Chung cư mini: Nếu siết chặt quá mức sẽ đẩy người thu nhập thấp ra đường

Chung cư mini: Giọt nước tràn ly

Thảo luận tại Quốc hội sáng 1.11, đại biểu Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) cho rằng vụ cháy chung cư mini (CCMN) tại quận Thanh Xuân, Hà Nội vừa qua như là giọt nước tràn ly của những tích tụ bất cập lâu nay. Do vậy cần phải giải bài toán thực tế hiện hữu này bằng những biện pháp kỹ thuật phù hợp.

“Việc bịt chặt khẽ hở trong quản lý là việc cần làm ngay nhưng siết chặt quá mức cần thiết thì sẽ đẩy người lao động, sinh viên nghèo ra đường khi họ không có điều kiện để ở những căn hộ đáp ứng yêu cầu cao”, ông Thắng nêu.

Theo ông Thắng, thời gian qua, dù đã cố gắng thiết kế nhiều chính sách hấp dẫn hỗ trợ các nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội nhưng vẫn rất ít doanh nghiệp mặn mà, còn người mua nhà thì chưa thể mua vì mức giá vẫn cao, thủ tục rườm rà, vị trí không phù hợp...

Đại biểu Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) phát biểu

“Một rừng quy định hành chính cùng với những rủi ro pháp lý khác là nguyên nhân căn bản làm nản lòng nhà đầu tư. Do vậy cần tháo gỡ ngay nút thắt điểm nghẽn, cần xem doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là đối tượng ưu tiên đặc biệt thì mục tiêu cao cả mới trở thành hiện thực…”, ông Thắng nhấn mạnh.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn) cho rằng thực trạng pháp luật quy định của pháp luật hiện hành về loại hình CCMN rất lỏng lẻo. Trong khi đó, cả xã hội gọi sản phẩm này là CCMN - một thuật ngữ không có trong luật.

“Chính vì quy định lỏng lẻo như vậy dẫn đến thiếu hành lang pháp lý phù hợp, gây lúng túng trong quản lý, gây áp lực cho hạ tầng đô thị và đặc biệt tiềm ẩn nguy cơ cao đối với sự an toàn của người dân”, bà Thủy nêu.

Theo nữ đại biểu, sự ra đời của các CCMN đã đáp ứng nhu cầu của nhiều người dân có mức thu nhập trung bình thấp. Mặc dù khi mua các căn hộ này, người dân cũng cảm nhận được nguy cơ mất an toàn nhưng họ tin rằng là điều đó sẽ không xảy ra.

“Điều này càng cho thấy thị trường đang thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở giá bình dân phù hợp với nhu cầu, túi tiền của phần đông người lao động”, bà Thủy nói.

Bà Thủy khẳng định nhu cầu thực tế của người dân cần phải được bảo đảm nhưng dứt khoát không hợp thức hóa những sai phạm của CCMN ở trong Luật Nhà ở.

Từ những phân tích ở trên, đại biểu Thủy kiến nghị Chính phủ tiếp tục triển khai những giải pháp ưu đãi để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân.

Ngoài ra, theo bà Thủy, việc thanh tra, kiểm tra các CCMN là cần thiết nhưng qua kiểm tra cũng cần phải hướng dẫn kịp thời cho người dân để có giải pháp phòng ngừa an toàn cháy nổ; đồng thời kiến nghị trong nghị quyết của kỳ họp Quốc hội lần này có nội dung yêu cầu về bảo đảm an toàn cháy nổ nói chung, trong đó có an toàn cháy nổ đối với các CCMN hiện hữu.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn) phát biểu

Trước ý kiến không nên siết chặt CCMN, đại biểu Leo Thị Lịch cho rằng việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp để có chỗ ở, học tập và lao động rất là cần thiết, nhưng không vì thế mà buông lỏng công tác quản lý nhà nước về xây dựng cơ sở hạ tầng và quản lý đô thị ở khu nhà ở, nhà trọ và khu chung cư và không đảm bảo an toàn.

Đại biểu Lịch cũng cho rằng là việc cấp phép sai, không đúng quy định về cấp phép xây dựng đối với những ngôi nhà này là cần phải xử lý nghiêm minh.

Núp bóng dạng nhà ở riêng lẻ

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng CCMN đang “núp bóng” nhà ở riêng lẻ.

“Ở đây có sự nhập nhằng, không rõ bản chất pháp lý của CCMN là “nhà ở riêng lẻ” hay “nhà chung cư”? Luật Nhà ở quy định 2 loại hình nhà ở gồm “nhà ở riêng lẻ” và “nhà chung cư”. Theo nguyên tắc loại trừ, do không phải “nhà chung cư” nên bản chất các tòa “nhà chung cư” tồn tại dưới khung pháp lý là nhà ở riêng lẻ.

Nở rộ chung cư mini

Điều đó dẫn đến chủ đầu tư CCMN được miễn thủ tục lập dự án đầu tư theo điều 52 Luật Xây dựng; cũng không cần được cơ quan nhà nước thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi - thủ tục tiền kiểm; không phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn - thủ tục hậu kiểm, trước khi đưa công trình vào vận hành”, ông Đỉnh nêu và nói rằng thủ tục đầu tư xây dựng CCMN hiện nay rất nhanh gọn, vì vậy hấp dẫn các nhà đầu tư.

Trong khi đó, nếu một cá nhân có thửa đất ở, muốn đầu tư nhà chung cư để bán thì trước hết phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; phải lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công, chủ đầu tư phải đáp ứng rất nhiều điều kiện về vốn, năng lực triển khai và chịu tác động của hàng chục luật quản lý theo nhiều chuyên ngành.

Do đó, chuyên gia Đỉnh cho rằng không thể duy trì mô hình CCMN tự phát, không lập dự án đầu tư, không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, chất lượng công trình, PCCC, luôn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Ngoài vấn đề an toàn, phòng chống cháy nổ, chung cư mini còn tạo áp lực cho chính quyền tại các đô thị trong việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh

Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh lý theo hướng yêu cầu cá nhân có quyền sử dụng đất ở, nếu có nhu cầu đầu tư CCMN để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ (không giới hạn quy mô số căn); hoặc đầu tư CCMN có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật đối với dự án nhà ở.

Ông Đỉnh cho rằng đây là sự sửa đổi cần thiết để khóa lỗ hổng pháp lý liên quan CCMN, đồng thời khắc phục tình trạng xung đột pháp luật điều chỉnh loại hình nhà ở này.

Sơn Lam