Cho thuê căn hộ ngắn ngày, TP.HCM chuyển sang quản lý có điều kiện

Số liệu cho thấy hoạt động này không còn ở quy mô nhỏ. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vào tháng 5.2025 ghi nhận khoảng 8.740 căn hộ cho thuê ngắn ngày thông qua Airbnb tại 24 khu chung cư. Dữ liệu từ AirDNA năm 2024 đưa ra con số gần 14.000 căn, phản ánh quy mô thực tế có thể rộng hơn do nhiều căn hộ phân tán ngoài các tổ hợp lớn.

Hoạt động này cũng tạo ra tác động kinh tế nhất định. Ước tính có khoảng 15.000 lao động tham gia chuỗi vận hành, từ quản lý căn hộ đến dịch vụ vệ sinh và hỗ trợ khách. Điều này cho thấy đây không còn là hoạt động nhỏ lẻ của từng cá nhân.

Ở góc độ thị trường, căn hộ cho thuê ngắn ngày đang cạnh tranh trực tiếp với khách sạn. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của căn hộ Airbnb vào khoảng 50%, với giá thuê khoảng 58 USD mỗi đêm. Trong khi đó, căn hộ dịch vụ hạng A đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%, còn nguồn cung khách sạn 3 đến 5 sao tại TP.HCM vào quý II.2024 đạt hơn 16.500 phòng.

Sự khác biệt nằm ở nhu cầu sử dụng. Khách thuê căn hộ thường tìm không gian sinh hoạt đầy đủ tiện nghi, có bếp và khu giặt. Nhóm khách này bao gồm khách công tác dài ngày và gia đình. Đây là phân khúc mà khách sạn truyền thống khó thay thế hoàn toàn.

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh của mô hình này đã tạo ra áp lực trong không gian chung cư. Theo ghi nhận, ít nhất 24 khu chung cư lớn thường xuyên phát sinh mâu thuẫn hoặc ban hành quy định hạn chế cho thuê ngắn hạn. Một số khu có quy mô lớn như Vinhomes Central Park, River Gate, Millennium, Saigon Royal hay Masteri Thảo Điền tập trung hàng trăm đến hàng nghìn căn hộ cho thuê.

Nguyên nhân chính nằm ở yếu tố vận hành. Việc khách ra vào liên tục gây khó khăn trong kiểm soát an ninh. Ban quản lý cũng đối mặt với áp lực về phòng cháy chữa cháy và quản lý cư trú. Tranh chấp giữa cư dân và chủ căn hộ vì vậy xuất hiện trong nhiều giai đoạn.

Quyết định 19/2026/QĐ-UBND đưa ra một thay đổi quan trọng. Hoạt động cho thuê ngắn ngày được phép nếu đăng ký cơ sở lưu trú du lịch, đáp ứng yêu cầu về an toàn và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý. Điều kiện về sự đồng thuận của hội nghị nhà chung cư cũng được đặt ra như một cơ chế kiểm soát từ bên trong.

Cách tiếp cận này cho thấy thành phố không loại bỏ mô hình đang tồn tại mà chuyển sang quản lý có điều kiện. Điều này giúp hoạt động cho thuê ngắn ngày có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, đồng thời tạo kênh giám sát về thuế, cư trú và an ninh.

Ở góc độ du lịch, nguồn cung gần chục nghìn căn hộ nếu được vận hành hợp pháp sẽ trở thành một phần đáng kể của hệ thống lưu trú. Đây là phân khúc linh hoạt, có khả năng đáp ứng nhu cầu đa dạng của du khách, đặc biệt trong bối cảnh hành vi tiêu dùng đang thay đổi.

Tuy vậy, bài toán không nằm ở việc cho phép hay không. Vấn đề nằm ở cách thực thi trong từng tòa nhà. Mức độ đồng thuận của cư dân, khả năng giám sát của ban quản lý và sự phối hợp giữa các cơ quan sẽ quyết định hiệu quả thực tế.

Đề xuất thí điểm trong 12 tháng tại các dự án đủ điều kiện cũng cho thấy cơ quan quản lý đang thận trọng. Việc thu thập dữ liệu trong giai đoạn này có thể là cơ sở để điều chỉnh chính sách trong thời gian tới.

Khi một thị trường đã hình thành với quy mô hàng chục nghìn căn hộ được đưa vào khuôn khổ pháp lý, câu hỏi còn lại là TP.HCM sẽ kiểm soát đến mức nào để vừa khai thác nguồn lực, vừa giữ ổn định không gian sống đô thị.