Chọn căn hộ, chọn hệ sinh thái

Hạ tầng giao thông và cảnh quan tại Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng. Ảnh: DUY AN

Từ một căn hộ để ở, người mua nhà ngày càng nhìn rộng hơn tới khoảng xanh, sân chơi, trường học, giao thông và những tiện ích phục vụ đời sống hằng ngày.

Tiêu chí chọn căn hộ đang thay đổi

Từ Hà Nội chuyển vào Đà Nẵng sinh sống, chị Nguyễn Thị Hương (SN 1992) đang tìm căn hộ để gia đình ổn định lâu dài. Sau nhiều tháng đi xem nhà, tiêu chí lựa chọn của vợ chồng chị cũng thay đổi. Ban đầu, anh chị chủ yếu quan tâm giá bán, diện tích, hướng căn hộ và khoảng cách tới nơi làm việc. Nhưng càng tìm hiểu, chị Hương càng chú ý đến không gian bên ngoài như sân chơi cho trẻ, cây xanh, đường đi bộ, chỗ đậu xe và trường học.

“Nhà có hai con nhỏ nên chúng tôi ưu tiên nơi ở thoáng, có chỗ cho trẻ vui chơi, người lớn đi bộ và tiện ích xung quanh tương đối đầy đủ”, chị Hương chia sẻ. Chị cho biết sẵn sàng chọn căn hộ nhỏ hơn để đổi lấy môi trường sống phù hợp với gia đình về lâu dài.

Nhu cầu của gia đình chị Hương cũng phần nào cho thấy tiêu chí chọn căn hộ tại Đà Nẵng đang thay đổi. Theo Công ty TNHH CBRE (Việt Nam), đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản, riêng giai đoạn 2024-2025, hơn 8.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, trong khi trước năm 2024, nguồn cung mới mỗi năm thường dưới 1.000 căn. Đến quý 1/2026, tổng nguồn cung căn hộ tích lũy của thành phố đạt khoảng 16.000 căn, giá bán sơ cấp trung bình khoảng 83 triệu đồng/m².

Nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá lên cao khiến cạnh tranh giữa các dự án không còn chỉ nằm ở diện tích hay thiết kế căn hộ. Khảo sát một số dự án đang chào bán cho thấy tiện ích và môi trường sống ngày càng được nhấn mạnh. Masteri Rivera Danang (đường Quy Mỹ, phường Hòa Cường), dự án gồm hai tòa cao 39 tầng trên khu đất hơn 18.000m², cùng hệ thống hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, phòng gym - yoga, sân thể thao, vườn đọc sách, khu BBQ và các không gian sinh hoạt ngoài trời. Sun Symphony Residence bên bờ đông sông Hàn (phường Sơn Trà) cũng tích hợp công viên, hồ bơi, khu thể thao và không gian sinh hoạt chung.

Ở phía nam thành phố, chuỗi căn hộ FPT Plaza lại được đặt trong tổng thể Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng (phường Ngũ Hành Sơn), nơi phát triển đồng thời nhà ở, giáo dục, công nghệ và các không gian công cộng. FPT City có quy mô khoảng 181ha.

Bà Trương Thị Linh Kiều, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đô thị FPT Đà Nẵng, nhận định, người mua nhà hiện nay không chỉ quan tâm diện tích, giá bán hay hướng căn hộ. Với nhóm mua để ở, các yếu tố như trường học, không gian xanh, chỗ vui chơi, giao thông và khả năng tiếp cận các dịch vụ hằng ngày ngày càng được cân nhắc kỹ hơn. Theo bà Kiều, dòng sản phẩm FPT Plaza hướng tới sản phẩm thực, giá trị thực đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường, đảm bảo cuộc sống tiện nghi cho cư dân ngay khi nhận nhà.

Những tiện ích phục vụ nghỉ ngơi, vận động và sinh hoạt hằng ngày góp phần nâng cao chất lượng sống tại các khu căn hộ. Trong ảnh: Tiện ích tại Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng. Ảnh: DUY AN

Cùng quan điểm, ông Hà Nghiệm, Giám đốc chi nhánh Đà Nẵng của Batdongsan.com.vn, cho rằng, người mua không chỉ nhìn căn hộ rộng bao nhiêu mét vuông mà còn quan tâm khi bước ra khỏi nhà sẽ có gì. Với những gia đình xác định ở lâu dài, đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền.

Cần chú trọng khả năng vận hành thực tế

Tuy nhiên, nhiều tiện ích chưa chắc đồng nghĩa với một môi trường sống tốt. Hồ bơi, phòng gym hay khu BBQ có thể tạo ấn tượng ban đầu, nhưng điều quan trọng là các tiện ích có đủ dùng, được duy trì ra sao và chi phí vận hành có hợp lý hay không. Chất lượng sống còn phụ thuộc hạ tầng bên ngoài dự án như trường học, y tế, công viên, thương mại và giao thông. Vì vậy, phát triển chung cư không thể chỉ tính bằng số căn hộ hay diện tích sàn xây dựng, mà phải đặt trong khả năng đáp ứng của cả khu vực.

Trong Chương trình phát triển nhà ở thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2021-2030 xác định phát triển nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kiến trúc, cảnh quan và môi trường. Các quy chuẩn hiện hành cũng đặt ra yêu cầu về cây xanh công cộng, sân chơi và không gian sinh hoạt chung. Tuy nhiên, khi đô thị ngày càng phát triển theo chiều cao, các chỉ tiêu tối thiểu chỉ nên được xem là ngưỡng sàn. Điều cần tính đến là khả năng vận hành thực tế của từng dự án và khu vực xung quanh khi cư dân về ở đông đủ.

Theo ông Hà Nghiệm, với nhóm khách mua để ở, giá trị lâu dài của chung cư sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, sự chuyên nghiệp trong vận hành và khả năng duy trì môi trường sống sau khi bàn giao. Điều này càng được quan tâm sau khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV có Nghị quyết số 21-NQ/TW (ngày 28/7/2026) định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình.

Một dự án khi mở bán có thể hấp dẫn nhờ tiện ích, nhưng sau 5 đến 10 năm, chính mật độ cư dân, khoảng xanh còn được duy trì, chất lượng không gian chung và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu mới quyết định nơi đó có đáng sống hay không. Xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu lớn hơn đối với công tác quy hoạch và quản lý đô thị. Khi nguồn cung căn hộ tăng nhanh, việc kiểm soát mật độ xây dựng, dân số, bãi đỗ xe, cây xanh, trường học và năng lực hạ tầng quanh từng dự án cần được tính toán ngay từ khi phê duyệt quy hoạch, thay vì chờ cư dân về ở mới xử lý các điểm nghẽn phát sinh.

Một đô thị có thêm hàng nghìn căn hộ chưa chắc đồng nghĩa có thêm hàng nghìn nơi ở tốt. Với người mua nhà, phần diện tích ghi trong hợp đồng chỉ là nơi cuộc sống bắt đầu. Giá trị của căn hộ còn nằm ở khoảng sân để trẻ em vui chơi, con đường người lớn tuổi có thể đi bộ, ngôi trường gần nhà và cả quãng đường cư dân phải đi qua mỗi sáng. Khi đó, chọn một căn hộ thực chất cũng là chọn môi trường sống cho nhiều năm phía trước.