Chiến lược chuyển đổi mô hình phát triển bất động sản Việt Nam (Bài 2)

Mô hình bất động sản phát triển

Nếu đặt mô hình cũ và mô hình mới cạnh nhau, khác biệt sẽ trở nên rất rõ. Mô hình cũ phát triển đất và tài sản; mô hình mới phát triển không gian và năng lực. Mô hình cũ coi giá đất là trung tâm; mô hình mới coi giá trị được tạo ra từ đất là trung tâm. Mô hình cũ coi dự án là sản phẩm; mô hình mới coi dự án là một hệ sinh thái.

Mô hình cũ coi người dân là người mua; mô hình mới coi người dân là trung tâm của giá trị. Mô hình cũ coi hạ tầng là yếu tố làm tăng giá đất; mô hình mới coi hạ tầng là công cụ tạo năng suất và yêu cầu chia sẻ một phần giá trị gia tăng để tái đầu tư. Mô hình cũ coi vốn là nhiên liệu cho thị trường; mô hình mới coi vốn là công cụ lựa chọn những không gian có khả năng tạo giá trị cao.

Mô hình cũ đo thành công bằng giá bán, tốc độ bán hàng và lợi nhuận; mô hình mới đo bằng tổng giá trị kinh tế, xã hội, môi trường và chất lượng sống trong toàn bộ vòng đời. Mô hình cũ chủ yếu tập trung vào xây mới; mô hình mới đồng thời xây mới, tái thiết, tái sử dụng và nâng cấp. Và quan trọng nhất, mô hình cũ thiên về kinh doanh bất động sản, trong khi mô hình mới hướng tới kinh tế phát triển không gian.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước vận hội lịch sử để chuyển mình

Có thể hình thành một nguyên tắc mới cho toàn bộ ngành: tạo giá trị, chia sẻ giá trị và tái đầu tư giá trị. Tạo giá trị có nghĩa là mỗi khu đất, mỗi dự án và mỗi khoản đầu tư phải hướng đến việc tạo ra năng suất và chất lượng sống cao hơn. Chia sẻ giá trị có nghĩa là phần giá trị được tạo ra nhờ quy hoạch, hạ tầng công cộng và sự phát triển chung phải được phân bổ hợp lý giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp và cộng đồng.

Tái đầu tư giá trị có nghĩa là một phần giá trị được điều tiết phải quay trở lại hạ tầng, nhà ở, công viên, môi trường, giáo dục, y tế và các nguồn lực phát triển mới. Ba yếu tố này tạo thành một vòng tuần hoàn: nguồn lực được đưa vào phát triển, phát triển tạo ra giá trị, giá trị được chia sẻ, một phần được tái đầu tư và tái đầu tư tiếp tục tạo ra năng lực phát triển mới.

Đây cũng chính là lúc cần thay đổi thước đo của thị trường. Thay vì chỉ hỏi một dự án bán được bao nhiêu tiền, phải hỏi nó tạo ra bao nhiêu việc làm, bao nhiêu giá trị kinh tế, bao nhiêu nguồn thu ngân sách, bao nhiêu nhà ở phù hợp, bao nhiêu không gian công cộng, giảm được bao nhiêu thời gian di chuyển, tạo ra bao nhiêu dịch vụ xã hội, sử dụng tài nguyên như thế nào và sau 20 hoặc 30 năm có còn tạo ra giá trị gì. Khi hệ thống đo lường thay đổi, hành vi của thị trường sẽ thay đổi.

Nhà đầu tư sẽ buộc phải tạo ra sản phẩm tốt hơn. Chính quyền sẽ có cơ sở lựa chọn dự án tốt hơn. Ngân hàng có thể đánh giá rủi ro tốt hơn. Người dân có thể đánh giá giá trị thật của tài sản tốt hơn. Đó mới là sức mạnh thực sự của một cuộc cải cách thể chế. Đến năm 2045, mục tiêu của Việt Nam không nên chỉ có một thị trường bất động sản lớn hơn, với tổng giá trị tài sản cao hơn. Mục tiêu phải là hình thành một thị trường bất động sản trưởng thành, trong đó giá trị tài sản ngày càng gắn với giá trị sử dụng, dòng tiền, năng suất, chất lượng không gian và chất lượng sống.

Một khu công nghiệp tốt phải làm doanh nghiệp sản xuất hiệu quả hơn. Một khu đô thị tốt phải giúp người dân sống và làm việc thuận tiện hơn. Một trung tâm logistics tốt phải làm giảm chi phí của nền kinh tế. Một bệnh viện tốt phải tạo ra sức khỏe. Một trường đại học tốt phải tạo ra tri thức. Một công viên tốt phải tạo ra sức khỏe và sự gắn kết cộng đồng. Một hạ tầng tốt phải tạo ra giá trị đất, nhưng giá trị đất đó phải quay trở lại một phần để tài trợ cho hạ tầng. Khi đó, bất động sản thực sự trở thành hạ tầng vật chất của nền kinh tế.

Vì vậy, mô hình phát triển bất động sản mới theo tinh thần Nghị quyết 19 không nên được hiểu là một mô hình để làm cho bất động sản "dễ phát triển hơn". Nó phải là mô hình để làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, vốn được phân bổ tốt hơn, đô thị có năng suất cao hơn, nhà ở dễ tiếp cận hơn, hạ tầng được tài trợ bền vững hơn, doanh nghiệp tạo ra sản phẩm có chất lượng hơn và con người có chất lượng sống tốt hơn. Đây là một mục tiêu hoàn toàn khác với việc đơn thuần thúc đẩy giao dịch bất động sản.

Nếu phải đặt tên cho mô hình này, có thể gọi đó là "Mô hình phát triển bất động sản dựa trên giá trị không gian và năng suất". Nhưng ở tầm chiến lược quốc gia, có lẽ cách gọi sâu sắc hơn là "mô hình kinh tế không gian": chuyển từ kinh tế của tài sản sang kinh tế của không gian; từ khai thác địa tô sang tạo lập năng suất; từ phát triển dự án sang phát triển hệ sinh thái; từ tăng giá bất động sản sang gia tăng giá trị của nền kinh tế; từ Nhà nước quản lý đất đai sang Nhà nước kiến tạo và điều tiết phát triển không gian.

Đây chính là sự khác biệt căn bản giữa mô hình cũ và mô hình mới. Mô hình cũ hỏi "đất này đáng giá bao nhiêu?". Mô hình mới phải hỏi "đất này có thể tạo ra bao nhiêu giá trị cho đất nước?". Mô hình cũ nhìn một khu đất như một tài sản đang chờ tăng giá. Mô hình mới nhìn nó như một nguồn lực đang chờ được kích hoạt. Mô hình cũ coi bất động sản là nơi tích lũy của cải. Mô hình mới coi bất động sản là nền tảng để tạo ra của cải.

Cần thiết kế lộ trình chuyển đổi

Nếu Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 28/7/2026 được nhìn nhận đúng ở tầm một nghị quyết về đổi mới mô hình phát triển quốc gia, thì cải cách bất động sản không thể chỉ dừng ở việc sửa Luật Đất đai, tháo gỡ pháp lý dự án hay khơi thông tín dụng. Nghị quyết 19 đặt vấn đề đổi mới mô hình phát triển theo hướng tổ chức phát triển trong không gian tích hợp, đa tầng, liên thông và tạo ra quan hệ hài hòa, hiệu quả giữa Nhà nước, thị trường và xã hội.

Nghị quyết 21-NQ/TW cùng ngày lại trực tiếp đặt ra yêu cầu đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển, đồng thời yêu cầu thay đổi căn bản cách thức định giá, phân bổ, sử dụng và điều tiết giá trị đất đai. Vì vậy, điều cần thiết lúc này không phải là tiếp tục "sửa thị trường bất động sản cũ”, mà là thiết kế một lộ trình chuyển đổi từ thị trường bất động sản cũ sang một mô hình kinh tế bất động sản mới.

Điểm xuất phát của chiến lược này phải là thừa nhận rằng thị trường bất động sản hiện nay không phải toàn bộ đều sai và cần xóa bỏ. Ngược lại, nó đã tạo ra một khối lượng tài sản rất lớn, hình thành hệ thống doanh nghiệp, vốn, lao động, hạ tầng, nhà ở và đô thị; nó cũng là một trong những động lực quan trọng của quá trình đô thị hóa. Vấn đề là cơ chế tạo giá trị của thị trường cũ không còn hoàn toàn phù hợp với yêu cầu phát triển mới.

Do đó, chiến lược không phải là phá bỏ thị trường cũ để xây một thị trường mới từ đầu, mà là thực hiện một quá trình chuyển hóa có kiểm soát: giữ lại những năng lực có giá trị, sửa những cơ chế tạo ra méo mó, tái phân bổ nguồn lực, thay đổi hành vi của các chủ thể và từng bước đưa toàn bộ thị trường sang một hệ thống vận hành mới.

Có thể hình dung cuộc chuyển đổi này giống như việc chuyển một nền kinh tế từ "kinh tế của quyền sở hữu tài sản" sang "kinh tế của năng lực tạo giá trị”. Trong mô hình cũ, đất là tài sản, dự án là sản phẩm, tín dụng là nguồn vốn, giá bán là thước đo, lợi nhuận là mục tiêu và tăng giá đất thường là động lực rất lớn. Trong mô hình mới, đất là nguồn lực, dự án là một hệ sinh thái, vốn là công cụ lựa chọn giá trị, giá trị sử dụng và năng suất là thước đo, lợi nhuận gắn với hiệu quả tạo giá trị dài hạn, còn tăng giá tài sản phải là kết quả của sự phát triển chứ không phải mục tiêu duy nhất của phát triển.

Muốn thực hiện được điều đó, trước hết phải chẩn đoán toàn bộ thị trường bất động sản hiện hữu. Đây là bước thường bị bỏ qua trong các cuộc cải cách. Chúng ta thường bắt đầu bằng việc sửa luật, nhưng một cuộc chuyển đổi mô hình phải bắt đầu bằng việc xác định chính xác thị trường cũ đang tồn tại những gì, cái gì cần giữ, cái gì cần sửa, cái gì cần loại bỏ và cái gì cần chuyển hóa.

Vì vậy, cần xây dựng một "Bản đồ hiện trạng thị trường bất động sản Việt Nam" ở cấp quốc gia, vùng và địa phương. Bản đồ này không chỉ thống kê số lượng dự án hay giá đất mà phải phân loại toàn bộ tài sản và không gian theo tình trạng pháp lý, mức độ sử dụng đất, khả năng tạo dòng tiền, mức độ hoàn thành, hiệu quả sử dụng, mức độ đóng góp kinh tế, nhu cầu xã hội, rủi ro tài chính và khả năng chuyển đổi công năng.

(Còn tiếp)