Cắt nước của cư dân chung cư vì nợ phí quản lý: Không đúng pháp luật
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không có quyền trong việc cung cấp cũng như thu phí điện, nước nên khi có tranh chấp xảy ra, cũng không được quyền cắt điện, nước của cư dân.
Gửi thư đến báo Pháp Luật TP.HCM, nhiều cư dân Chung cư Precia (phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM) cho biết họ đã bị ban quản trị (BQT), ban quản lý (BQL) chung cư cắt nước.
Trước đó, họ nhiều lần bày tỏ sự phản đối vì đơn vị quản lý không phải là đơn vị do phía chủ đầu tư chào bán ban đầu. Hơn nữa, vì phí quản lý không phù hợp với những gì cư dân nhận được nên nhiều cư dân đã không đóng phí quản lý.
Chung cư Precia (phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM). Ảnh: TRẦN MINH
Cắt nước sinh hoạt của cư dân vì không đóng phí quản lý
Anh T, một cư dân của chung cư Precia, cho biết mâu thuẫn giữa cư dân và BQT đã xảy ra trong một thời gian dài. Mâu thuẫn lên đến đỉnh điểm khi một số cư dân phản kháng thì bị BQT, BQL cắt nước sinh hoạt.
“Theo tôi, nếu cư dân không đóng phí dịch vụ thì tôi đồng ý việc BQT, BQL không cho phép cư dân sử dụng các dịch vụ tiện ích hoặc là những việc liên quan đến quản lý. Tuy nhiên, các cư dân vẫn đóng tiền nước hàng tháng nên không có lý do gì BQT hay BQL có quyền cắt nước của cư dân” - anh T. nói.
Trao đổi với PV, bà Lữ Bích Hoài Thi, Trưởng BQT chung cư Precia, cho biết các vấn đề tài chính, tài khoản ngân hàng của chung cư đều được BQT công khai, minh bạch, thông báo và có đầy đủ giấy tờ đến các cư dân. BQT cũng đã cung cấp những thông tin, giải trình đến UBND phường An Phú.
Ông Lê Duy Khanh, Trưởng BQL chung cư Precia, cũng cho biết việc cắt nước của một số cư dân là do cư dân không đóng phí quản lý đã ba tháng.
“Theo quy định của chung cư, cư dân không đóng phí quản lý một tháng thì đã có thể bị cắt nước. Bởi nếu không đóng phí quản lý, BQL sẽ không thể bơm nước từ dưới lên mái và phân phối đến từng hộ dân. Ở đây, BQL chung cư đã chờ cư dân đóng phí đến tận ba tháng nhưng cư dân vẫn không đóng, buộc lòng chúng tôi phải cắt nước. Tuy nhiên sau đó, cư dân đã kêu thợ bẻ khóa bên ngoài, rồi tự ý đi vào mở nước trong ngày hôm đó” - ông Khanh nói.
Không được quyền cắt điện, nước khi cư dân không đóng phí quản lý
Theo Luật Nhà ở năm 2023 và Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 05/2024 của Bộ Xây dựng (cụ thể là Điều 43 Thông tư 05/2024) thì BQT/BQL không có quyền cắt điện, cắt nước của cư dân; mặt khác trong cơ cấu hình thành giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì không bao gồm tiền điện, tiền nước.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không có quyền trong việc cung cấp cũng như thu phí điện, nước phục vụ cho việc sử dụng riêng của cư dân cho từng căn hộ. Chính vì vậy, khi có tranh chấp xảy ra, cư dân không đóng phí quản lý, thì BQT/BQL chung cư cũng không được quyền cắt điện, nước của cư dân
Luật sư PHAN MẬU NINH, Đoàn Luật sư TP.HCM
Ban quản lý có quyền cắt nước của cư dân không?
Không chỉ nhận được phản ánh về vấn đề này từ cư dân chung cư Precia, trước đó báo Pháp Luật TP.HCM đã từng nhận nhiều phản ánh tương tự từ cư dân của các chung cư khác. Nguyên nhân đều xuất phát từ các mẫu thuẫn, cư dân không đóng phí quản lý dẫn đến bị cưỡng chế bằng cách cắt nước sinh hoạt.
Có thể kể đến vụ chung cư Eco Green SaiGon (quận 7, TP.HCM) từng xảy ra chuyện cư dân không đóng phí quản lý đã bị BQL chung cư cắt nước sinh hoạt. Cư dân chung cư Ricca (phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức, TP.HCM cũng từng bị cắt nước vì không đóng phí quản lý.
Bình luận ở góc độ pháp lý, luật sư Phan Mậu Ninh, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết hiện nay tình trạng tranh chấp giữa BQT/BQL chung cư với cư dân diễn ra phổ biến. Nguyên nhân đa số xuất phát từ việc BQT/BQL chung cư vi phạm thỏa thuận ban đầu; chất lượng dịch vụ quản lý, vận hành, dịch vụ không tương xứng với chi phí mà cư dân bỏ ra; cũng như việc sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích, không đúng quy định…
Việc cắt điện, nước sinh hoạt của cư dân khi chưa có quyết định của cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan tư pháp là hoàn toàn trái pháp luật, dẫn đến thiệt hại cho cư dân; đồng thời gây ảnh hưởng đến hình ảnh của chung cư, của chủ đầu tư.
BQT/BQL nhà chung cư chỉ được ngừng cung cấp các dịch vụ do BQT/BQL cung cấp như các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.
Với những dịch vụ do cơ quan chức năng cung cấp và thu phí thì chính cơ quan chức năng mới có quyền ngừng cung cấp dịch vụ khi khách hàng có vi phạm. Trường hợp ở chung cư Precia như phản ánh trên, cơ quan cung cấp nước mới có quyền ngừng cung cấp khi khách hàng không đóng tiền hoặc vi phạm hợp đồng đã ký kết trước đó.
Không đóng phí quản lý phần sở hữu chung thì phần sở hữu riêng sẽ có khả năng bị ảnh hưởng
Khác với nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư có những đặc thù nhất định về chế độ sở hữu và chế độ tài chính. Nếu như nhà ở riêng lẻ thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu thì nhà chung cư có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung.
Theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023 thì phần sở hữu chung bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy. Bên cạnh đó, vườn hoa, công viên trong chung cư cũng có thể được xác định là sở hữu chung.
Nhà chung cư là một khối thống nhất về kết cấu xây dựng cũng như các giá trị thụ hưởng. Do đó, sự xuống cấp, hư hỏng của những phần thuộc sở hữu chung như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng… chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nhà thuộc sở hữu riêng của cư dân.
Để loại trừ hiện tượng đùn đẩy nhau trong cải tạo, sửa chữa, bảo trì những phần thuộc sở hữu chung, phí quản lý chung cư được hình thành. Phí quản lý chung cư như một khoản thu nhằm thực hiện những hoạt động mang tính phúc lợi chung, phục vụ cộng đồng cư dân cùng sinh sống tại nhà chung cư.
Hiện nay, phí quản lý vận hành chung cư được quy định tại Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng. Theo đó, loại phí này sẽ được dùng vào các mục đích như: Phí hoạt động bảo trì, điều khiển các hệ thống, thiết bị trong tòa nhà như thang máy, hệ thống chữa cháy, máy phát điện, các thiết bị dự phòng.
Do đó, Luật Nhà ở năm 2023 quy định một trong các nghĩa vụ của cư dân là phải đóng phí quản lý nhà chung cư. Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 còn nghiêm cấm hành vi “không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”. Vì vậy, khi mức phí quản lý chung cư được thông qua một cách hợp pháp thì dù có cao, có bất hợp lý theo suy nghĩ của một số cư dân thì họ vẫn phải đóng.
Khi có tranh chấp xảy ra giữa cư dân với BQT/BQL thì cư dân có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình (Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023). Điều 194 Luật Nhà ở năm 2023 cũng hướng dẫn cư dân địa chỉ để phản ánh và gửi đơn để nhờ giải quyết tranh chấp. Theo đó, tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì sẽ do UBND cấp huyện nơi có nhà ở đó hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật. Như vậy, bất cứ cư dân nào cũng có quyền khiếu nại, phản ánh đối với mức phí quản lý hay bất kỳ vấn đề cụ thể nhưng phải đúng kênh và đúng thủ tục.
Việc nhiều người không đóng phí quản lý trong thời gian dài (lên đến 3 tháng) là khó có thể chấp nhận được. Bởi phí quản lý ấy dùng để trả vệ sinh, rác thải, vận hành/bảo trì thang máy và các hạng mục phục vụ cư dân nói chung.
Nếu cư dân không thực hiện nghĩa vụ đóng phí quản lý đã được thỏa thuận thì BQT/BQL sẽ không thể có kinh phí để trang trải, vận hành...; từ đây sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống chung của cộng đồng cư dân chung cư rất nhiều.
Tóm lại, việc cắt điện, cắt nước của BQT/BQL đối với những cư dân không đóng phí quản lý là không phù hợp quy định pháp luật; đồng thời cách giải quyết tranh chấp bằng việc không đóng phí quản lý cũng là một hành xử trái quy định pháp luật.
TS CAO VŨ MINH, Trường ĐH Kinh tế-Luật (ĐHQG TP.HCM)
