'Cắt' vốn đột ngột khiến thị trường địa ốc chịu nhiều hệ lụy

Tín dụng bất động sản đang bị siết chặt. Ảnh: Dũng Minh

Tín dụng bất động sản vẫn khô hạn

“Thị trường bất động sản đang trong tình cảnh khó khăn hơn bao giờ hết” là điều không khó để nhận thấy khi cả thanh khoản lẫn nguồn cung mới đều cạn kiệt. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường chỉ đạt 14% và tỷ lệ này trong tháng 1/2023 thậm chí còn ở mức “quá thấp, không đáng để thống kê” như báo cáo mới nhất của VARS đề cập.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản, nhưng theo phản ánh của nhiều thành viên thị trường, từ chủ đầu tư, đơn vị phân phối tới người mua nhà, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng vẫn rất khó khăn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, sau cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước mới đây, các ngân hàng đều trả lời chỉ cần hồ sơ vay vốn đủ “điều kiện” là có thể giải ngân. Tuy nhiên, “điều kiện” vô cùng khắt khe khi phải có đẩy đủ xác nhận đóng xong tiền sử dụng đất, đã có sổ đỏ và phải có giấy phép xây dựng, mà điều này gần như là “bất khả thi” ở thời điểm hiện tại bởi hầu hết địa phương đều ngừng cấp phép triển khai dự án mới để “chờ hành lang pháp lý hoàn thiện hơn”.

Còn lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc khác cho biết, thậm chí doanh nghiệp này đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đóng tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500..., nghĩa là đủ “điều kiện” theo quy định, thế nhưng ngân hàng vẫn chưa cấp tín dụng mà yêu cầu “chờ”.

“Ngân hàng không trả lời là không cho vay, nhưng hồ sơ cứ ‘nâng lên đặt xuống’ mãi. Nhiều khu đất công ty có sổ đỏ, có phương án kinh doanh đảm bảo trả nợ gốc và lãi, nhưng vẫn chưa được giải ngân”, vị này cho hay.

Thực tế, không chỉ nhà ở thương mại, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội vốn nằm trong diện ưu tiên cũng khó tiếp cận vốn ngân hàng. Giám đốc một đơn vị đang triển khai một số dự án nhà ở xã hội phản ánh, việc dự án mới bị kéo dài thời gian phê duyệt cấp tín dụng đã đành, nhưng gói tín dụng ưu đãi lãi suất 5%/năm đối với các dự án nhà ở xã hội hiện hữu cũng chậm giải ngân.

“Rất nhiều người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phản ánh quá trình phê duyệt hồ sơ cấp tín dụng diễn ra chậm trễ, trong khi chủ đầu tư cũng sốt ruột vì như vậy sẽ ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án”, vị giám đốc trên lo lắng.

Theo thống kê, trong tổng số khoảng 800.000 tỷ đồng hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp bất động sản vay trong năm 2022, có tới 783.942 tỷ đồng được giải ngân trong quý đầu năm và chỉ 16.058 tỷ đồng được cho vay trong 3 quý còn lại (tương đương khoảng 2% tổng vốn giải ngân trong năm). Điều này được lý giải là do các ngân hàng hết room cho vay trong nửa cuối năm 2022, cộng thêm những biến cố bất lợi trên thị trường tài chính, trái phiếu… khiến dòng tiền vào thị trường bị tắc. Tình trạng khát vốn của các doanh nghiệp bất động sản được dự báo trở nên nghiêm trọng hơn khi áp lực đảo nợ trái phiếu từ cuối năm 2022 đến hết năm 2024 là rất lớn.

Cửa huy động sẽ hẹp lại

Từ tháng 10/2023, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ mức 34% hiện nay xuống mức 30%, tức là cửa huy động vốn phục vụ dự án của các chủ đầu tư càng trở nên hẹp hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện tại, một trong những vấn đề lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc là dòng tiền. Vì thế, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần sớm tháo gỡ nút thắt này để hỗ trợ doanh nghiệp, thị trường.

“Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp bất động sản như các chính sách tái cơ cấu nợ, giảm lãi suất…, thế nhưng việc các ngân hàng thương mại có thực thi được hay không lại là vấn đề khác do phải đảm bảo an toàn hệ thống, tránh nợ xấu gia tăng”, ông Châu nói.

Chưa kể, từ tháng 10/2023, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ mức 34% hiện nay xuống mức 30%, tức là cửa huy động vốn phục vụ dự án của các chủ đầu tư càng trở nên hẹp hơn.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn xuống mức 30% một mặt nhằm đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro nợ xấu tăng cho các ngân hàng, nhưng mặt khác cũng khiến các ngân hàng thương mại “bó tay” trong việc tài trợ dự án.

“Các doanh nghiệp địa ốc vay ngắn hạn để bổ sung vốn lưu động chỉ một phần, còn phần lớn là để đầu tư vào các dự án vốn cần thời gian dài. Thậm chí, nhiều dự án chỉ cho thuê nhưng vẫn phải trả tiền cho ngân hàng, bởi đây là khoản vay dài hạn. Điều này sẽ tạo ra rủi ro cho ngân hàng trong tương lai”, ông Hiếu phân tích.

Cơ cấu nợ cũng là mong muốn của ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land tại hội nghị Tín dụng bất động sản diễn ra mới đây khi cho biết, dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu không có chính sách cơ cấu nợ mới thì khả năng này rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, Hưng Thịnh Land đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép được cơ cấu lại nợ để tránh bị nhảy nhóm nợ.

Tương tự, Tập đoàn Novaland cũng xin được giãn nợ, cơ cấu nợ trong thời gian 36 tháng bởi theo doanh nghiệp này, biến động trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề nên cần nhiều thời gian để hồi phục.

Báo cáo cập nhật về ngành ngân hàng năm 2023 của Công ty Chứng khoán SSI dự báo, tỷ lệ nợ xấu tại hệ thống các ngân hàng sẽ tăng từ 0,26 % lên 1,71% trong năm nay, với tỷ lệ hình thành nợ xấu tăng lên mức 1,3% (từ mức khoảng 1% trong giai đoạn 2020-2022) dưới tác động của lãi suất cho vay cao hơn.

Còn Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình “vượt bão” trong chu kỳ bất động sản đi xuống cùng với triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu. Theo đó, nợ xấu và chi phí tín dụng có khả năng gia tăng trong thời gian tới. Với tỷ trọng dư nợ bất động sản và xây dựng chiếm xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng, mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu. Dẫu vậy, khả năng chống chịu tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của mỗi ngân hàng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn áp lực lạm phát gia tăng, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là rất cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén diễn ra quá lâu sẽ khiến “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu.

“Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm 2024. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu, tạo cú huých cho tăng trưởng toàn cầu”, ông Đính nói.

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản vừa qua, bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc, Tập đoàn Novaland, đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần có một cơ chế tín dụng chi tiết hơn phục vụ phát triển hạ tầng đô thị vùng sâu, vùng xa. Bởi trên thực tế, trong quá trình phát triển dự án, một số khu vực chưa có hạ tầng nên doanh nghiệp phải bỏ nguồn vốn lớn để đầu tư. Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng dành cho đô thị quy mô lớn hàng nghìn héc-ta chưa rõ ràng, mà vẫn được xem như một dự án bất động sản thông thường, từ đó dẫn đến sự mất cân đối dòng vốn và cần một thời gian dài để thu hồi. Điều này rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố, nơi hạ tầng đã có sẵn.

Linh Việt