Chờ gỡ khó đất Thủ Thiêm, CII đặt cược vào TOD Hàng Xanh

Những ngày cuối tháng 4, Sở Tài chính đã báo cáo với UBND TP.HCM về đề xuất của Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) liên quan đến đầu tư dự án cải tạo hạ tầng giao thông khu vực Hàng Xanh - Bình Triệu theo hình thức PPP. Dự án nhằm tách dòng giao thông liên vùng và nội đô, xử lý ùn tắc kéo dài tại cửa ngõ phía đông thành phố, đặc biệt ở nút giao Hàng Xanh.

Theo đề xuất, CII sẽ mở rộng các trục đường Đinh Bộ Lĩnh, Xô Viết Nghệ Tĩnh và đoạn Quốc lộ 13 đến cầu Bình Triệu, kết hợp xây đường trên cao để hình thành làn xe tốc độ cao. Nút giao Hàng Xanh sẽ được nâng cấp thành nút giao khác mức đa tầng, đồng thời xây dựng cầu Bình Triệu 3 để tăng năng lực vượt sông Sài Gòn. Phạm vi dự án khoảng 26,8ha, từ ngã tư Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu.

Dự án cũng tính đến khai thác không gian ngầm cho bến xe buýt, công trình công cộng và phát triển các khu thương mại tập trung. Khu tái định cư sẽ được xây dựng phục vụ giải phóng mặt bằng.

Tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 10.214 tỷ đồng, trong đó nhà đầu tư thu xếp 8.021 tỷ đồng, ngân sách chi khoảng 2.191 tỷ đồng cho bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thành phố dự kiến thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất Bến xe Miền Đông hiện hữu.

Trước đó, CII cũng đề xuất phát triển khu đô thị TOD (phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) tại Hàng Xanh với quy mô khoảng 18,5 tỷ USD với tham vọng tái cấu trúc toàn bộ cửa ngõ phía đông TP.HCM.

Ngã tư Hàng Xanh. Ảnh: Hoàng Anh

CII ĐẶT CƯỢC LỚN VÀO TOD HÀNG XANH

Siêu dự án TOD Hàng Xanh được chính lãnh đạo doanh nghiệp mô tả là “rất lớn và rất khó”, nhưng nếu thành công sẽ mở ra giá trị vượt xa khuôn khổ một thương vụ địa ốc thông thường. Tại đại hội đồng cổ đông thường niên mới đây, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc CII, nói thẳng: “Nếu hỏi 10 nhà đầu tư thì có thể chín người sẽ nói không làm được. Nhưng chính vì khó nên nếu làm được thì giá trị mang lại sẽ rất lớn”.

Theo ông Bình, TOD Hàng Xanh không thể nhìn bằng lăng kính của một dự án bất động sản thuần túy, bởi lẽ, giá trị cốt lõi của dự án không nằm ở những tòa nhà cao tầng hay số căn hộ bán ra, mà ở việc tái cấu trúc toàn bộ không gian đô thị quanh một đầu mối giao thông chiến lược.

“Khi đề xuất dự án này, chúng tôi không xem đó là dự án bất động sản đơn thuần, mà là cơ hội tổ chức lại toàn bộ đô thị”, ông Bình nhấn mạnh.

Theo lãnh đạo CII, tại nhiều quốc gia, các khu TOD luôn tạo ra hiệu quả kinh tế vượt trội nhờ hệ số sử dụng đất cao, mật độ dịch vụ lớn và khả năng khai thác nhu cầu thực liên tục.

Vì sao CII chọn khu vực Hàng Xanh? Câu trả lời, theo ông Bình, nằm ở vị trí gần như không thể thay thế của khu vực này. Trên thực tế, khu vực Hàng Xanh từ lâu được xem là nút giao chiến lược nối trung tâm TP.HCM với cửa ngõ đi Bình Dương, Đồng Nai và các tỉnh Đông Nam Bộ. Đồng thời, đây cũng là điểm giao cắt của nhiều tuyến metro trong quy hoạch tương lai.

Nếu phương án của CII được triển khai, hệ thống đường trên cao sẽ hình thành, giúp dòng xe liên vùng tách khỏi giao thông nội đô. Việc di chuyển từ khu đông vào trung tâm hoặc ngược lại có thể rút ngắn đáng kể, giảm phụ thuộc vào chuỗi đèn tín hiệu dày đặc như hiện nay.

Nói cách khác, Hàng Xanh không chỉ là một giao lộ đông đúc, mà có thể trở thành trung tâm trung chuyển mới của thành phố.

Ở Thủ Thiêm, muốn ăn tô phở phải lấy xe đi qua 4 - 5 đèn đỏ. Với TOD, bước xuống thang máy là tiếp cận mọi dịch vụ. Đây là sự khác biệt về cách tổ chức đô thị.

Ông Lê Quốc Bình

Tổng giám đốc CII

Ở tầm nhìn xa hơn, lãnh đạo CII nhấn mạnh rằng, điểm khác biệt lớn nhất của TOD không nằm ở kiến trúc, mà ở cách tổ chức đời sống cư dân. Trong mô hình đô thị truyền thống, người dân phải di chuyển nhiều chặng để tiếp cận nhu cầu cơ bản như đi ăn, mua sắm, làm việc hay sử dụng giao thông công cộng. Nhưng với TOD, chỉ cần bước xuống thang máy là có thể tiếp cận cửa hàng, dịch vụ, văn phòng hoặc ga metro ngay dưới chân tòa nhà.

"Đó là chuyển dịch từ 'đô thị để ở' sang 'đô thị để sống', nơi thời gian di chuyển được cắt giảm, chi phí xã hội thấp hơn và chất lượng sống được nâng lên", ông Bình nhấn mạnh.

Điểm đặc biệt trong cách tiếp cận của CII, đó là doanh nghiệp không đặt dự án này vào phân khúc siêu sang hay nhóm khách hàng hẹp. Theo ông Bình, đối tượng phục vụ của TOD Hàng Xanh sẽ trải dài từ sinh viên, người lao động trẻ, chuyên gia đến doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đây là nhóm có nhu cầu sử dụng thực rất lớn, nhưng cũng là yếu tố quan trọng tạo ra sức hấp thụ bền vững cho bất kỳ dự án nào, nhất là trong giai đoạn thị trường đang chọn lọc mạnh.

"Nếu thành công, TOD Hàng Xanh có thể trở thành mô hình đô thị kiểu mẫu, nơi bất động sản không còn chỉ là tài sản đầu cơ mà quay về đúng chức năng phục vụ cuộc sống và hoạt động kinh tế", lãnh đạo CII kỳ vọng.

Dù vậy, ông Bình cũng thẳng thắn thừa nhận rằng, pháp lý hiện chưa có gì chắc chắn. Dự án có thể được chấp thuận, cũng có thể không. Nhưng theo quan điểm của doanh nghiệp, với các dự án quy mô hàng đầu thành phố, cơ hội luôn thuộc về những người tham gia sớm.

"CII là đơn vị đề xuất, có hồ sơ nghiên cứu và phương án cụ thể nên sẽ giúp chúng tôi có lợi thế đáng kể nếu quá trình lựa chọn nhà đầu tư được triển khai", ông Bình chia sẻ với cổ đông.

Nói cách khác, CII đang chấp nhận đi trước trong một cuộc chơi lớn, nơi rủi ro cao nhưng phần thưởng cũng đủ lớn để đáng thử.

Ở mảng "cốt lõi" là hạ tầng giao thông, CII xác định đây là cuộc chơi đường dài, nơi doanh nghiệp phải chạy marathon thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Bởi lẽ, đặc thù của các dự án BOT là giai đoạn đầu phải gánh chi phí đầu tư lớn và áp lực lãi vay cao, khiến dòng tiền căng thẳng, còn lợi nhuận kế toán chưa phản ánh đúng giá trị thực.

Thực tế, bức tranh tài chính năm 2025 cho thấy CII đang vận hành với mức đòn bẩy khá cao, trong đó chi phí lãi vay tiếp tục là lực cản lớn đối với hiệu quả lợi nhuận.

Tính đến cuối năm, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp ở mức 25.578 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu khoảng 12.000 tỷ đồng, tương ứng hệ số nợ/vốn chủ sở hữu 2,13 lần. Quy mô nghĩa vụ nợ vượt xa nguồn lực tự có cho thấy CII đang dựa đáng kể vào vốn vay để nuôi danh mục đầu tư. Trong cơ cấu này, vay và nợ thuê tài chính chiếm tới 20.177 tỷ đồng, chủ yếu từ ngân hàng và trái phiếu.

Hệ quả thể hiện rõ trên báo cáo kết quả kinh doanh. Năm 2025, doanh thu CII đạt 3.068 tỷ đồng, trong đó mảng thu phí giao thông đóng góp 2.603 tỷ đồng, tiếp tục là nguồn thu xương sống. Tuy nhiên, chi phí lãi vay lên tới 1.287 tỷ đồng đã bào mòn phần lớn thành quả vận hành, khiến lợi nhuận sau thuế chỉ còn 376 tỷ đồng, giảm gần 40% so với năm trước.

Ở góc độ huy động vốn, tiến độ sử dụng dòng tiền từ lô trái phiếu chuyển đổi CII425001 cũng chưa đạt như kỳ vọng. Sau khi thu về 2.000 tỷ đồng, doanh nghiệp mới giải ngân 965 tỷ đồng, tương đương 48,25% kế hoạch. Khoản 1.035 tỷ đồng dự kiến mua lại trái phiếu trước hạn phải lùi sang quý II/2026 do quá trình đàm phán với trái chủ kéo dài.

Việc duy trì đòn bẩy cao giúp CII có nguồn lực theo đuổi các dự án hạ tầng quy mô lớn, nhưng cái giá phải trả là áp lực chi phí vốn ngày càng nặng. Với chi phí tài chính hơn 1.200 tỷ đồng mỗi năm, bài toán cân bằng giữa tăng trưởng và an toàn vốn sẽ còn là thử thách lớn với CII trong ngắn hạn.

Dù vậy, tại đại hội cổ đông, lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng điểm bẻ lái có thể xuất hiện sau năm 2029. Khi dư nợ vay giảm dần, trong lúc lưu lượng phương tiện tăng đều, cấu trúc tài chính sẽ đảo chiều: chi phí vốn co lại, doanh thu thu phí mở rộng và dòng tiền BOT bắt đầu tạo ra giá trị rõ nét hơn cho cổ đông.

Trong thời gian chờ “quả ngọt” hạ tầng chín tới, CII đang duy trì nhịp vận hành bằng nguồn thu từ các dự án bất động sản đã có nền tảng pháp lý, tiêu biểu như dự án NBB 3. Với quỹ căn hộ lớn và mặt bằng giá ổn định, đây được xem là “bầu sữa dòng tiền” giúp CII giữ thế chủ động tài chính và nuôi chu kỳ tăng trưởng kế tiếp.

BT THỦ THIÊM CÒN CHỜ PHÁP LÝ

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, bán đảo Thủ Thiêm tiếp tục trở thành tâm điểm săn tìm của giới đầu tư. Giữa bức tranh đó, quỹ đất lớn của CII đang nổi lên như một tài sản chiến lược. Không chỉ nằm ở vị trí lõi đô thị mới Thủ Thiêm, danh mục này còn được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đã thành hình và triển vọng trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai.

Nguồn gốc quỹ đất này bắt đầu từ hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) ký năm 2015. Theo đó, CII đầu tư các hạng mục hạ tầng quan trọng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, bao gồm khu dân cư phía Bắc và trục đường Bắc - Nam, đổi lại là quỹ đất thanh toán đối ứng. Tổng cộng, doanh nghiệp được phân bổ chín lô đất với diện tích xấp xỉ 9,6ha.

Giá trị quyết toán của toàn bộ quỹ đất được xác định ở mức 2.641 tỷ đồng, tương đương mặt bằng giá hơn một thập niên trước. Với thời gian và tốc độ phát triển của Thủ Thiêm hiện nay, đây được xem là mức giá vốn đặc biệt thấp so với giá trị thương mại thực tế.

Nhưng, điểm đáng chú ý, dù sở hữu quỹ đất lớn, nhiều năm qua CII chưa thể khai thác trọn vẹn danh mục này do vướng mắc pháp lý liên quan đến thời điểm xác định giá đất trong hợp đồng BT. Chính điểm nghẽn này khiến không ít lô đất rơi vào trạng thái chờ đợi, dù nằm giữa khu vực đang phát triển nhanh bậc nhất TP.HCM.

Kế hoạch kinh doanh năm 2026 của CII.

Song, bước ngoặt xuất hiện khi Nghị định 91 năm 2025 về hợp đồng BT được ban hành, cho phép thống nhất cơ chế xác định giá đất theo mốc thời gian 2015 - 2016, phù hợp với tinh thần hợp đồng gốc. Điều đó đồng nghĩa một nút thắt kéo dài nhiều năm đã được tháo gỡ, mở đường cho giai đoạn tăng tốc triển khai.

Với tổng giá trị 2.641 tỷ đồng cho hơn 96.000m2 đất, giá vốn bình quân của CII chỉ vào khoảng 27,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường, giá đất tại các vị trí lân cận Thủ Thiêm hiện đã tăng lên gấp nhiều lần, đặc biệt ở các khu vực ven sông, gần cầu Thủ Thiêm hoặc sát lõi trung tâm tài chính tương lai. Khoảng chênh lệch lớn giữa giá vốn lịch sử và giá trị thị trường hiện tại tạo ra biên lợi nhuận tiềm năng rất đáng kể cho CII nếu các dự án được triển khai đúng tiến độ.

Liên quan các dự án BT tại Thủ Thiêm, ông Bình thẳng thắn thừa nhận, chưa thể đưa ra mốc thời gian cụ thể về việc "gỡ" pháp lý hoàn toàn. “Có thể là 3- 6 tháng, nhưng cũng có thể là 3 - 6 năm”, ông nói, đồng thời nhấn mạnh tiến độ phụ thuộc chủ yếu vào quá trình hoàn thiện pháp lý từ phía cơ quan chức năng.

Dù vậy, lãnh đạo CII khẳng định không có chuyện vốn bị “chôn”, bởi các khoản đầu tư hạ tầng đều có tài sản đối ứng là quỹ đất. Nói cách khác, giá trị đầu tư vẫn nằm trong tay doanh nghiệp, chỉ là chưa thể chuyển hóa ngay thành dòng tiền.

Trong bối cảnh đó, CII lựa chọn cách tiếp cận thực dụng hơn thay vì ôm trọn quỹ đất chờ thời. Doanh nghiệp cho biết sẵn sàng hợp tác hoặc chuyển nhượng một phần dự án để quay vòng vốn, tối ưu nguồn lực cho các cơ hội mới. "Thay vì găm hàng kỳ vọng giá cao, CII đặt thanh khoản và hiệu quả sử dụng vốn lên trước, nhằm giảm rủi ro chi phí vốn, tồn kho và sức ép nợ vay trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động", lãnh đạo CII khẳng định.

Từ tư duy quản trị ưu tiên an toàn hơn "tối đa hóa lợi nhuận", lãnh đạo CII cũng đặt ra kế hoạch kinh doanh năm 2026 khá thận trọng với mức doanh thu 3.720 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 225 tỷ đồng. Biên lợi nhuận khá mỏng so với quy mô doanh thu cho thấy doanh nghiệp đang chủ động chấp nhận “nén” kết quả ngắn hạn để ưu tiên cho chu kỳ đầu tư mới.

Thực tế, phía sau những con số thận trọng này là tham vọng lớn hơn nhiều. Theo danh mục dự án triển khai của CII trong năm nay có tổng nhu cầu vốn lên tới 537.000 tỷ đồng. Để theo đuổi chiến lược này, CII buộc phải vận hành với mức đòn bẩy tài chính cao hơn thông thường. Đặc biệt, ban lãnh đạo CII cũng đề xuất linh hoạt hóa chính sách cổ tức, với mức tối đa 16%, thay cho cách chia cố định như trước đây. Động thái này cho thấy doanh nghiệp muốn giữ lại nhiều nguồn lực hơn để tái đầu tư, thay vì phân phối hết lợi nhuận hiện hữu.