Cảnh giác 'bẫy' hợp đồng giả cách

Một phiên tòa xét xử án dân sự liên quan đến hợp đồng giả cách tại Tòa án nhân dân thành phố Đồng Nai.

Những vụ việc được Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Đồng Nai giải quyết thời gian qua là lời cảnh báo để người dân cẩn trọng trước khi ký các loại hợp đồng, giao dịch.

Ðừng để “bút sa, gà chết”

Những năm gần đây, các cơ quan tố tụng trên địa bàn Đồng Nai giải quyết không ít vụ tranh chấp liên quan đến "hợp đồng giả cách". Điểm chung của các vụ việc là các bên không lập hợp đồng vay tài sản mà ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng ủy quyền để che giấu việc vay mượn. Khi phát sinh tranh chấp, mỗi bên trình bày theo một cách khác nhau, trong khi việc chứng minh bản chất thật của giao dịch lại rất khó khăn.

Một trong những vụ việc điển hình được TAND khu vực 7 - Đồng Nai giải quyết là tranh chấp hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà A.M. (65 tuổi, ở xã La Ngà) và ông T.T. (47 tuổi, ở phường Trấn Biên).

Theo bà M., năm 2020, con dâu cũ của bà là chị D.H. (43 tuổi, ở xã La Ngà) mang chứng nhận QSDĐ của gia đình đi vay ông T. 600 triệu đồng để làm vốn kinh doanh. Thay vì ký hợp đồng vay tài sản, các bên lại lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bà M. cho rằng, vợ chồng bà không biết chữ nên bị lợi dụng ký vào các giấy tờ mà không hiểu hết nội dung. Do không trực tiếp nhận số tiền vay nên bà M. yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Ngược lại, ông T. cho rằng hợp đồng được lập đúng quy định, có công chứng và tiền đã được giao cho phía bà M. nên chỉ đồng ý trả lại giấy tờ đất khi khoản tiền được hoàn trả.

Qua xem xét toàn bộ chứng cứ, Hội đồng xét xử nhận định hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên chỉ nhằm che giấu việc vay 600 triệu đồng của chị H., tức là giao dịch giả tạo. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc ông T. trả lại giấy tờ đất cho bà M., còn chị H. có trách nhiệm hoàn trả cho ông T. số tiền vay 600 triệu đồng cùng tiền lãi theo quy định.

Một số vụ việc chỉ vì “hợp đồng giả cách” đã phải kéo nhau ra tòa hàng chục năm và khiến cho các bên đều chịu tổn thất lớn. Đơn cử là tranh chấp giữa ông N.T.H. (46 tuổi, ở phường Long Hưng) và ông X.S. (66 tuổi, ở cùng phường), được TAND thành phố Đồng Nai xét xử vào cuối tháng 7-2026.

Theo ông S. khai nhận, do cần tiền, ông H. thông qua ông M. đã vay ông S. 700 triệu đồng. Tuy nhiên, thay vì lập hợp đồng vay, các bên lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 88 ở phường Long Hưng. Nhưng ông H. lại cho rằng bản thân chưa nhận 700 triệu đồng vay. Đến năm 2017, ông H. phát hiện QSDĐ đã được sang tên cho ông S. nên khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ.

Sau nhiều lần xét xử, tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng chỉ nhằm che giấu giao dịch vay tài sản nên tuyên vô hiệu hợp đồng, hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho ông S. Riêng khoản tiền 700 triệu đồng mà ông S. cho rằng đã giao cho ông H. thông qua ông M., tòa xác định ông S. có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác để yêu cầu giải quyết.

Với những vụ án này cho thấy, một thực tế đáng lo ngại là chỉ vì lựa chọn sai loại hợp đồng hoặc ký giấy tờ mà không hiểu rõ nội dung, người dân có thể đối mặt với nguy cơ mất nhà, mất đất hoặc không bảo vệ được quyền lợi của mình khi tranh chấp xảy ra.

Nhận diện để phòng tránh

Theo kiểm sát viên Vũ Thị Hồng Uyên, Phó Trưởng phòng Kiểm sát án dân sự, Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai, hợp đồng giả cách là dạng tranh chấp khá phổ biến trên địa bàn trong nhiều năm qua. Phần lớn các vụ việc xuất phát từ việc người vay cần tiền gấp, thiếu hiểu biết pháp luật hoặc quá tin tưởng người quen nên chấp nhận ký hợp đồng chuyển nhượng, ủy quyền thay cho hợp đồng vay tài sản.

Đây cũng là loại tranh chấp rất khó giải quyết. Bởi khi phát sinh vụ việc, giấy tờ thể hiện là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, còn việc giao nhận tiền hoặc thỏa thuận vay mượn thường không có chứng cứ đầy đủ. Chính vì vậy, việc chứng minh giao dịch thật sự là vay tài sản hay chuyển nhượng QSDĐ gặp rất nhiều khó khăn, khiến quá trình giải quyết kéo dài.

Từ thực tế đó, Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai đã lựa chọn các vụ án liên quan đến hợp đồng giả cách để tổ chức phiên tòa dân sự rút kinh nghiệm. Đây không chỉ là dịp nâng cao kỹ năng nghiệp vụ cho kiểm sát viên mà còn góp phần tuyên truyền, giúp người dân nhận diện những rủi ro pháp lý khi tham gia các giao dịch liên quan đến nhà, đất.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Tùng, Đoàn Luật sư thành phố Đồng Nai cho biết: Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Giao dịch dân sự được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác là giao dịch giả tạo và bị vô hiệu. Nói cách khác, hợp đồng được lập không đúng với ý chí thực sự của các bên sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Tùng, trên thực tế, nhiều người chỉ quan tâm đến việc nhận được tiền mà không để ý mình đang ký loại hợp đồng nào. Đến khi phát hiện QSDĐ đã được sang tên hoặc tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của mình thì việc chứng minh hợp đồng chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay là rất khó khăn.

Để tránh rơi vào cảnh "tiền mất, tật mang", các chuyên gia khuyến cáo khi giao kết các hợp đồng liên quan đến nhà, đất cần đọc kỹ toàn bộ nội dung, yêu cầu công chứng viên giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Trường hợp không biết chữ, không hiểu nội dung hoặc giá trị giao dịch lớn, nên nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn tư vấn trước khi ký. Chỉ một chữ ký thiếu cẩn trọng có thể dẫn đến nhiều năm theo đuổi kiện tụng, thậm chí đánh đổi bằng cả khối tài sản tích góp suốt đời.