Chực chờ 'bom nổ chậm' khi săn đất nông nghiệp đón chu kỳ mới

Kể từ ngày 1/8, đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, thì được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

“Sóng ngầm” mua gom đất nông nghiệp

Với đất nông nghiệp như đất trồng lúa, so với quy định cũ là các hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất sẽ không được nhận chuyển nhượng, thì luật mới đã bỏ quy định này. Đồng nghĩa, các cá nhân có nhu cầu thì được cho phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức tối đa là 2 - 3 ha.

Những trường hợp chuyển nhượng quá hạn mức trên sẽ bắt buộc phải thành lập tổ chức kinh tế (doanh nghiệp, HTX…) và có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện phê duyệt.

Từ những quy định mới, trên nhiều diễn đàn nhà đất đã xuất hiện không ít ý kiến nhận định cơ hội đầu cơ đất nông nghiệp đang mở ra. Thực tế cũng cho thấy, tại một số điểm nóng, nhà đầu tư đang ồ ạt trở lại để “săn” đất nông nghiệp nhằm đón sóng chu kỳ mới.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đặng Quốc Trung, một “tay to” chuyên đất nền khu vực vùng ven TP.HCM, cho hay kể từ cuối tháng 3/2024 đến nay, anh liên tục đi qua địa bàn các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai… để thăm dò thị trường đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp là phân khúc đầu tư tiềm năng, song cũng nhiều rủi ro nếu không đủ tỉnh táo, kinh nghiệm.

Gần nhất, vào cuối tháng 6 vừa qua, anh Trung dành chọn 2 tuần để đi dọc các huyện Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Vĩnh Cửu, Định Quán (tỉnh Đồng Nai). Sau thời gian cân nhắc, anh quyết định mua vào 2 khu đất, mỗi khu rộng gần 6 sào, nằm ven đường liên xã ở Trảng Bom, tổng giá trị gần 1,5 tỷ đồng.

“Đất Trảng Bom sau thời gian dài sốt nóng đang có mặt bằng giá cao. Khoảng 2 năm trở lại đây thanh khoản lao dốc, nhiều lô to giảm giá 20-30% nhưng thực tế vẫn rất cao nên khó bán. 90% sản phẩm đắt khách hiện ở phân khúc trên dưới 1 tỷ đồng, nhưng được lựa chọn rất kỹ”, anh Trung phân tích.

Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, theo chuyên gia, làn sóng đi “săn” đất nông nghiệp đang được đẩy lên. Ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, cho biết thị trường đang xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024.

"Theo tôi quan sát, những nơi tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom”, ông Toản nói đồng thời chỉ ra thực trạng các cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao là rất phổ biến.

Luật thay đổi, cửa đầu cơ hẹp lại

Cần nhắc lại, vào thời đỉnh cao, đất nông nghiệp được xem là kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Không ít nhà đầu tư đã về các vùng nông thôn, đặc biệt là các khu vực có quy hoạch hạ tầng, tìm mua các lô đất từ 1-2 sào, đến 1 - 2 ha, mục đích là đợi giá tăng, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng rồi bán lại kiếm lời.

Từ 1/8 tới, những quy định mới trong luật, như người không trực tiếp là nông dân vẫn có thể sở hữu đất nông nghiệp với diện tích lớn, nâng hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp lên tối đa 15 lần so với trước… dự báo sẽ giúp gia tăng giá trị sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn so với trước.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Ông Vũ Tuấn Anh, chuyên gia của FIDT, nhìn nhận đất nông nghiệp có ưu thế giá rẻ, nguồn cung phong phú, song khả năng sinh lời chủ yếu dựa vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi luật mới siết rất chặt, vì vậy, rủi ro “chôn vốn” là thường trực.

Đáng chú ý, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất nông nghiệp tại các khu vực tiềm năng hầu như đã đội lên cao, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn 3-5 năm, theo đó lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng của nhà đầu tư. Chưa kể, để chọn được đất nông nghiệp tốt, khách sẽ phải mất nhiều thời gian tìm hiểu, thiếu kinh nghiệm rủi ro là rất lớn.

“Nhìn chung, đất nền vẫn là phân khúc tiềm năng trong chu kỳ mới, với biên độ tăng giá từ 8-15%/năm. Tuy nhiên nhà đầu tư cần xác định đầu tư dài hạn, 3-5 năm trở lên và ưu tiên loại hình có thể sử dụng ngay, phục vụ nhu cầu ở thực. Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ về pháp lý, diện tích tối thiểu, khu vực có được phân lô, bán nền, có nằm trong quy hoạch được chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, mặt bằng giá ra sao…”, ông Vũ Tuấn Anh nhấn mạnh.

Hiện tại, có 3 cách để người dân có thể tự kiểm tra xem đất có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở không.

Một là kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ thể hiện phần thông tin quy hoạch được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất.

Hai là gửi yêu cầu đến văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra các thông tin liên quan đến thửa đất. Theo Thông tư số 34/2014 của Bộ TN&MT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.

Thứ ba là tiến hành kiểm tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể tra cứu trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai gồm 9 trường hợp.

Trong đó có trường hợp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng, và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Những quy định trên khiến nhà đầu tư một khi đã mua đất nông nghiệp thì phải tính toán đưa vào sử dụng, việc bỏ hoang lâu ngày sẽ đứng trước nhiều rủi ro về pháp lý.

Nhật Minh