Chưa thể ngăn dòng tiền lướt sóng bất động sản 'cuồn cuộn chảy'

Diễn biến từ thực tế không chỉ phản ánh tâm lý “chưa muốn rời cuộc chơi” của giới đầu tư, mà còn đặt ra những cảnh báo nghiêm trọng về rủi ro thị trường trong giai đoạn tới.

"Lướt sóng" vẫn chưa rút

Trái với sự sôi động của thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt, thị trường thứ cấp được dự báo sẽ chững lại trong năm 2026.

Mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại, trong khi giá bất động sản đã được thiết lập ở ngưỡng cao sau giai đoạn tăng mạnh 2024–2025, khiến biên độ lợi nhuận đầu tư ngắn hạn ngày càng thu hẹp.

Dù vậy, dòng tiền lướt sóng chưa hề rút lui, mà chỉ đang dịch chuyển về các “điểm nóng” mới, nơi thông tin quy hoạch và hạ tầng được kỳ vọng sẽ tạo sóng giá.

Dòng tiền lướt sóng chưa hề rút lui, mà chỉ đang dịch chuyển về các “điểm nóng” mới.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) càng làm rõ xu hướng này. Năm 2025, tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư đã tăng lên 28%, cao hơn 27% so với năm trước.

Đáng chú ý, nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn tăng từ 9% lên gần 12% chỉ sau một năm. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở giảm gần 5%, còn mua để tích sản dài hạn giảm mạnh từ 24% xuống 17%.

So với thời điểm thị trường hạ nhiệt năm 2023, mức tăng của nhóm lướt sóng trong năm 2025 gần gấp 7 lần, còn nhu cầu đầu tư tăng khoảng 75%. Ngược lại, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và tích sản giảm gần 29%. Sự thay đổi cơ cấu cầu này cho thấy thị trường đang vận hành ngày càng lệch về phía đầu tư ngắn hạn.

Xu hướng này không chỉ xuất hiện trong các khảo sát riêng lẻ. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, chủ yếu nhằm mục đích đầu tư.

Đáng chú ý, khoảng 10% trong số nhà đầu tư vẫn chấp nhận mạo hiểm sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn, một tỷ lệ không lớn, nhưng đủ để khuếch đại rủi ro khi thị trường đảo chiều.

Tại thị trường phía Nam, DKRA Consulting ghi nhận hơn 50% giao dịch thành công thuộc về nhóm nhà đầu tư, với thời gian nắm giữ phổ biến không quá 3 năm.

Cùng lúc, khảo sát của batdongsan.com.vn cho thấy gần 60% người đã sở hữu nhà có nhu cầu mua thêm bất động sản để đầu tư, nhưng chỉ dự kiến nắm giữ trong khoảng 2–5 năm. Những con số này phản ánh rõ nét sự gia tăng nhanh chóng của dòng tiền ngắn hạn so với nhu cầu ở thực.

Lý giải sự quay trở lại của dòng tiền lướt sóng, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, cho rằng thị trường đang xuất hiện nhiều yếu tố “kích hoạt” tâm lý đầu tư.

Từ thông tin sáp nhập địa giới hành chính, đẩy mạnh các dự án hạ tầng trọng điểm, đến sự dịch chuyển dòng vốn từ phía Bắc vào thị trường phía Nam, tất cả đều góp phần tạo ra những làn sóng kỳ vọng mới.

Rủi ro ngày càng lớn

Bên cạnh đó, tâm lý FOMO về nguồn cung tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Sau giai đoạn tắc nghẽn pháp lý, nhiều nhà đầu tư lo ngại giá sẽ tăng nhanh khi dự án mới được triển khai trở lại, sẵn sàng mua sớm để “giữ chỗ”, kỳ vọng thanh khoản nhanh và sang tay được giá. Mặt bằng lãi suất thấp trong giai đoạn 2024-2025 càng củng cố cảm giác an toàn, dù mức vay không quá cao.

Dòng tiền liên vùng cũng là một yếu tố đáng chú ý. Theo ông Phan Đình Phúc, CEO Senee, dòng vốn từ nhà đầu tư phía Bắc đã góp phần tạo ra các đợt tăng giá cục bộ tại thị trường phía Nam, chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch và hạ tầng.

Hệ quả là nhiều khu vực xuất hiện “sốt giá” trong thời gian ngắn rồi nhanh chóng hạ nhiệt, làm méo mó mặt bằng giá và gia tăng rủi ro cho thị trường.

Ngay đầu năm 2026, kịch bản này tiếp tục lặp lại tại khu vực phía Tây Hà Nội. Thông tin về việc phát triển 5 khu đô thị mới với tổng vốn hơn 4 triệu tỷ đồng, cùng kỳ vọng dịch chuyển dân cư khỏi nội đô, đã khiến đất nền Hòa Lạc và các vùng lân cận trở thành tâm điểm. Giá chào bán tăng 10–20% chỉ trong thời gian ngắn, dù hạ tầng thực tế chưa có nhiều thay đổi.

Thực tế cho thấy, mỗi lần công bố quy hoạch lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng. Tuy nhiên, bài học từ các đợt sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Trong bối cảnh quy hoạch 100 năm mới chỉ là khởi đầu, việc chạy theo tâm lý đám đông tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư lướt sóng kỳ vọng lợi nhuận nhanh.

Về dài hạn, hàng loạt yếu tố đang đảo chiều bất lợi cho chiến lược “ăn xổi”. Năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 136.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 200.000 căn nếu tính cả sơ cấp và thứ cấp.

Khi nguồn cung được giải nhiệt, thậm chí dư cung cục bộ, khả năng lướt sóng nhanh sẽ suy giảm rõ rệt. Cùng lúc, lãi suất đang tăng trở lại, các khoản vay hết ân hạn gốc sẽ tạo áp lực lớn lên dòng tiền nhà đầu tư.

Ở góc độ quản lý, việc siết chặt pháp lý, minh bạch hóa dữ liệu và triển khai mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 được kỳ vọng sẽ thu hẹp “không gian” của đầu cơ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, năm 2026 sẽ không còn chỗ cho đầu tư “ăn xổi”, buộc thị trường phải vận hành theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, chỉ những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo được dòng tiền ổn định mới giữ được thanh khoản. Đó cũng là con đường duy nhất để bất động sản thoát khỏi vòng xoáy “tăng nóng – điều chỉnh”, hướng tới một chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong thời gian tới.

Hưng Nguyên