Chiến lược phân luồng nguồn vốn dưới áp lực lãi suất tăng

Điều này không chỉ tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà, mà còn làm thay đổi dòng tiền đầu tư, cơ cấu sản phẩm và cục diện cạnh tranh trên thị trường.

Thị trường phân hóa dưới tác động của lãi suất
Từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động ở một số kỳ hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn. Điều này kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà và cho vay doanh nghiệp BĐS nhích tăng.

Nếu như giai đoạn 2024-2025, lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh mức 6-8%/năm trong thời gian ưu đãi thì hiện nay nhiều khoản vay mới đã tăng lên 8-10%/năm, thậm chí cao hơn tùy từng nhóm khách hàng và thời hạn vay.

Đối với doanh nghiệp, chi phí vốn cũng trở nên đắt đỏ hơn, đặc biệt với những doanh nghiệp có hệ số nợ cao hoặc dòng tiền yếu.

Tác động của lãi suất tăng còn thể hiện rõ ở nhóm người mua nhà để ở, với những khoản vay kéo dài 15-20 năm, chỉ cần lãi suất tăng thêm 1-2% cũng khiến áp lực trả nợ hằng tháng tăng đáng kể, khiến cho nhiều gia đình phải cân nhắc lại kế hoạch mua nhà, nhất là trong bối cảnh giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao.

Thị trường BĐS có sự phân hóa mạnh dưới áp lực lãi suất tăng, dòng tiền phát triển dự án chiếm số lượng lớn trên thị trường. Ảnh: Doãn Thành

Trong bối cảnh dòng vốn trở nên đắt đỏ hơn, thị trường BĐS đang chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc. Nhóm BĐS phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền vẫn duy trì sức cầu tương đối ổn định nhờ nhu cầu thực tế còn rất lớn. Đây được xem là phân khúc có khả năng chống chịu tốt nhất trước biến động lãi suất.

Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền ở những khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ, BĐS nghỉ dưỡng… phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc các dự án pháp lý chưa hoàn thiện sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong thanh khoản.

Giai đoạn trước đây, khi lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay vốn để “lướt sóng” đất nền hoặc đầu tư theo tâm lý đám đông, nhưng khi chi phí vốn tăng lên, chiến lược này trở nên rủi ro hơn rất nhiều.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục hút dòng tiền, trong khi các dự án thiếu giá trị sử dụng thực tế sẽ khó hấp dẫn nhà đầu tư.

Nhóm BĐS công nghiệp vẫn được đánh giá có nhiều dư địa tăng trưởng nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam. Tuy nhiên, sự cạnh tranh cũng ngày càng gay gắt hơn khi nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn những dự án sở hữu vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối logistics tốt.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến hết năm 2025, dư nợ tín dụng của doanh nghiệp BĐS, đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng tới 49,55% so với cùng kỳ năm 2024 và chiếm 45,58% tổng dư nợ toàn lĩnh vực.

Đáng chú ý, tốc độ này cao gấp khoảng 1,85 lần so với mức tăng của tín dụng phục vụ tiêu dùng, sử dụng BĐS (26,79%). Vì vậy, khi lãi suất ngân hàng được điều chỉnh, thì các doanh nghiệp BĐS đang chịu áp lực lớn từ việc chi phí vốn gia tăng, nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn.

Giải pháp để phân luồng nguồn vốn hiệu quả

Diễn biến lãi suất tăng cũng đang khiến hành vi của người mua nhà thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo tâm lý “mua nhanh kẻo tăng giá”, nhiều người hiện ưu tiên tính toán kỹ dòng tiền và khả năng trả nợ dài hạn, những sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền ổn định, phục vụ nhu cầu thực hoặc nằm tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ ràng sẽ được ưu tiên hơn. Đồng thời, nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính cũng giảm so với giai đoạn trước để hạn chế rủi ro tài chính.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng và tín dụng được kiểm soát chặt hơn, chuyên gia tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, doanh nghiệp BĐS cần thay đổi tư duy sử dụng vốn theo hướng an toàn, linh hoạt và ưu tiên hiệu quả dài hạn thay vì mở rộng bằng mọi giá.

Việc phân luồng nguồn vốn hợp lý sẽ trở thành yếu tố quyết định khả năng tồn tại và cạnh tranh của doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường phân hóa mạnh.

Để phân luồng dòng vốn hiệu quả, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp nên đầu tư vào những sản phẩm gắn với nhu cầu thực của người dân. Ảnh: Doãn Thành

Trước hết doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực cho những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng bán hàng tốt và có thể tạo dòng tiền sớm. Những dự án chậm triển khai, hiệu quả thấp hoặc mang tính đầu cơ cần được rà soát để giãn tiến độ, chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư nhằm giảm áp lực tài chính.

Một giải pháp quan trọng khác là giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua hợp tác với quỹ đầu tư, liên doanh với đối tác nước ngoài, phát hành cổ phiếu hoặc huy động vốn từ khách hàng theo đúng quy định pháp luật.

Đây được xem là hướng đi giúp doanh nghiệp tăng khả năng chống chịu trước biến động lãi suất.

“Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần ưu tiên phân bổ dòng tiền vào những phân khúc có nhu cầu thực cao như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bất động sản phục vụ sản xuất - logistics hoặc các sản phẩm có khả năng khai thác vận hành ổn định. Những phân khúc này không chỉ duy trì thanh khoản tốt hơn mà còn giúp doanh nghiệp tạo dòng tiền đều đặn trong dài hạn”, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Đặc biệt, trong bối cảnh mới, doanh nghiệp BĐS không còn có thể phát triển theo mô hình “vay ngắn, đầu tư dài” như trước đây. Thay vào đó, chiến lược phân luồng nguồn vốn cần đặt trọng tâm vào tính an toàn, hiệu quả khai thác thực tế và khả năng duy trì dòng tiền bền vững. Doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch dòng tiền theo từng giai đoạn, cân đối tỷ lệ nợ vay hợp lý và chủ động trích lập quỹ dự phòng cho các biến động lãi suất hoặc suy giảm thanh khoản thị trường.

Ngoài ra, chuyển đổi số trong quản trị tài chính và vận hành dự án cũng được xem là giải pháp cần thiết để tối ưu chi phí. Việc ứng dụng công nghệ giúp doanh nghiệp theo dõi hiệu quả sử dụng vốn theo thời gian thực, từ đó điều chỉnh kế hoạch đầu tư kịp thời, hạn chế tình trạng dàn trải nguồn lực.