Chung cư mini - mô hình tự phát tại các đô thị đông dân

Ông Nguyễn Hoàng, Chuyên gia Bất động sản. (Ảnh: NVCC).

"Cách đây 4-5 năm, vào thời điểm thị trường bất động sản sôi động, loại hình chung cư mini đã tự phát và ngày càng phát triển ở Hà Nội. Nắm bắt được tâm lý người dân luôn muốn sở hữu nhà, người làm kinh doanh, đầu tư đã nghĩ ra mô hình này để đáp ứng nguồn cầu.

Với 800-900 triệu đồng, người dân đã có thể sở hữu một căn hộ 20-25m2 thay vì mua nhà ở xã hội phải mất rất nhiều thủ tục hay nhà ở thương mại mà không đủ khả năng chi trả”, ông Nguyễn Hoàng, Chuyên gia Bất động sản chia sẻ.

Chung cư mini là khái niệm người dân dùng để gọi tên loại hình nhà ở 200-300m2 với nhiều căn hộ có diện tích rất nhỏ tại đô thị đông dân như Hà Nội. Tính đến hiện tại, khái niệm này chưa được quy định ở bất kỳ văn bản luật nào.

Căn hộ studio cho thuê có diện tích 25-30m2. (Nguồn: Batdongsan.com.vn).

Ở TP HCM, chung cư mini tồn tại dưới hình thức cho thuê, một số nơi còn gọi là căn hộ studio có diện tích 20-35m2. Theo chi sẻ của ông Hoàng, trước đây ở khu Tân Thuận Đông (quận 7), nhiều hộ dân những mảnh đất 5x20m, 5x25m đã xây dựng nhà cao 4-5 tầng theo đúng quy hoạch 1/500 rồi cho thuê khoảng 15-20 phòng. Một số cho thuê hết diện tích, một số vừa ở vừa cho thuê. Hoạt động cho thuê này khả phổ biến ở TP HCM suốt nhiều năm qua.

Còn tại Hà Nội, chung cư mini được xây dựng để bán. Mô hình này thực chất là nhà ở riêng lẻ nên không đảm bảo được các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật (điện, nước) và an toàn quyền lợi của người mua.

“Việc chia nhỏ diện tích như vậy sẽ gây áp lực về dân số. Với diện tích 200m2 mà xây tòa nhà cao 8-9 tầng, quy mô dân số khoảng 150 người. Từ áp lực về dân số sẽ dẫn đến các áp lực khác như hạ tầng kỹ thuật (điện, nước), an toàn, trật tự đô thị, quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông,…

Với căn nhà bình thường, người ta lắp đặt biến áp cho điện sinh hoạt, còn bây giờ xây cả một chung cư nhiều tầng thì điện năng tiêu thụ phải khác”, chuyên gia minh chứng về hệ quả phát triển chung cư mini.

Bên cạnh đó, chuyên gia Nguyễn Hoàng nhận định mô hình chung cư mini khổng đảm bảo được quyền lợi của người mua dù số tiền bỏ ra 800-900 triệu đồng, thậm chí 1 tỷ đồng cho mỗi căn là không hề nhỏ.

“Các bên mua bán hoặc ký hợp đồng dài hạn hoặc viết giấy tay chứ không được cấp sổ như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Đây là thiệt thòi của người mua mà đến khi phát sinh rủi ro, quyền lợi của người mua không được bảo vệ mà cụ thể là hậu quả vụ cháy thương tâm vừa qua. Sau vụ này, vấn đề về quản lý xây dựng cũng như quy hoạch, cấp phép xây dựng nhà ở chắc chắn phải chặt chẽ hơn.

Pháp luật đã có quy định rõ ràng về chung cư, còn chung cư mini là cụm từ tự phát. Trong các văn bản pháp luật mới nhất chỉ đề cập đến officetel, condotel là những loại hình bất động sản có diện tích nhỏ 25-35m2. Mới đây nhất, Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có đề cập đến nội dung cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25 m2 tại các dự án nhà ở thương mại”, ông Hoàng nói.

Chung cư mini với các căn hộ có diện tích 20-25m2 là mô hình tự phát ở các đô thị đông dân như Hà Nội. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).

Cũng theo chuyên gia, tự hậu quả vụ cháy vừa qua đặt ra nhiều vấn đề và cần sự nhìn nhận nghiêm túc hơn đối với những mô hình nhà cho thuê tại TP HCM hay chung cư mini ở Hà Nội, cũng như các địa phương khác.

“Tương tự căn hộ mini, loại hình hộ gia đình nhà riêng lẻ xây căn hộ mini cho thuê đã và tiếp tục phát triển cũng cần chú ý đến vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy. Đây là những hộ có đất nhà phố - nhà ống khoảng 5x20m sau đó xây dựng nhà cao 5 - 6 tầng rồi chia thành những căn hộ mini có diện tích 20 - 25m2, hoặc là vừa ở vừa cho thuê hoặc là dành hết diện tích để cho thuê.

Trước đây, có thể là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình nên công tác phòng cháy chữa cháy chưa được nghiêm túc nhưng bây giờ khi tiến hành cho thuê thì xử lý việc này như thế nào? Ở TP HCM có nhiều nhà mặt tiền khoảng 60m2, tầng trệt dùng để xe máy, có một hành lang nhỏ để đi lên các căn hộ. Nếu rủi ro, sự cố xảy ra thì cực kỳ nguy hiểm”, chuyên gia đặt vấn đề.

Ở góc nhìn chuyên gia, sau sự cố vừa qua, các cơ quan chức năng cần xem xét ngay loại hình chung cư mini này vốn không có trong các quy định pháp luật; cần rà soát việc cấp phép, quản lý xây dựng, thanh tra xây dựng.

Đồng thời, người mua cũng cần thay đổi tư duy, lựa chọn các phương án thay thế cho việc bỏ ra 800-900 triệu đồng để mua nhà mà quyền lợi không được đảm bảo (nếu chưa đủ tiền thì có thể chờ để tích lũy thêm hoặc đi vay, hoặc mua nhà ở xã hội, hoặc thuê,…).

Ngày 31/12/2019, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD về "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư", cho phép xây dựng các căn hộ nhỏ trong nhà chung cư có diện tích dưới 45 m2, diện tích tối thiểu là 25 m2 và quy định tỉ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Kế đến vào ngày 19/5/2021, Bộ Xây dựng tiếp tục ban hành Thông tư số 03/2021/TT-BXD quy định căn hộ phải có tối thiểu một phòng và một khu vệ sinh, diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2. Đối với các dự án nhà ở thương mại, tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45 m2 phải đảm bảo không vượt quá 25% tổng số căn hộ.