Căn hộ 'cắt lỗ' ngập thị trường, chuyên gia chỉ ra chuyện không phải ai cũng lỗ

Căn hộ 'cắt lỗ' ngập thị trường

Từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại ở nhiều phân khúc. Mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng, trong khi người mua ngày càng thận trọng và có tâm lý chờ đợi, khiến thanh khoản thị trường chưa thực sự khởi sắc.

Ngay cả căn hộ, phân khúc từng ghi nhận sức hút lớn trên thị trường cũng không nằm ngoài xu hướng này.

Trên các nền tảng rao bán bất động sản, ngày càng xuất hiện nhiều thông tin chào bán với các cụm từ như “cắt lỗ”, “cắt lỗ sâu” hay “rẻ hơn thị trường”, cho thấy một bộ phận người mua đang tìm cách thoát hàng.

Tại TP HCM, một căn hộ thuộc dự án H.Đ, khu vực quận 1 (cũ), đang được rao bán với mức “cắt lỗ 2,5 tỷ đồng” và người bán cho biết vẫn có thể thương lượng thêm.

Giá bán giảm sâu không có nghĩa nhà đầu tư đã phải cắt lỗ. Ảnh minh họa/Phong Sơn

Theo thông tin đăng bán, căn hộ có diện tích 104m2, gồm 3 phòng ngủ, sở hữu tầm nhìn về phía Bitexco và đã được cấp sổ hồng. Mức giá chào bán hiện được quảng cáo là thấp hơn đáng kể so với mức kỳ vọng trước đó của người bán.

Tại Hà Nội, một căn hộ rộng 116m2, gồm 3 phòng ngủ, thuộc dự án M.O gần sân vận động Mỹ Đình cũng được rao bán với thông tin “cắt lỗ sâu”. Giá chào bán là 13,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 118 triệu đồng/m2.

Người bán cho biết, trên thị trường, những căn hộ có diện tích và đặc điểm tương đương tại dự án có thể được chào giá lên tới 17 tỷ đồng. Nếu thông tin này chính xác, mức chênh lệch giữa giá rao bán và mức giá được người bán tham chiếu là khá lớn.

Không chỉ tại hai thị trường lớn, tình trạng rao bán với mức giá được quảng cáo là “cắt lỗ” cũng xuất hiện tại Đà Nẵng. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án O.G, khu vực Bàu Tràm, được giới thiệu với thông tin “view đẹp”, đồng thời quảng cáo mức giá thấp hơn thị trường khoảng 500 triệu đồng.

Chiêu trò "cắt lỗ" không hề mới

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không phải trường hợp nào được quảng cáo “cắt lỗ” cũng đồng nghĩa với việc người bán thực sự chịu thua lỗ.

Trên thực tế, mức giá được chào bán có thể thấp hơn giá đỉnh của thị trường, nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với giá mà chủ sở hữu đã mua trước đó.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết: Thời gian gần đây trên thị trường xuất hiện khá nhiều thông tin rao bán căn hộ với mức “cắt lỗ”. Đây không phải là “kịch bản” mới mỗi khi thị trường có biến động.

Tuy nhiên, theo ông, có trường hợp người bán thực sự bị lỗ, nhưng cũng không ít trường hợp thực chất chỉ là “cắt lãi”.

Ông Toản dẫn chứng, giá căn hộ tại dự án Goldmark City ở phía Tây Hà Nội có thời điểm được đẩy lên khoảng 90 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay một số căn được chào bán ở mức hơn 60 triệu đồng/m2.

Với những người mua đúng thời điểm giá đạt đỉnh, việc bán ở mức này có thể khiến họ chịu khoản lỗ đáng kể, khoảng 33,3%.

Trong khi đó, những người mua căn hộ ngay từ giai đoạn đầu với giá dưới 40 triệu đồng/m2, nếu bán ở mức hơn 60 triệu đồng/m2 vẫn có thể thu được khoản chênh lệch lớn.

“Vì thế có những trường hợp cắt lãi, chứ không phải cắt lỗ”, ông Toản nói.

Ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng vẫn có những trường hợp phải bán cắt lỗ thực sự, song không phải là số đông.

Theo ông, nhóm này thường rơi vào những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, mua bất động sản khi giá đang ở “đỉnh”, đến khi lãi suất và chi phí vay tạo áp lực lớn lên dòng tiền thì buộc phải bán tài sản để thu hồi vốn hoặc giảm nghĩa vụ nợ.

“Trường hợp này gọi là mua đỉnh, bán đáy”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn khuyến cáo người mua không nên chỉ nhìn vào mức giảm được quảng cáo để đánh giá một căn hộ là “món hời”. Trước khi xuống tiền, cần xác định giá trị thực của bất động sản, kiểm tra giá giao dịch gần nhất và đặc biệt tính toán kỹ khả năng tài chính, tránh vay quá sức chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn phân hóa, những căn hộ thực sự cần bán nhanh có thể tạo ra cơ hội cho người mua có sẵn dòng tiền.

Tuy nhiên, cơ hội này chỉ có ý nghĩa khi người mua xác định được giá trị hợp lý của tài sản, thay vì bị thu hút bởi những cụm từ như “cắt lỗ sâu” hay “giảm giá sốc” trong tin rao.

.