhờ Thừa phát lại lập “vi bằng” (vốn chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền chứ không thay thế văn bản công chứng) là vi phạm điều cấm của luật và vi phạm quy định bắt buộc về hình thức.

Căn cứ Điều 117, Điều 123 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch này sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Ngoài ra, theo điểm c khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi chuyển nhượng đất khi không có Giấy chứng nhận còn bị xử phạt hành chính từ 30 đến 50 triệu đồng, buộc bên mua trả lại đất và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

Đáng chú ý, khi một giao dịch mua bán nhà “ba lá” hoặc nhà xây trái phép diễn ra trót lọt giữa hai bên bằng giấy tay, toàn bộ quá trình này nằm ngoài hệ thống quản lý của cơ quan công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai (vi phạm nghĩa vụ đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Hệ quả là Nhà nước có thể bị thất thu một số loại thuế cơ bản như:

Thất thu Thuế thu nhập cá nhân, bên bán phải nộp2% thuế tính trên giá chuyển nhượng. Ví dụ mỗi căn nhà “ba lá” rao bán từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng, mỗi lần giao dịch “ngầm” làm ngân sách thất thu ngay 16 đến 20 triệu đồng. Trên thực tế, một căn nhà giấy tay thường bị giới đầu cơ mua đi bán lại qua 5 đến 7 đời chủ khác nhau mà không kê khai, khiến số tiền thuế thất thoát lũy kế rất lớn.

Thất thu Lệ phí trước bạ. Người nhận chuyển nhượng phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Giao dịch giấy tay không qua thủ tục sang tên đồng nghĩa khoản thu này hoàn toàn bị bỏ lọt.

Thất thu Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất,đây là khoản thất thoát lớn nhất. Đúng quy trình, để xây nhà trên đất nông nghiệp, chủ đất phải xin chuyển mục đích sang đất ở (nếu phù hợp quy hoạch) và nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Việc tự ý xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp rồi rao bán như đất ở chính là hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với Nhà nước.

Bên cạnh đó, việc người dân mua nhà “ba lá”, nhà xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp có thể phải đối diện với nhiều nguy cơ như mất trắng giá trị căn nhà và không được bố trí tái định cư khi giải phóng mặt bằng; nguy cơ bị xử phạt và cưỡng chế tháo dỡ bất cứ lúc nào; nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện và mất tiền khi giao dịch vô hiệu,...