Chính phủ yêu cầu khẩn trương hoàn thiện các dự án Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Khẩn trương hoàn thiện toàn bộ hồ sơ dự án luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ phụ trách xem xét, quyết định trước 21/9

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng thay mặt Chính phủ ký ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9 năm 2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới. Trong đó, yêu cầu khẩn trương hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cụ thể, Nghị quyết số 278/NQ-CP nêu rõ: Thực hiện chương trình công tác, Chính phủ tổ chức Phiên họp chuyên đề vềxây dựng pháp luật tháng 9 năm 2026 để thảo luận, cho ý kiến đối với 08 dự án luật,nghị quyết, gồm: 

1- Luật Đất đai (sửa đổi);

2- Luật Nhà ở (sửa đổi);

3- Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi);

4- Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất);

5- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư;

6- Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 107/2023/QH15 về việc áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung theo quy định chống xói mòn cơ sở thuế toàn cầu;

7- Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở (sửa đổi);

8- Luật Tổ chức cơ quan điều tra hình sự (sửa đổi).

Chính phủ cơ bản thống nhất về sự cần thiết, mục tiêu và định hướng hoàn thiện các dự án luật, nghị quyết được trình tại Phiên họp. 

Đây là các dự án quan trọng, phạm vi tác động rộng, liên quan trực tiếp đến huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cũng là những lĩnh vực còn nhiều khó khăn, vướngmắc trong thực tiễn, cần khẩn trương hoàn thiện để khơi thông nguồn lực, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Với yêu cầu thể chế phải đi trước một bước, mở đường cho phát triển; xử lý dứt điểm chồng chéo, bất cập; khơi thông và sử dụng hiệu quả nguồn lực, tạo không gian và dư địa phát triển mới; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, Chínhphủ yêu cầu các đồng chí Bộ trưởng các Bộ: Nông nghiệp và Môi trường, Xây dựng, Tài chính, Nội vụ, Công an trực tiếp chỉ đạo tiếp thu đầy đủ, nghiêm túc ý kiển thẩm định của Bộ Tư pháp, ý kiến xác đáng của Thành viên Chính phủ và kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại Phiên họp; khẩn trương hoàn thiện toàn bộ hồ sơ dự án luật, nghị quyết theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, lấy ý kiến Thành viên Chính phủ theo Quy chể làm việc của Chính phủ; báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ phụ trách xem xét, quyết định trước ngày 21 tháng 9 năm 2026 để trình Quốc hội.

Chủ động phối hợp chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội, các cơ quan liên quan trong quá trình thẩm tra, chỉnh lý, hoàn thiện các dự án luật, nghị quyết.

Trên cơ sở xem xét hồ sơ trình của các Bộ và ý kiến phát biểu tại Phiên họp, Chính phủ quyết nghị như sau:

Về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ

Nghị quyết nhấn mạnh: Đây là dự án Luật đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp, sâu rộng đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, được Nhân dân, doanh nghiệp, các tổ chức đặc biệt quan tâm. 

Chính phủ giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật, bảo đảm các yêu cầu sau:

Tiếp tục rà soát toàn diện nội dung của dự thảo Luật bảo đảm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của cấp có thẩm quyền, đặc biệt là nguyên tắc, định hướng lớn tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28 tháng 7 năm 2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết số 21-NQ/TW); bám sát chí đạo của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước về đất đai, thuế, tài chính đất đai tại Thông báo số 93-TB/VPTW ngày 15 tháng 6 năm 2026 (Phải làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, nguồn lực nội sinh, lợi thế cạnh tranh và động lực pháttriển đất nước trong giai đoạn mới”, “chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị phát triển về đất đai, hướng tới xây dựng một nền quản trị đất đai hiện đại, đồng bộ, công khai, minh bạch, hiệu quả”, ‘“quyền sử dụng đất là yếu tố đầu vào quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội”, “Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng”, “bảo đảm đất đai được quản lý chặt chẽ, khai thác, sử dụng hiệu quả, bền vững, phân bổ công bằng, hợp lý, gia tăng giá trị”, chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân sau thu hồi đất); báo cáo rõ các chủ trương đã được cụ thể hóa trong dự thảo Luật, các chủ trương đã được cụ thể hóa trong các luật khác và văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

Nghiên cứu, bổ sung, hoàn thiện các nội dung trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Nghiên cứu, bổ sung, hoàn thiện các nội dung về: 

(i) Tiêu chí khung, nguyên tắc, cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất; chính sách về giá đất, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết, quản lý, quyết định giá đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển nhà ở, cho thuê; 

(ii) Cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô, xử lý đất bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng; quy định cụ thể tiêu chí xác định các loại đất này; 

(iii) Cơ chế phòng ngừa các hành vi tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách bồi thường, tái định cư, xây dựng trái phép; 

(iv) Cơ chế đặc thù xử lý dứt điểm dự án tồn đọng, kéo dài; 

(v) Đẩy nhanh việc xây dựng, kết nối thông tin dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa nhằm thúc đẩy giao dịch bất động sản; 

(vi) Đơn giản thủ tục hành chính theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa; thực hiện phân cấp, phân quyền theo hướng Chính phủ quy định chung, áp dụng trên phạm vi cả nước, địa phương được chủ động đơn giản hóa, không phát sinh thủ tục, không phức tạp trong quá trình thực thi; thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai; 

(vii) Thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện; 

(viii) Rà soát, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với dự ánLuật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các luật khác có liên quan; 

(ix) Đánh giá đầy đủ tác động chính sách, quy định của dự thảo Luật, rà soát kỹ quy định xử lý chuyển tiếp bảo đảm không xảy ra khoảng trống và các xung đột pháp lý ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân có liên quan.

Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng khẩn trương tổ chức lấy ý kiến Nhân dân thông qua hệ thống VNeID đối với 03 Luật: Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi) và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Việc lấy ý kiến phải kỹ lưỡng, thực chất, hiệu quả. Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của Nhân dân và đăng tải công khai, minh bạch nội dung này.

Phân công Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Quốc Dũng tiếp tục chi đạo hoàn thiện dự án Luật này. 

Giao Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội về dự án Luật này tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.

Hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Về 02 dự án Luật do Bộ Xây dựng trình Chính phủ: Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan tiếp thu tối đa ý kiến của các Thành viên Chính phủ, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của cấp có thẩm quyền, đặc biệt là các nguyên tắc, định hướng tại Nghị quyết số 21- NQ/TW, kết luận của Đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22 tháng 5 năm 2026 và ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 465/TB-VPCP ngày 10 tháng 9 năm 2026; rà soát bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của các dự án Luật với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật có liên quan; xử lý đầy đủ các nội dung chuyển tiếp, giao thoa, chồng chéo để sau khi Luật được thông qua nhanh chóng đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả trên thực tế.

Về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư: quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng; 

Quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư (như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyển được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn...).

Bổ sung tiêu chí khung (loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích) do Bộ Xây dựng quy định, làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền, quy định biện pháp để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ trục lợi chính sách.

Hoàn thiện quy định về nhà ở cho thuê; quy định rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu, quản lý vận hành; 

Nghiên cứu các quy định về cơ chế tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng) để kiểm soát, quản lý được giá nhà ở cho thuê bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng của Luật Nhà ở;

Quy định rõ các tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi đối với nhà ở cho thuê; đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lầu dài của người dân; quy định nguyên tắc, tiêu chí, giới hạn đối với nghĩa vụ dành nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, bảo đảm đầy đủ cơ sở pháp lý để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong phạm vi quy định của Luật.

Quy định biện pháp để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chế tài xử lý tương ứng; báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Rà soát bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư khi phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản; nghiên cứu bổ sung điều khoản sửa đổi các luật có liên quan, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Hoàn thiện cơ chế đưa thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vũng.

Hoàn thiện các quy định tại dự thảo Luật bảo đảm: quản lý thị trường min hbạch, chống đầu cơ, thao túng thị trường; cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai qua tài khoản bảo đảm và việc lựa chọn bảo lãnh ngân hàng; cơ chế phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án).

Rà soát điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch, huy động vốn và trách nhiệm công khai thông tin để bảo đảm an toàn pháp lý, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường, nhất là người mua nhà; rà soát các quy định về công chứng giao dịch bất động sản bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt.

Quy định rõ việc kết nối liên thông, chia sẻ dữ liệu về bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư, tín dụng.

Rà soát, hoàn thiện quy định về hiệu lực thi hành, xác định rõ thời điểm có hiệu lực (nội dung phân cấp, phân quyền và các nội dung khác) và danh mục điều, khoản tương ứng.

Phân công Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc chỉ đạo trong quá trình hoàn thiện các dự án Luật này. 

Giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội về các dự án Luật nêu trên tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.