Chi phí vốn tăng - Phép thử sức bền của thị trường bất động sản

Sự gia tăng chi phí vốn tạo ra tác động rõ rệt đối với cả DN phát triển dự án lẫn người mua nhà. Ảnh: ST

Áp lực đối với người mua nhà và doanh nghiệp

Những tháng đầu năm 2026 ghi nhận sự đảo chiều đáng chú ý của mặt bằng lãi suất cho vay BĐS khi nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng so với cùng kỳ năm trước. Khảo sát tại một số ngân hàng cho thấy, tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước, lãi suất cho vay BĐS phổ biến từ khoảng 9,6%/năm và có thể lên tới 13-14% tùy theo thời hạn cố định. Trong khi đó, năm 2025 nhiều gói vay ưu đãi từng được triển khai ở mức 6-8%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thậm chí có thể lên tới 14-15%/năm.

Xu hướng tăng lãi suất được giới chuyên gia nhận định không phải là hiện tượng đơn lẻ mà phản ánh bối cảnh điều hành tín dụng thận trọng hơn của hệ thống ngân hàng. Trong năm 2026, tăng trưởng tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ trong khi nhu cầu vốn của nền kinh tế gia tăng. Đồng thời, dòng vốn tín dụng được định hướng ưu tiên cho sản xuất - kinh doanh và các dự án đầu tư công, khiến nguồn vốn dành cho BĐS trở nên hạn chế hơn so với giai đoạn trước.

Sự gia tăng chi phí vốn tạo ra tác động rõ rệt đối với cả doanh nghiệp (DN) phát triển dự án lẫn người mua nhà. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính - BĐS toàn cầu, nhóm chịu tác động trực tiếp nhất là người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh giá BĐS tại nhiều đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, phần lớn người mua phải vay ngân hàng để hoàn tất giao dịch. Khi lãi suất tăng, chi phí trả nợ hàng tháng cũng gia tăng, ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình. Điều này khiến nhiều người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ hơn kế hoạch vay vốn, thậm chí trì hoãn quyết định mua nhà.

Không chỉ người mua nhà, các DN phát triển BĐS cũng phải đối mặt với áp lực chi phí vốn gia tăng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cho biết, đặc thù của ngành BĐS là chu kỳ đầu tư dài và yêu cầu nguồn vốn lớn, trong đó vốn vay ngân hàng thường chiếm tỷ trọng đáng kể. Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính sẽ làm giảm đáng kể biên lợi nhuận của dự án, đặc biệt đối với những dự án đã chốt giá bán từ trước. Trong trường hợp dự án chưa mở bán, chủ đầu tư có thể phải tính toán lại giá sản phẩm nhằm bù đắp chi phí vốn tăng. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá bán trong bối cảnh sức mua vẫn còn yếu lại tiềm ẩn nguy cơ làm giảm thanh khoản thị trường.

Áp lực tài chính cũng lan sang nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tín dụng. Trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, nhiều nhà đầu tư đã vay vốn để mua BĐS với kỳ vọng tăng giá. Khi các khoản vay kết thúc thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn, chi phí vốn tăng nhanh trong khi dòng tiền từ khai thác tài sản chưa chắc đủ bù đắp chi phí lãi vay. Khi đó, nhà đầu tư có thể buộc phải bán tài sản nhằm giảm gánh nặng nợ vay, từ đó tạo thêm áp lực thanh khoản cho thị trường.

Ở góc độ thị trường, mặt bằng lãi suất tăng thường kéo theo sự chững lại của các giao dịch BĐS. Khi chi phí vay vốn trở nên đắt đỏ hơn, cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng thận trọng hơn trước các quyết định tài chính lớn. Những phân khúc phụ thuộc nhiều vào dòng vốn đầu cơ, như đất nền hoặc BĐS cao cấp, vì vậy có thể chịu tác động rõ rệt hơn khi thanh khoản suy giảm.

“Bộ lọc” giúp thị trường phát triển bền vững

Mặc dù tạo ra nhiều sức ép trong ngắn hạn, mặt bằng lãi suất cao không hoàn toàn mang ý nghĩa tiêu cực đối với thị trường BĐS. Nhiều chuyên gia cho rằng lãi suất tăng có thể được xem như một “bộ lọc” tự nhiên giúp loại bỏ các hoạt động đầu cơ ngắn hạn và giảm bớt rủi ro tài chính tích tụ trong giai đoạn trước.

Một trong những tác động đáng chú ý là hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS. Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam - nhận định, khi việc tiếp cận vốn vay trở nên khó khăn hơn và chi phí vay tăng lên, các chiến lược đầu tư dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ trở nên rủi ro hơn. Điều này khiến dòng tiền đầu cơ có xu hướng thu hẹp, qua đó giúp thị trường tập trung nhiều hơn vào nhu cầu ở thực. Sự thay đổi này cũng góp phần hạn chế các đợt “sốt đất” cục bộ từng xảy ra tại nhiều địa phương trong giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, mặt bằng lãi suất cao cũng thúc đẩy quá trình điều chỉnh giá BĐS theo hướng tiệm cận giá trị thực hơn. Trong những năm gần đây, giá BĐS tại nhiều khu vực đã tăng nhanh trong thời gian ngắn, một phần do tác động của dòng vốn đầu tư mạnh và tâm lý kỳ vọng tăng giá. Khi chi phí vốn trở nên đắt đỏ hơn, nhu cầu đầu tư ngắn hạn có xu hướng giảm, khiến áp lực tăng giá không còn mạnh như trước. Quá trình điều chỉnh này có thể khiến giá BĐS ở một số phân khúc đi ngang hoặc giảm nhẹ; về dài hạn sẽ góp phần hình thành mặt bằng giá hợp lý hơn.

Đối với các DN phát triển BĐS, bối cảnh lãi suất cao cũng thúc đẩy quá trình sàng lọc năng lực tài chính. Những DN có nền tảng tài chính vững và chiến lược phát triển dài hạn có thể duy trì hoạt động ổn định, thậm chí tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Ngược lại, các DN phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngắn hạn hoặc phát triển dự án dàn trải sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược đầu tư, tái cơ cấu nguồn vốn và tăng cường quản trị rủi ro. Dù có thể tạo ra khó khăn trong ngắn hạn, quá trình sàng lọc này lại góp phần nâng cao chất lượng và tính minh bạch của thị trường trong dài hạn.

Trước những biến động của mặt bằng lãi suất, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng để tránh rơi vào “bẫy nợ”. Trong đó, tỷ lệ vay nên được kiểm soát ở mức hợp lý, tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 50% thu nhập; đồng thời cần duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương 6-12 tháng trả nợ nhằm phòng ngừa rủi ro khi lãi suất biến động.

Với các DN BĐS, áp lực lãi suất cao khiến yêu cầu tái cấu trúc tài chính trở nên cấp thiết hơn. DN cần rà soát danh mục đầu tư, mạnh dạn cắt giảm những dự án kém hiệu quả, đồng thời tập trung nguồn lực cho các dự án có khả năng tiêu thụ tốt và dòng tiền ổn định. Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn thông qua mở rộng hợp tác đầu tư, phát hành trái phiếu có tài sản bảo đảm hoặc tìm kiếm các kênh huy động vốn dài hạn được xem là giải pháp quan trọng nhằm giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng./.

TUẤN MINH