Cần xác lập cơ chế cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất để vay vốn nước ngoài

Tại phiên thảo luận chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT nhận định, một trong những vấn đề quan trọng nhất cần quan tâm hiện nay là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT trình bày tham luận tại diễn đàn. Ảnh: QUANG PHÚC

“Do các dự án này tạo ra lợi nhuận nên người bị thu hồi đất hay so sánh giữa lợi nhuận của nhà đầu tư dự án sau khi nhận đất giao, cho thuê với lợi nhuận của mình trong bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện của dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng khiếu kiện dân sự”, GS-TSKH Đặng Hùng Võ phát biểu.

Một thực tế đang xảy ra ở hầu khắp các nơi là bảng giá đất của Nhà nước do các địa phương cấp tỉnh quy định luôn chỉ bằng khoảng 30-60% giá trị thị trường. Việc các quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất không mang tính chất thị trường là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bức xúc của dân khi bị thu hồi đất.

Trên cơ sở phân tích cụ thể cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc (Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất); cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (nhà đầu tư chủ động thỏa thuận với những người đang sử dụng đất dựa theo cơ chế thị trường) và cơ chế “trung dung” tận dụng được điểm mạnh, khắc phục được điểm yếu của cả 2 cơ chế bắt buộc và tự nguyện được gọi là chuyển dịch đất đai đồng thuận xã hội. GS-TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, chuyển dịch đất đai bắt buộc luôn dẫn tới nhiều khiếu kiện của dân, nhưng chuyển dịch đất đai tự nguyện lại có nhược điểm là nhà đầu tư khó có thể hoàn thành được việc tiếp cận đầy đủ đất đai cho dự án đầu tư.

Toàn cảnh phiên thảo luận. Ảnh: QUANG PHÚC

Ủng hộ cơ chế đồng thuận xã hội, GS-TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã yêu cầu thực hiện phương thức “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án chỉnh trang, phát triển khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Đặc biệt, nghị quyết đã đặt ra việc luật hóa cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và những người bị thu hồi đất.

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, hệ thống tài chính đất đai bao gồm hai nội dung cơ bản. Một là giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường. Hai là phải cải cách hệ thống thuế sử dụng đất để sao cho phù hợp với mức thu nhập của người lao động, người dân; đồng thời sử dụng công cụ thuế để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ đất đai, có đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, để đất hoang hóa.

Như vậy, vấn đề giá đất và các chính sách về tài chính đất đai ngoài chính sách thuế sẽ được xem xét và quy định tại Luật Đất đai, nhưng các chính sách về thuế sử dụng đất hoặc thuế bất động sản (hoặc thuế tài sản) lại được quy định trong các luật về thuế, cần xây dựng đồng bộ với Luật Đất đai.

Đối với các chính sách về tài chính đất đai, để tạo thuận lợi cho đầu tư phát triển, cần xác lập cơ chế cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, kể cả trong nước và ngoài nước để vay vốn nước ngoài - hoặc trực tiếp tại các tổ chức tài chính nước ngoài hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý thế chấp. Lúc đó, lãi suất tín dụng tiền vay sẽ nhẹ hơn nhiều do giảm thiểu rủi ro của khoản vay, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án đầu tư.

ANH PHƯƠNG