Chênh lệch địa tô là vấn đề lớn của quy hoạch

Ngày 16-3, Hiệp hội Khoa học hành chính Việt Nam tổ chức tọa đàm đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nhiều vấn đề bất cập về giáđất, thu hồi đất… được các chuyên gia, nhà khoa học phân tích, mổ xẻ.

TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nêu ý kiến tại buổi tọa đàm.

Bồi thường 1 triệu nhưng bán tới 50 triệu

Nêu ý kiến tại tọa đàm, TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng việc dự kiến sửa phần lớn các điều của Luật Đất đai, chỉ giữ nguyên hơn 40 điều thì “ba năm nữa không xong” và “chi phí rất khủng”. “Dỡ ra toàn bộ thế này mà những chính sách, nguyên tắc cơ bản không sửa thì rủi ro hết sức lớn” - ông Dũng nói.

Lưu ý tới vấn đề chênh lệch địa tô hiện nay, TS Nguyễn Sĩ Dũng đánh giá đây chính là điều tạo ra bất công. “Chênh lệch địa tô là vấn đề lớn nhất của xin quy hoạch, lên quy hoạch, điều chỉnh làm khu này khu kia” - ông nói và dẫn chứng mảnh đất đang bán với giá 1 triệu đồng/m2, sau khi được quy hoạch làm đất ở, giá đất tăng lên 50 triệu đồng/m2 thì 49 triệu đồng là chênh lệch địa tô do chính sách mang lại.

Nêu thực tế Hà Nội có những khu phố, biệt thự để hoang không ai ở, ông Dũng cho rằng động lực để hưởng chênh lệch địa tô là nguyên nhân hình thành nên những “TP ma”. “Đó là vấn đề lớn nhất, gây bất công rất lớn diễn ra vừa qua. Tôi được bồi thường 1 triệu, mấy hôm sau doanh nghiệp bán 50 triệu, tôi thấy bất công vô cùng. Đây mới là điều gây phản cảm và tạo động lực méo mó” - nguyên phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nói.

Theo ông, một nội dung quan trọng khi sửa Luật Đất đai lần này là điều tiết chênh lệch địa tô như thế nào và dùng chênh lệch địa tô này để đảm bảo nơi ở mới cho người bị thu hồi đất bằng hoặc tốt hơn. “Đừng để chênh lệch địa tô rơi vào túi doanh nghiệp, quan chức có quyền cho chuyển đổi đất” - ông Dũng nêu quan điểm.

Góp ý về quy định bồi thường theo giá thị trường, TS Nguyễn Sĩ Dũng lo ngại nếu quy định như dự thảo thì không khéo không có địa phương nào dám quyết giá đất, gây ách tắc. “1 triệu hay 50.000 đồng cũng là giá thị trường. Giá thị trường chỉ xuất hiện khi thuận mua vừa bán” - ông Dũng nói thêm.

PGS-TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ. Ảnh: TN

Nhiều khái niệm chung chung, khó hiểu

PGS-TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ, cho rằng nhiều nội dung của dự thảo luật chưa rõ, chỉ dừng lại ở những nguyên tắc, quy định mang tính định hướng. Theo ông, nếu không xử lý được vấn đề địa tô chênh lệch thì không thể xử lý được mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất. Ông cũng băn khoăn về tính khả thi của luật nếu chỉ dừng lại ở những quy định mang tính nguyên tắc.

Ông Đinh Dũng Sỹ nói thêm hiện giá đất có hai loại, một là bảng giá đất, hai là giá đất cụ thể. Bảng giá đất được UBND tỉnh chủ trì xây dựng, trình HĐND tỉnh thông qua và ban hành hằng năm. Còn giá đất cụ thể là khi có giao dịch như khi có dự án, khi giao đất, giải phóng mặt bằng. “Tuy nhiên, cả hai giá đất đấy, dự thảo luật quy định đều xác định dựa trên nguyên tắc thị trường, vậy thì để hai bảng giá đất để làm gì?”- ông Sỹ đặt vấn đề.

Ông Sỹ nêu kinh nghiệm các nước phát triển chỉ có một bảng giá để thực hiện các nghĩa vụ tài chính của xã hội đối với Nhà nước. Bảng giá đó về nguyên tắc sát với giá thị trường nhưng không neo theo giá thị trường và ổn định nhiều năm. Còn giá cụ thể chỉ xuất hiện khi có dự án, có bồi thường, thu hồi và lúc đó phải tôn trọng thị trường, tôn trọng ý kiến thẩm định của cơ quan chuyên môn là các cơ quan quản lý giá.

Trong khi đó, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến (ĐH Luật Hà Nội) cho rằng Điều 78 của dự thảo quy định bốn trường hợp thu hồi đất nhưng định nghĩa rất chung chung. “Thế nào là “dự án phát triển kinh tế”? Nếu không làm rõ khái niệm này sẽ dẫn đến nguy cơ thu hồi đất tràn lan, dễ phát sinh tham nhũng, tiêu cực” - ông Tuyến lo ngại.

Từ đó, ông đề nghị dự luật cần xác định theo bốn tiêu chí. Cụ thể là lợi ích cho cả cộng đồng, người dân, xã, huyện, tỉnh chứ không phải là lợi ích nhóm; đầu tư nhà nước, đầu tư theo hình thức đối tác công tư nhưng phải vì mục đích phục vụ người dân; lợi nhuận phải điều tiết vào ngân sách và có những dự án không nhằm mục đích kinh doanh.

Cũng theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, có những khái niệm rất chung chung, khó hiểu như “đất đô thị không phải là đất ở”, “đất nông thôn không phải là đất ở”… “Bản thân chúng tôi nghiên cứu Luật Đất đai nhiều năm cũng không hiểu thì làm sao dân hiểu” - ông nói.

Ông Tuyến cũng đánh giá việc tham vấn ý kiến người dân về phương án bồi thường tái định cư luật quy định rất hình thức, không nêu ra nguyên tắc đồng thuận tương đối sẽ không khả thi. Vị chuyên gia đề xuất nên đặt ra nguyên tắc 80% đồng ý coi như đồng thuận, 20% còn lại phải thực hiện theo.

ĐỨC MINH