Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản cần phù hợp với điều kiện thực tiễn

Bộ Tài chính gần đây đề xuất thay đổi trong cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính và rút gọn còn 34 tỉnh/thành phố có hiệu lực từ 1/7/2025 được đánh giá sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản.

Song song với đó, đề xuất của Bộ Tài chính gần đây về thay đổi trong cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Cụ thể, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến đã thu hút sự quan tâm rộng rãi của dư luận, đặc biệt là giới đầu tư, kinh doanh địa ốc, khi đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi thu được từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định trong dự thảo, nếu có thể xác định được thu nhập chịu thuế bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí liên quan thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức: thu nhập chịu thuế nhân với thuế suất 20%, tương đương với mức thuế suất doanh nghiệp phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, dự thảo áp dụng thuế suất theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, nếu bất động sản được chuyển nhượng trong vòng dưới 2 năm, thuế suất là 10%; từ 2 đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 năm đến dưới 10 năm là 4%; và từ 10 năm trở lên là 2%. Riêng với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thuế suất áp dụng là 2%.

Bàn về vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, trước tiên cần xác định rõ mục tiêu của chính sách trước khi phân tích tác động. Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn.

Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, khi đánh giá về hiệu quả khả năng thực hiện, cũng như vấn đề thực tiễn trên thị trường, thì đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi vì, thực tiễn cho thấy điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan, mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ. Tôi đánh giá việc áp dụng hiện tại cho các chính sách này vẫn còn khó khăn.

Việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng thì sẽ có hai sự ảnh hưởng. Thứ nhất, ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Sự ảnh hưởng thứ hai có thể không phải là tác động trực tiếp, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Do vậy, bà Giang Huỳnh khẳng định, để áp dụng chính sách này hiệu quả, cần phải có hai yếu tố là hạ tầng và lộ trình. Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Đặc biệt, cần phải có lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), phương pháp tính mới cần được triển khai theo lộ trình phù hợp, đồng bộ với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, giao dịch bất động sản và hệ thống công nghệ thông tin phục vụ công tác quản lý thuế. Điều này nhằm bảo đảm cơ quan thuế có đầy đủ thông tin để xác định đúng thu nhập và số thuế phải nộp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, mặc dù chính sách này có sự tham khảo kinh nghiệm từ nhiều quốc gia, nơi thuế thu nhập cá nhân được sử dụng như công cụ điều tiết hành vi đầu tư ngắn hạn và khuyến khích giao dịch bền vững. Tuy nhiên, việc áp dụng tại Việt Nam cần tiếp tục được nghiên cứu để phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Thanh Tuyết