'Chìa khóa' tháo gỡ 'điểm nghẽn', khơi thông nguồn lực (Bài 1): Tồn đọng đất đai - Muôn vẻ trên thực tiễn

Hồ Thành khu vực II bị ô nhiễm từ nguồn nước tồn đọng do dự án chậm triển khai nhiều năm nay. Ảnh: Việt Hương

Nhiều dự án chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý kéo dài không chỉ làm lãng phí nguồn lực đất đai mà còn đẩy người dân vào cảnh “mắc kẹt” trong quy hoạch “treo”, gây bức xúc xã hội. Thực tiễn đó đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có những giải pháp đủ mạnh, đủ linh hoạt để tháo gỡ “điểm nghẽn”, khơi thông nguồn lực và lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai.

Phía sau những dự án “ngủ quên”

Tại địa bàn các phường trung tâm của TP Thanh Hóa trước đây (Hạc Thành, Hàm Rồng, Quảng Phú, Đông Tiến...), nhiều dự án nằm ở vị trí quan trọng đô thị trung tâm của tỉnh, khi mới bắt đầu triển khai được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị và đời sống Nhân dân. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, từ vướng mắc về giải phóng mặt bằng (GPMB), thủ tục đầu tư, nghĩa vụ tài chính, đến các sai phạm trong quá trình thực hiện, nhiều dự án đã bị kéo dài nhiều năm, thậm chí có những dự án kéo dài cả thập kỷ vẫn chưa thể hoàn thành. Hệ lụy không chỉ là lãng phí nguồn lực đất đai, làm gián đoạn quy hoạch phát triển đô thị mà còn ảnh hưởng mỹ quan, gây bức xúc trong Nhân dân khi nhiều hộ dân rơi vào cảnh “mắc kẹt” giữa lòng đô thị.

Những căn nhà dột nát, xuống cấp, khu dân cư trũng thấp thường xuyên ngập úng, môi trường sống nhếch nhác... là thực trạng mà nhiều hộ dân phố Thành Công, phường Hàm Rồng đã phải chịu đựng suốt nhiều năm qua. Khu dân cư này nằm trong vùng quy hoạch Dự án Khu đô thị mới ven sông Hạc do Công ty TNHH Tập đoàn Bất động sản Đông Á làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt từ năm 2006. Dự án được kỳ vọng cải tạo cảnh quan đô thị dọc hai bên bờ sông Hạc, hình thành một khu đô thị đồng bộ, hiện đại.

Thế nhưng, sau gần hai thập kỷ, công tác GPMB vẫn chưa hoàn tất, khiến hàng trăm hộ dân rơi vào cảnh “đi không được, ở cũng không xong”. Nhà cửa xuống cấp nhưng không thể sửa chữa, nâng cấp; mỗi mùa mưa bão lại đối mặt với ngập lụt, ô nhiễm. “Ở đây ô nhiễm lắm, có nhà không chịu nổi phải chuyển đi nơi khác. Gia đình tôi khó khăn nên vẫn phải bám trụ. Nếu dự án tiếp tục thì cần sớm hoàn thành GPMB; còn nếu không thì phải điều chỉnh quy hoạch để người dân được sửa chữa, ổn định cuộc sống. Chứ chờ đợi kéo dài hết năm này qua năm khác thì mệt mỏi quá!”, ông Hà Phạm Dương, một hộ dân phố Thành Công bức xúc.

Được biết, Dự án Khu đô thị mới ven sông Hạc có tổng diện tích đất phải thu hồi hơn 33ha, liên quan đến hơn 1.000 hộ dân thuộc 3 phường: Đông Thọ, Trường Thi và Nam Ngạn cũ. Dự án được triển khai theo cơ chế “khoán gọn”, tổng mức đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất giao cho nhà đầu tư khai thác kinh doanh và không thay đổi, điều chỉnh trong suốt quá trình thực hiện dự án, kể cả chi phí đầu tư bao gồm GPMB, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cũng như giá trị tiền sử dụng đất. Vướng mắc hiện nay là việc xác định tiền sử dụng đất không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Dự án hiện còn gặp vướng mắc trong công tác GPMB, tái định cư và bàn giao quỹ đất cho nhà đầu tư. Do trước đây, dự án xây dựng cơ chế thanh toán cố định, không phụ thuộc vào việc xác định giá đất tại thời điểm giao đất; đồng thời chi phí thực hiện dự án được khoán gọn, dẫn đến không xác định được nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Không chỉ ở phố Thành Công, hàng chục hộ dân ở tổ dân phố Quang Trung, phường Hạc Thành cũng đang phải chịu đựng cảnh sống tạm bợ khi nằm trong quy hoạch “treo” của Dự án Khu đô thị mới Bắc Đại lộ Lê Lợi. Ông Nguyễn Xuân Hòa, Bí thư chi bộ Tổ dân phố Quang Trung, cho biết: "Trong khu phố có khoảng 65 hộ dân bị ảnh hưởng bởi nằm trong quy hoạch “treo” của Dự án Khu đô thị Bắc Đại lộ Lê Lợi. Đời sống, sinh hoạt của người dân rất vất vả, hạ tầng xuống cấp, người dân ở đây rất bức xúc và đã nhiều lần đề nghị với cấp trên sớm giải quyết những vướng mắc của dự án để không làm ảnh hưởng đến cuộc sống của bà con, song đến nay sự việc vẫn chưa thấy tiến triển gì mới".

Dự án Khu đô thị mới Bắc Đại lộ Lê Lợi được Chủ tịch UBND tỉnh chấp thuận đầu tư từ năm 2004. Công ty TNHH Xây dựng và Sản xuất vật liệu xây dựng Bình Minh được giao làm chủ đầu tư theo phương thức “đổi đất lấy hạ tầng”. Theo đó, Công ty TNHH Xây dựng và Sản xuất vật liệu xây dựng Bình Minh đầu tư xây dựng hạ tầng Khu Công nghiệp Tây Bắc Ga và được thanh toán bằng quỹ đất ở với diện tích 17,2ha theo quy hoạch chi tiết 1/500 tại Dự án Khu đô thị mới Bắc Đại lộ Lê Lợi. Thời gian thực hiện dự án (theo quyết định, hợp đồng thực hiện dự án ban đầu) là 24 tháng, song đến nay sau hơn 20 năm triển khai, dự án vẫn chưa hoàn thành và hiện vẫn còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến thanh toán quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư. Công tác GPMB dự án gặp nhiều khó khăn; khối lượng còn lại lớn, vướng nhiều diện tích đất ở đã tồn tại trong nhiều năm chưa được giải quyết. Bên cạnh đó, dự án đang gặp khó khăn trong việc xác định quỹ đất khoảng 2,68ha để thực hiện thanh toán cho nhà đầu tư.

Dự án Khu đô thị mới ven sông Hạc vẫn chưa hoàn thành sau gần hai thập kỷ.

“Điểm danh” một số dự án kéo dài nhiều năm mà nhiều người dân quan tâm còn phải kể đến như: Dự án Khu xen cư Hồ Toàn Thành, phường Hạc Thành; Khu dân cư Đồng Chộp, phường Đông Tiến; Khu nghỉ dưỡng cao cấp Toàn Tích Thiện, phường Nam Sầm Sơn... Cùng với đó là hàng chục dự án tại Khu Kinh tế Nghi Sơn như: Dự án đầu tư tổ hợp dịch vụ tổng hợp; Khu dịch vụ công cộng Bắc núi Xước; Xây dựng hạ tầng Khu Công nghiệp số I; Nhà máy chế biến gỗ xuất khẩu, xưởng cán tôn Nghi Sơn; Khu du lịch sinh thái Đảo Nghi Sơn; Khu tái định cư phục vụ di dân xã Hải Thượng (giai đoạn 1) để GPMB xây dựng khu công nghiệp luyện kim... ảnh hưởng đến tiến độ thu hút nhà đầu tư thứ cấp, cũng như môi trường đầu tư kinh doanh tại khu kinh tế.

Đã đến lúc phải tháo gỡ tận gốc?

Thanh Hóa là một trong những địa phương có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh của khu vực Bắc Trung bộ. Hàng loạt dự án công nghiệp, đô thị, du lịch, hạ tầng quy mô lớn liên tục được triển khai, tạo động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh. Tuy nhiên, cùng với tốc độ phát triển đó, những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai dự án cũng phát sinh ngày càng nhiều, trở thành những “điểm nghẽn” cản trở việc khai thác hiệu quả các nguồn lực đất đai.

Mặc dù thời gian qua, tỉnh đã triển khai nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ và xử lý các dự án chậm triển khai, song thực tế cho thấy quá trình giải quyết vẫn gặp không ít trở ngại. Nhiều dự án liên quan đến các tồn tại kéo dài qua nhiều thời kỳ, chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật khác nhau về đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, môi trường... Trong khi đó, sự thay đổi về cơ chế, chính sách qua từng giai đoạn khiến việc áp dụng quy định pháp luật để xử lý các trường hợp chuyển tiếp gặp nhiều khó khăn.

Theo thống kê của ngành chức năng, toàn tỉnh có 437 dự án gặp khó khăn, vướng mắc. Sau khi rà soát, tỉnh đã đưa ra khỏi danh sách 136 dự án do vẫn còn thời gian thực hiện theo quy định của cấp có thẩm quyền; còn lại 301 dự án tồn đọng cần tập trung tháo gỡ. Đáng chú ý, các dự án tồn đọng trải rộng trên nhiều lĩnh vực như đô thị, du lịch, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật. Mỗi dự án có những nguyên nhân khác nhau, nhưng điểm chung là đều đang bị “mắc kẹt” bởi các “nút thắt” về pháp lý, đất đai hoặc năng lực thực hiện.

Không ít dự án tồn đọng hiện nay là những trường hợp phức tạp, kéo dài qua nhiều thời kỳ và vượt quá thẩm quyền giải quyết của địa phương. Một số dự án có liên quan đến các sai phạm trong giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù các cơ quan chức năng đã nhiều lần rà soát, kiến nghị và đề xuất phương án xử lý, nhưng do chưa có tiền lệ hoặc chưa có quy định pháp luật cụ thể nên vẫn chưa thể tháo gỡ dứt điểm.

Bên cạnh những nguyên nhân khách quan, quá trình rà soát cũng cho thấy nhiều tồn tại từ phía chủ đầu tư và các đơn vị liên quan. Một số doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, không còn đủ năng lực để tiếp tục triển khai dự án; một số trường hợp chậm thực hiện các nghĩa vụ theo cam kết hoặc thiếu tinh thần hợp tác trong quá trình xử lý các tồn tại phát sinh. Ở một số nơi, sự phối hợp giữa các sở, ngành, đơn vị và địa phương chưa thực sự chặt chẽ, kịp thời; tâm lý né tránh, sợ trách nhiệm trong tham mưu, đề xuất xử lý các dự án phức tạp vẫn còn xuất hiện.

Trong bối cảnh đó, NQ29 của Quốc hội được kỳ vọng như một “chìa khóa” quan trọng để tháo gỡ những “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm. Điểm cốt lõi của nghị quyết không chỉ nằm ở việc cho phép xử lý các tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá khứ, mà còn tạo ra cơ chế đặc thù để giải quyết những trường hợp pháp lý phức tạp chưa có tiền lệ, qua đó mở đường cho việc khơi thông nguồn lực đất đai và đưa các dự án tồn đọng trở lại quỹ đạo phát triển.

Cơ chế đã có, hành lang pháp lý đã mở, song hiệu quả đến đâu còn phụ thuộc rất lớn vào quyết tâm và năng lực tổ chức thực hiện của các cấp, các ngành. Đây không chỉ là câu chuyện xử lý các dự án tồn đọng đơn thuần, mà còn là phép thử đối với tư duy quản trị, năng lực phối hợp liên ngành và bản lĩnh của đội ngũ cán bộ trong giải quyết những vấn đề khó, phức tạp và kéo dài nhiều năm. Nếu làm tốt, Thanh Hóa không chỉ giải quyết được các dự án tồn đọng mà còn tạo nền tảng để khơi thông nguồn lực, mở ra dư địa phát triển mới.

Việt Hương

(Còn nữa)