Chặn né thuế chuyển nhượng bất động sản

Cuối tháng 9-2021, Công an tỉnh Bình Định khởi tố bị can đối với bà Ngô Thị Điều, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển đầu tư xây dựng và Du lịch An Phú Thịnh, về tội "Trốn thuế". Bà Điều chuyển nhượng 259 thửa đất với tổng giá trị ghi trên hợp đồng hơn 157 tỉ đồng, thực tế là hơn 320 tỉ đồng. Hành vi này gây thất thu tiền thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trên 2 tỉ đồng.

Mua giá cao, khai báo thấp

Cũng trong năm 2021, Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khởi tố bị can đối với Lê Anh Đức, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ BĐS Vincomreal, do ký hợp đồng chuyển nhượng 70 lô đất nền với giá 700 triệu đồng/lô nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 50 triệu đồng. Tương tự, đầu năm 2020, Công an quận 10 (TP HCM) xử lý việc trốn thuế của một số cá nhân khi mua căn hộ chung cư với giá gần 5 tỉ đồng nhưng sau đó chuyển nhượng cho người khác với giá chỉ 1 tỉ đồng ghi trên hợp đồng.

Theo quy định, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn khung quy định. Nhưng thực tế khá phổ biến là khi làm thủ tục chuyển nhượng BĐS, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so giá thực tế.

Bộ Tài chính khẳng định các trường hợp chuyển nhượng BĐS kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý.

Luật sư (LS) Bùi Đình Ứng (Đoàn LS TP Hà Nội) nhấn mạnh nếu khai gian trong các giao dịch BĐS để trốn thuế thì sẽ có nhiều rủi ro. Khi phát sinh tranh chấp, người bán sẽ mất tiền vì người mua chỉ trả đúng giá trị giao kết trên hợp đồng. Khi hợp đồng giao dịch bị nghi ngờ khai báo gian dối có thể bị cơ quan thuế xem xét và gửi qua cơ quan điều tra.

Đô thị ngày càng phát triển, giá trị chuyển nhượng bất động sản cũng theo đó càng tăngẢnh: Sơn Nhung

Cần định giá sát thực tế

Để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, bảo đảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc vừa ký công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp các cục thuế để xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế.

Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Tư pháp, UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế địa phương để yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Đối với Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính yêu cầu chỉ đạo cục thuế địa phương chủ động phối hợp với cơ quan công an, sở tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Theo đại diện Bộ Tài chính, trong năm 2021, bộ này đã nhiều lần có văn bản gửi các địa phương, bộ ngành, cơ quan liên quan đến quản lý thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế.

LS Bùi Đình Ứng cho biết để hạn chế việc "né" thuế trong chuyển nhượng BĐS, cần giải quyết những bất cập về giá đất hiện nay. Hiện Nhà nước quản lý dựa trên khung giá đất, trong khi khung giá khác xa so với thị trường, thường là thấp hơn nhiều. Vì vậy, cơ quan quản lý cần ban hành khung giá nhà, đất tính thuế và điều chỉnh hằng năm sao cho phù hợp, sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Bên cạnh đó, cần có sự quản lý đồng bộ của địa phương, các cơ quan thuế, tăng cường kiểm tra để phát hiện các trường hợp chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu "bất minh".

Cục Thuế TP Hà Nội cho biết đơn vị khuyến nghị các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khi phát sinh các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng BĐS cần thực hiện các thủ tục cẩn thận, chính xác, đúng quy định, trung thực về việc kê khai giá trên hợp đồng cũng như khi kê khai các nghĩa vụ thuế phát sinh để bảo vệ chính quyền lợi của người mua và người bán BĐS. Trường hợp khi mua bán đã ghi sai giá trên hợp đồng mua bán mà chưa làm thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận mới thì cần đề nghị với cơ quan công chứng hủy công chứng cũ và lập công chứng mới.

Cần phạt nặng

Đại diện Tổng cục Thuế cho biết đã yêu cầu các cục thuế báo cáo UBND tỉnh, thành chỉ đạo Sở Tư pháp yêu cầu các phòng công chứng hằng tháng cung cấp cho cơ quan thuế danh sách tổ chức, cá nhân có hợp đồng mua bán BĐS để cơ quan thuế đôn đốc việc kê khai và nộp thuế.

Cơ quan thuế cũng tập trung kiểm tra hồ sơ khai thuế của các doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh BĐS gửi đến cơ quan thuế, trên cơ sở đó xác định các trường hợp có rủi ro cao về thuế để thực hiện việc thanh - kiểm tra.

ThS Nguyễn Anh Vũ, Trường ĐH Ngân hàng TP HCM, cho rằng việc Bộ Tài chính ra văn bản để các bộ, ngành phối hợp chống thất thu thuế là rất hợp lý. Việc đánh thuế trên các giao dịch BĐS rõ ràng là quy định đã có nhưng lâu nay người dân hay né tránh, khai gian để trục lợi. Để thu đúng, thu đủ thì ngoài áp dụng xử lý nghiêm, xử phạt nặng, cần có phương pháp phù hợp để người đóng thuế phải chấp nhận. Thực tế, thuế 2% trên tài sản không phải quá nhiều.

Giám đốc một doanh nghiệp BĐS cho rằng tâm lý người dân né thuế được thì né. Nếu luật quy định và được giám sát chặt từ các phòng công chứng, cơ quan thuế địa phương và được truy xét liên tục từ các cơ quan liên quan thì họ sẽ thay đổi, thà đóng thuế chứ không dại đi tù.

LS Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty Luật Solution & Partner, cho rằng việc giám sát, xử lý vi phạm đối với tội trốn thuế trong giao dịch BĐS còn chưa triệt để, ngân hàng (đơn vị trung gian thanh toán) và tổ chức công chứng (nơi ký hợp đồng chuyển nhượng) chưa có sự phối hợp chặt chẽ.

MINH CHIẾN - Sơn Nhung