Chung cư hạ nhiệt, dòng tiền tìm đến bất động sản đô thị vệ tinh

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau gần hai năm tăng trưởng nóng. Ảnh minh họa: TTXVN phát

Thị trường bất động sản bước nửa đầu năm 2026 với một trạng thái hoàn toàn khác so với năm 2025. Giá bán không còn tăng đồng loạt như trước, thanh khoản phân hóa giữa các phân khúc, còn dòng tiền của cả người mua lẫn nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển khỏi những khu vực đã thiết lập mặt bằng giá quá cao để tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh có hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng dài hạn.

* Chung cư hạ nhiệtKhảo sát thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau gần hai năm tăng trưởng nóng. Sự thay đổi không chỉ thể hiện ở diễn biến giá bán mà còn ở hành vi của người mua, chiến lược của chủ đầu tư và tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Nếu trước đây yếu tố được quan tâm nhiều nhất là khả năng tăng giá thì nay pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực mới là những tiêu chí quyết định.

Nhiều chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực, bởi thị trường đang dần thoát khỏi trạng thái phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ để hướng đến chu kỳ phát triển ổn định hơn.

Rõ nét nhất là phân khúc chung cư, sau gần hai năm liên tục lập mặt bằng giá mới, thị trường căn hộ bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt. Đây không phải là sự lao dốc về giá, mà là quá trình điều chỉnh nhịp tăng sau thời gian dài tăng trưởng nhanh.Nếu trong năm 2025, nhiều dự án tại Hà Nội liên tục điều chỉnh bảng giá sau mỗi đợt mở bán thì từ đầu năm nay, tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể. Khoảng cách giữa các đợt điều chỉnh giá kéo dài hơn, mức tăng cũng không còn ở biên độ hai con số như giai đoạn trước.Anh Trần Minh Quân - một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, gia đình anh đã mua một căn hộ tại khu vực phía Đông của thành phố vào đầu năm 2025 với kỳ vọng bán lại sau một năm. Đến đầu quý II năm nay, dù vẫn có lãi nhưng anh Quân phải giảm gần 300 triệu đồng so với mức giá chào bán ban đầu mới tìm được khách."Thị trường không còn cảnh đăng tin vài ngày là có người đặt cọc như năm ngoái. Người mua bây giờ hỏi rất kỹ về pháp lý, phí dịch vụ, tiến độ và còn so sánh với nhiều dự án khác trước khi quyết định", anh Quân chia sẻ.Theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu của một đợt giảm giá trên diện rộng mà là sự điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng quá nhanh. Trong khi giá thứ cấp chững lại, giá bán từ chủ đầu tư vẫn khó giảm bởi chi phí phát triển dự án tiếp tục ở mức cao.Sự thay đổi thể hiện rõ nhất ở thị trường thứ cấp - nơi diễn ra các giao dịch mua đi bán lại giữa nhà đầu tư và người dân. Không ít căn hộ từng được rao bán với kỳ vọng chênh lệch hàng trăm triệu đồng so với thời điểm mua vào nay phải điều chỉnh xuống mức dễ tiếp cận hơn để tìm khách. Một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc bán ngang giá vốn nhằm giảm áp lực chi phí lãi vay.Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I vẫn duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2. Điều đó đồng nghĩa một căn hộ diện tích khoảng 70 m2 tại dự án mở bán mới hiện có giá phổ biến từ 7 tỷ đồng trở lên, cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá cách đây hai năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp đã chậm lại, phản ánh khả năng hấp thụ của thị trường không còn mạnh như giai đoạn trước.Sự phân hóa giữa hai thị trường cũng ngày càng rõ nét. Trong khi chủ đầu tư vẫn giữ mặt bằng giá sơ cấp nhờ nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào cao, nhiều nhà đầu tư cá nhân lại không còn dễ dàng bán lại căn hộ với mức lợi nhuận kỳ vọng. Khi giá đã tăng 30-40% chỉ trong hơn một năm, dư địa tăng tiếp không còn nhiều, còn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn trước áp lực tài chính.Đơn cử, một căn hộ được mua với giá khoảng 5 tỷ đồng vào đầu năm 2025, sau thời gian tăng mạnh từng được chào bán ở mức trên 6,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản giảm, người bán hiện có xu hướng hạ giá vài trăm triệu đồng hoặc chấp nhận thương lượng để sớm hoàn tất giao dịch. Điều này không đồng nghĩa thị trường giảm giá trên diện rộng mà phản ánh sự điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của nhóm đầu tư ngắn hạn.Theo Savills Việt Nam, nguyên nhân khiến giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. Riêng trong quý I, Hà Nội có hơn 6.500 căn hộ mới được mở bán, trong đó khoảng 93% tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Hoàng Mai và Hà Đông. Nguồn cung mới tuy cải thiện so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, nhất là khi dân số đô thị tiếp tục gia tăng và nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn lớn.Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn "thử lửa" sau thời kỳ tăng trưởng nhanh. Việc giá thứ cấp chững lại không phải là tín hiệu tiêu cực mà phản ánh quá trình sàng lọc cần thiết. Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay hoặc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn hơn, trong khi các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì khả năng thanh khoản.

Thị trường chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cuộc cạnh tranh về chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Ảnh minh họa: Thu Hằng/Bnews/vnanet.vn

Diễn biến này cũng cho thấy tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người quyết định xuống tiền chỉ vì lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng thì nay họ dành nhiều thời gian hơn để so sánh sản phẩm, đánh giá pháp lý, tiến độ thi công và khả năng khai thác trong dài hạn. Thị trường vì thế đang chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cuộc cạnh tranh về chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư.

Sự chững lại của chung cư cũng tạo ra một hệ quả khác: dòng tiền đầu tư không còn tập trung quá nhiều vào các dự án nội đô mà bắt đầu tìm đến những khu vực có mức giá hợp lý hơn, hạ tầng đang được đầu tư mạnh và còn dư địa tăng trưởng. Đây cũng là tiền đề cho xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các đô thị vệ tinh – điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026.* Dòng tiền rời trung tâm, "chảy" về đô thị vệ tinhNếu giai đoạn 2024-2025, dòng tiền chủ yếu tập trung vào căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thì nửa đầu năm 2026 chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét sang các đô thị vệ tinh và những địa phương hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng.Nguyên nhân đầu tiên đến từ việc mặt bằng giá tại hai đô thị lớn đã vượt khả năng chi trả của nhiều người mua. Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I đã vượt 100 triệu đồng/m2, đồng nghĩa một căn hộ 70 m2 có giá từ 7 tỷ đồng trở lên. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán cũng tiếp tục duy trì ở mức cao khi quỹ đất phát triển dự án ngày càng hạn chế.Với nhiều gia đình trẻ, sở hữu một căn hộ tại khu vực trung tâm đồng nghĩa phải vay ngân hàng hàng tỷ đồng trong thời gian dài. Áp lực trả nợ khiến không ít người chấp nhận mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực ven đô hoặc những tỉnh giáp ranh, nơi giá bán vẫn thấp hơn từ 20-40% nhưng thời gian di chuyển ngày càng được rút ngắn nhờ các tuyến vành đai, cao tốc và đường sắt đô thị.Xu hướng này thể hiện rõ trên các nền tảng giao dịch khi lượng tìm kiếm bất động sản tại nhiều địa phương vệ tinh tiếp tục tăng trong nửa đầu năm. Các khu vực như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng ở phía Bắc hay Đồng Nai, Long An ở phía Nam thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế kết nối với trung tâm kinh tế, đồng thời sở hữu mặt bằng giá còn nhiều dư địa tăng trưởng.Theo bà Đỗ Thu Hằng- Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, người mua hiện không còn đặt yếu tố khoảng cách lên hàng đầu mà quan tâm nhiều hơn đến tổng chi phí sở hữu và chất lượng sống."Khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản quá lớn. Người mua sẵn sàng ở xa trung tâm hơn nếu đổi lại là một căn hộ có diện tích lớn hơn, môi trường sống tốt hơn và mức giá phù hợp với khả năng tài chính", bà Hằng nhận định.