Cảnh báo rủi ro khi đầu tư trái phiếu bất động sản

Ồ ạt đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, năm 2018 có 224.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành, tăng gần gấp đôi so với 2017. Tổng quy mô thị trường trái phiếu ước đạt khoảng 474.500 tỷ đồng, tương đương 8,6% GDP, cao hơn nhiều so với mức 6,19% GDP của năm 2017. Bước sang năm 2019, quy mô các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục tăng. Trong 8 tháng đầu năm, ước tính tổng lượng chào bán là 129.016 tỷ đồng và lượng phát hành là 117.142 tỷ đồng, quy mô thị trường tăng mạnh lên mức khoảng 10,2% GDP.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm một tỷ trọng lớn. Từ đầu năm đến nay, bất động sản là lĩnh vực có các đơn vị tham gia chào bán trái phiếu đông đảo nhất, với 44 trên tổng số 108 doanh nghiệp. Tổng lượng chào bán cũng rất lớn, lên đến 47.804 tỷ đồng, tương đương hơn 2 tỷ USD, với sự góp mặt của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tên tuổi. Các chính sách siết tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước đã tạo ra sự dịch chuyển của các doanh nghiệp bất động sản từ kênh huy động tín dụng ngân hàng sang kênh phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, việc nở rộ hình thức huy động vốn bằng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm đến nay cho thấy tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể ảnh hưởng tới cả nền kinh tế.

Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đang chiếm tỷ trọng lớn.

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ, sự tham gia của các nhà đầu tư cá nhân chỉ đóng vai trò thiểu số. Bộ Tài chính cho biết, nhà đầu tư tổ chức là chủ yếu trên thị trường sơ cấp trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 93,9% khối lượng phát hành trong khi nhà đầu tư cá nhân chỉ chiếm 6,1%. Việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng quá nhanh trong bối cảnh chưa có nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia làm dấy lên câu hỏi: Đâu là nhân tố thực thúc đẩy thị trường trái phiếu thời gian vừa qua? Các công ty phân tích nhận định, nếu nhìn sâu vào từng đợt phát hành vẫn thấy có một số điểm cần lưu tâm như việc các ngân hàng là bên mua của nhiều loại trái phiếu, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Cần cơ chế kiểm soát khi đầu tư vào trái phiếu bất động sản

Theo thống kê, trong 7 tháng đầu năm, hàng chục doanh nghiệp (DN) thuộc lĩnh vực bất động sản liên tục phát hành trái phiếu, lãi suất từ 10-14,5%/năm với giá trị lên đến gần 30.000 tỷ đồng. Có nhiều DN phát hành trái phiếu từ 2-3 đợt, để huy động vốn, đợt thấp nhất cũng gần 100 tỷ đồng, đợt cao lên tới gần 1.000 tỷ đồng. Mặc dù kênh trái phiếu được thúc đẩy với mong muốn giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, tuy nhiên, trong không ít đợt phát hành trái phiếu DN, các nhà băng lại xuất hiện và ôm trọn lô. Một chuyên gia kinh tế đặt giả thiết, các ngân hàng thương mại đầu tư mua trái phiếu DN bất động sản không hẳn vì ham lãi suất cao mà đằng sau đó còn có thể là câu chuyện cơ cấu lại nợ.

Mới đây, tại phiên họp của Ban Chỉ đạo T.Ư về đổi mới và phát triển DN, lãnh đạo Chính phủ cũng cảnh báo cần lưu ý tới việc DN phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao, từ 12 - 14%/năm. Quanh vấn đề này có nhiều lo ngại về hiện tượng phát hành riêng lẻ mà lãi suất rất cao, việc các ngân hàng thương mại mua vào. Theo chuyên gia kinh tế, NHNN đã siết cho vay đầu tư bất động sản. Các ngân hàng thương mại mua trái phiếu DN bất động sản thì tránh được “lệnh” siết và cũng không phải trích lập dự phòng rủi ro. Thực ra đây là cách lách để cho vay bất động sản mà thôi.

Hoạt động này rõ ràng đang tiềm ẩn rủi ro cao so với cho vay vốn dự án. Bởi, nhiều dự án bất động sản đang gặp khó trong khâu tiêu thụ. Các dự án về condotel tại ven biển miền Trung, hay những dự án về chung cư tại các thành phố lớn, lượng khách mua rất thấp. Điều này sẽ tác động đến việc trả lãi và gốc của các DN phát hành trái phiếu. NHNN nhấn mạnh, sẽ xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định của pháp luật, liên quan đến hoạt động đầu tư trái phiếu DN. Tuy nhiên, để xử lý được vấn đề này không hề đơn giản. Bởi đằng sau câu chuyện mua trái phiếu DN bất động sản, có nhiều vấn đề phức tạp, có thể liên quan đến các DN sân sau hay sở hữu chéo trong ngành ngân hàng, vốn vẫn được nhắc đến.

Doanh nghiệp BĐS Việt Nam có tỷ lệ kết cấu nợ khá lớn. Ở Việt Nam chưa có những tổ chức xếp hạng uy tín doanh nghiệp, độ tin cậy chưa cao nên trái phiếu tồn tại hai rủi ro. Một là doanh nghiệp yếu (nợ nần) và hai là rủi ro về ngành, do BĐS là ngành theo chu kỳ tăng trưởng, lên xuống không ổn định. Ngoài ra, trái phiếu không có cơ chế giám sát; Ngân hàng cho vay thì còn giám sát giải ngân đúng dự án, đúng chỗ, có cán bộ tín dụng giám sát. Trái phiếu thì doanh nghiệp dùng tiền ấy vào việc gì là chuyện của họ. Nhà đầu tư cá nhân thường không có đầy đủ thông tin nên việc đánh đổi có thêm 1% - 2% so với tiền gửi ngân hàng có vẻ chưa đủ hấp dẫn.

Câu hỏi đặt ra là đến nay có bao nhiêu nhà đầu tư đã tham gia mua trái phiếu này, thậm chí ngay cả các cơ quan quản lý nắm được bao nhiêu phần tình hình “sức khỏe” của lượng trái phiếu mà các doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán? Do vậy, câu chuyện ai kiểm soát, kiểm soát như thế nào cũng cần được đặt ra nghiêm túc.

Song Nguyên