Chiến lược chuyển đổi mô hình phát triển bất động sản Việt Nam (Bài 3)

Nguyên nhân - hệ quả

Một tài sản đang bị thế chấp, nhưng có dòng tiền tốt phải được xử lý khác với tài sản đầu cơ không tạo ra dòng tiền. Đây chính là bước chuyển đầu tiên: từ quản lý dự án sang quản trị danh mục tài sản và không gian phát triển. Sau khi có bản đồ hiện trạng, bước thứ hai là phải phân loại các vấn đề của thị trường theo cơ chế gây ra vấn đề, thay vì chỉ phân loại theo biểu hiện.

Giá nhà cao là một biểu hiện. Nhưng nguyên nhân có thể nằm ở giá đất, chi phí vốn, thiếu nguồn cung phù hợp, cấu trúc đất đai, quy hoạch, chi phí pháp lý, hạ tầng, đầu cơ hoặc thiếu nhà cho thuê. Dự án chậm triển khai cũng là một biểu hiện, nhưng nguyên nhân có thể nằm ở đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, năng lực chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư hoặc thị trường vốn. Nếu chỉ xử lý biểu hiện, vấn đề sẽ quay trở lại. Vì vậy, cuộc chuyển đổi phải xây dựng một bản đồ nguyên nhân - hệ quả của thị trường bất động sản.

Từ đó, có thể xác định 6 nhóm chuyển đổi lớn. Nhóm thứ nhất là chuyển đổi nguồn lực đất đai; nhóm thứ hai là chuyển đổi quy hoạch và không gian; nhóm thứ ba là chuyển đổi mô hình tài chính và dòng vốn; nhóm thứ tư là chuyển đổi mô hình doanh nghiệp và dự án; nhóm thứ năm là chuyển đổi thị trường nhà ở và quyền tiếp cận bất động sản; nhóm thứ sáu là chuyển đổi cơ chế quản trị, dữ liệu và quan hệ giữa Nhà nước - thị trường - xã hội. Sáu nhóm này phải được triển khai đồng thời nhưng không thể làm cùng một lúc theo nghĩa hành chính. Chúng phải được sắp xếp theo một trình tự chiến lược.

Thị trường bất động sản ngày càng hướng tới sự ổn định và bền vững

Chuyển đổi đầu tiên phải là đất đai, bởi đất là đầu vào căn bản của toàn bộ hệ thống. Nếu cơ chế đất đai không thay đổi thì tất cả những cải cách phía sau sẽ bị giới hạn. Tư duy cũ coi trọng việc xác lập quyền sử dụng và chuyển đất thành tài sản có thể giao dịch. Tư duy mới phải coi đất là nguồn lực phải được đưa đến nơi tạo ra giá trị cao nhất. Nghị quyết 21 đã đi rất rõ theo hướng này khi nhấn mạnh việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, gia tăng giá trị, hoàn thiện cơ chế giá đất và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.

Vì vậy, chuyển đổi đất đai không đơn giản là sửa bảng giá đất hay phương pháp định giá. Phải thay đổi cả cơ chế phân bổ đất. Câu hỏi từ nay không chỉ là ai có quyền sử dụng đất, mà là ai có khả năng sử dụng đất để tạo ra giá trị phát triển cao nhất và xã hội sẽ nhận được gì từ quá trình đó. Những khu đất sử dụng kém hiệu quả phải có chi phí cơ hội ngày càng cao. Đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng, đất găm giữ để chờ tăng giá phải được điều chỉnh bằng thuế, nghĩa vụ tài chính hoặc cơ chế thu hồi phù hợp. Ngược lại, những dự án tạo ra nhiều việc làm, nhà ở, dịch vụ công, hạ tầng và năng suất phải được khuyến khích.

Đây là lúc cần thay đổi từ "giá đất" sang "hiệu quả sử dụng đất". Một khu đất không thể được đánh giá tốt chỉ vì giá thị trường cao. Nó phải được đánh giá bằng giá trị kinh tế và xã hội mà nó tạo ra trên mỗi đơn vị diện tích. Có thể hình thành một chỉ số mới, tạm gọi là Chỉ số giá trị phát triển đất, đo lường tổng giá trị kinh tế, ngân sách, việc làm, nhà ở, dịch vụ, môi trường và chất lượng sống tạo ra trên một đơn vị đất trong một khoảng thời gian nhất định. Khi chỉ số này trở thành công cụ chính sách, cách Nhà nước phân bổ đất và đánh giá dự án sẽ thay đổi căn bản.

Chuyển đổi thứ hai là quy hoạch. Quy hoạch cũ thường tập trung trả lời câu hỏi đất được sử dụng vào mục đích gì và được xây dựng với mật độ bao nhiêu. Quy hoạch mới phải trả lời câu hỏi không gian đó sẽ đóng góp gì cho nền kinh tế. Đây là chuyển đổi từ quy hoạch sử dụng đất sang quy hoạch tạo lập giá trị không gian.

Một khu vực được quy hoạch thành nhà ở nhưng không có việc làm, trường học, y tế và giao thông phù hợp chưa chắc là một quy hoạch tốt. Một khu công nghiệp nhưng thiếu nhà ở và dịch vụ cho người lao động cũng chưa phải một không gian phát triển hoàn chỉnh. Vì vậy, quy hoạch mới phải được đánh giá bằng khả năng hình thành hệ sinh thái.

Nhà nước cần xây dựng bản đồ chức năng kinh tế - xã hội của từng vùng, xác định nơi nào là trung tâm sản xuất, nơi nào là logistics, nơi nào là tri thức, nơi nào là y tế, nơi nào là du lịch, nơi nào là nhà ở, nơi nào là sinh thái và cách các chức năng đó liên kết với nhau. Khi đó, một dự án bất động sản không còn được xem xét độc lập mà phải được đặt vào hệ thống không gian mà nó phục vụ. Đây chính là cách cụ thể hóa tinh thần phát triển trong không gian tích hợp, đa tầng và liên thông mà Nghị quyết 19 đặt ra.

Trình tự chiến lược

Chuyển đổi thứ ba là tài chính bất động sản. Đây có thể là một trong những cuộc chuyển đổi khó nhất nhưng quan trọng nhất. Thị trường cũ phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng và kỳ vọng tăng giá tài sản. Mô hình mới phải chuyển sang một cấu trúc vốn đa tầng, trong đó vốn được phân bổ dựa trên khả năng tạo dòng tiền và giá trị dài hạn. Nhà ở cho thuê, hạ tầng, logistics, bệnh viện, trường học, công trình xanh, khu công nghiệp và những tài sản tạo dòng tiền ổn định phải có khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn. Ngược lại, hoạt động đầu cơ thuần túy phải chịu chi phí vốn và rủi ro phù hợp.

Điều này đòi hỏi chuyển từ "tín dụng bất động sản" sang "tài chính cho phát triển không gian". Ngân hàng không chỉ xem xét giá trị tài sản thế chấp mà phải đánh giá dòng tiền, hiệu quả dự án, khả năng hấp thụ thị trường và năng lực vận hành. Thị trường trái phiếu, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ hưu trí, bảo hiểm, chứng khoán hóa tài sản có dòng tiền và các hình thức tài chính dài hạn phải được phát triển theo hướng tạo nguồn vốn cho tài sản thực sự tạo giá trị.

Chuyển đổi thứ tư là mô hình doanh nghiệp. Nhà phát triển bất động sản cũ thường tạo lợi nhuận qua ba năng lực: có đất, có pháp lý và có khả năng bán hàng. Nhà phát triển mới phải có thêm năng lực tạo lập và vận hành hệ sinh thái. Doanh nghiệp phải được đánh giá không chỉ bằng vốn chủ sở hữu hay số lượng dự án mà bằng năng lực thực hiện, năng lực tài chính, năng lực vận hành, chất lượng công trình, lịch sử thực hiện dự án, khả năng tạo nhà ở phù hợp và mức độ đóng góp kinh tế - xã hội.

Do đó, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư cũng phải thay đổi. Không nên chỉ hỏi "ai có thể làm dự án?", mà phải hỏi "ai tạo ra giá trị tốt nhất từ không gian này?". Đây là cơ sở để chuyển từ đấu giá và lựa chọn nhà đầu tư theo logic giá đất đơn thuần sang một cơ chế lựa chọn dựa trên tổng giá trị phát triển. Nhà đầu tư có thể không phải người trả giá cao nhất cho đất nhưng lại có khả năng tạo ra nhiều việc làm hơn, nhà ở tốt hơn, hạ tầng tốt hơn, ngân sách lớn hơn và chất lượng sống cao hơn. Trong mô hình mới, đó có thể là nhà đầu tư có giá trị xã hội và kinh tế lớn hơn.

Chuyển đổi thứ năm là bản thân dự án bất động sản. Dự án cũ thường được nhìn như một sản phẩm để hoàn thành và bán. Dự án mới phải được nhìn như một hệ sinh thái có vòng đời. Vì vậy, hồ sơ dự án trong tương lai không nên chỉ có quy hoạch, kiến trúc và tài chính xây dựng, mà cần có "kế hoạch tạo giá trị” của dự án. Kế hoạch đó phải trả lời dự án tạo bao nhiêu việc làm, bao nhiêu giá trị kinh tế, bao nhiêu nhà ở, bao nhiêu không gian công cộng, nhu cầu hạ tầng ra sao, chi phí vận hành thế nào, đóng góp ngân sách bao nhiêu và sau khi hoàn thành ai sẽ vận hành.

Từ đây có thể hình thành một công cụ rất quan trọng là Hồ sơ giá trị phát triển của dự án - Development Value Statement. Đây phải là một tài liệu bắt buộc đối với các dự án có quy mô lớn, trong đó nhà đầu tư cam kết về những giá trị mà dự án tạo ra trong toàn bộ vòng đời. Nhà nước không chỉ cấp phép cho một công trình, mà chấp thuận một cam kết phát triển.

Chuyển đổi thứ sáu là thị trường nhà ở. Thị trường cũ thường đo sức khỏe bằng số lượng căn hộ được bán và giá bán. Nhưng trong mô hình mới, thước đo phải là khả năng tiếp cận nhà ở của các nhóm dân cư. Một thị trường có giá tăng rất nhanh nhưng người lao động không thể tiếp cận nhà ở là một thị trường có vấn đề. Vì vậy phải chuyển từ "sản xuất nhà ở" sang "bảo đảm khả năng tiếp cận nơi ở". Nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, nhà ở cho người cao tuổi, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở thương mại phải được xem như các bộ phận của một hệ thống nhà ở quốc gia.

Đặc biệt, việc thu hồi đất cũng phải thay đổi bản chất. Nghị quyết 21 đã đặt ra hướng chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản sang tư duy tái thiết cuộc sống, bảo đảm người dân sau thu hồi đất có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế được cải thiện. Đây phải trở thành nguyên tắc rất quan trọng của mô hình mới. Thành công của một dự án không thể được đo bằng việc Nhà nước đã giải phóng được bao nhiêu hecta đất, mà phải đo bằng việc cuộc sống của cộng đồng bị tác động đã được tái thiết như thế nào.

Chuyển đổi thứ bảy là thuế và cơ chế điều tiết giá trị. Nếu không thay đổi chính sách thuế, mô hình cũ rất dễ tái tạo. Thuế phải được sử dụng để phân biệt giữa sử dụng đất hiệu quả và găm giữ đất, giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn, giữa tài sản tạo dòng tiền và tài sản bỏ trống. Nhưng mục tiêu không phải đơn thuần là tăng thuế. Mục tiêu là thay đổi hành vi.

Đồng thời, phải hình thành cơ chế chia sẻ giá trị đất. Khi Nhà nước đầu tư một tuyến đường, metro, cầu, công viên hoặc trường học và giá trị đất tăng lên, một phần giá trị tăng thêm cần được điều tiết trở lại cho cộng đồng. Đây là nền tảng để hình thành chu trình tài chính đất đai - hạ tầng - phát triển. Nghị quyết 21 đã đặt ra yêu cầu nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng và chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra.

Chuyển đổi thứ tám là dữ liệu. Đây phải là hạ tầng của toàn bộ mô hình mới. Không thể quản trị một thị trường hiện đại bằng dữ liệu phân tán giữa đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng, xây dựng và giao dịch. Cần hình thành một hệ thống dữ liệu bất động sản quốc gia, kết nối vòng đời của từng tài sản từ khi hình thành quyền sử dụng đất cho đến quy hoạch, đầu tư, xây dựng, thế chấp, giao dịch và vận hành.

Khi đó, Nhà nước mới có thể nhìn thấy dòng chảy của tài sản và thị trường mới có thể hình thành một cơ chế định giá minh bạch hơn. Nghị quyết 21 cũng đặt trọng tâm vào việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và liên thông với các hệ thống dữ liệu có liên quan.

(Còn tiếp)