Chung cư 'mini' thực chất vẫn là nhà ở riêng lẻ

Sau sự cố đặc biệt nghiêm trọng, cháy chung cư mini - ngõ nhỏ tại số nhà 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội) hôm 12/9, Bộ Xây dựng ban hành văn bản đề nghị các tỉnh, thành phố chỉ đạo các Sở Xây dựng khẩn trương rà soát, kiểm tra đối với công trình nhà ở riêng lẻ.

Chung cư mini tại số nhà 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ xây vượt 3 tầng so với giấy phép xây dựng

Theo Bộ Xây dựng, chung cư mini thực chất là nhà ở riêng lẻ biến tướng, chủ hộ xây thêm tầng, nhiều căn hộ mục đích cho thuê nhưng không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng, phòng cháy chữa cháy (PCCC). Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là do sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, thậm chí là dung túng cho hành vi xây dựng không theo quy hoạch, xây dựng không phép, sai phép, xây dựng nhà ở không đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn...

Việc tự ý xây dựng, nâng tầng, chia căn hộ dẫn đến nhiều hệ lụy làm gia tăng mật độ dân số, gây quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương. Ngoài ra những căn nhà này còn phá vỡ quy hoạch chung, thường xảy ra các tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán do không cấp được Giấy chứng nhận quyền sở hữu...

Đặc điểm loại hình nhà ở riêng lẻ (chung cư mini) được quy định thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiếu mỗi căn hộ từ tối thiểu 30m2 trở lên và việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở này phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Luật Xây dựng 2014 cũng đã quy định công trình xây dựng trong đó có nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị phải được các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng ở trung ương, địa phương quản lý, kiểm soát chặt chẽ thông qua hoạt động cấp Giấy phép xây dựng, Quản lý chất lượng xây dựng tùy theo quy mô, cấp công trình. Công trình nhà ở riêng lẻ được cấp Giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện như: Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất; Bảo đảm an toàn cho công trình; Đáp ứng yêu cầu về môi trường, phòng chống cháy nổ, bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật;Có thiết kế tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong quá trình sử dụng.

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định chung như: Chủ đầu tư phải thực hiện thiết kế xây dựng nếu tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m. Nếu xây dựng nhà ở dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện. Nếu xây dựng nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện.

Theo quy định tại mục 1.1.13 của Quy chuẩn 06:2021/BXD thì nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình có chiều cao từ 6 tầng trở xuống hoặc có không quá 1 tầng hầm, không bắt buộc áp dụng quy chuẩn này mà thực hiện theo hướng dẫn riêng, phù hợp cho từng đối tượng nhà và khu dân cư. Trường hợp chuyển đổi công năng sang các mục đích khác phải tuân thủ theo quy định của quy chuẩn này và phải được cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH có thẩm quyền thẩm duyệt

Về góc độ quản lý nhà nước, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 121/NĐ-CP ngày 10/10/2013 và Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động xây dựng. Trong đó có quy định rất cụ thể các hành vi xây dựng không phép, thi công sai với nội dung Giấy phép xây dựng được cấp, xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, vi phạm chỉ giới xây dựng, cơi nới, lấn chiếm diện tích, sẽ bị xử phạt nghiêm khắc. Cùng với việc xử phạt, trong các Nghị định này còn bổ sung các chế tài nghiêm khắc như: tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, buộc khôi phục tình trạng ban đầu; dừng thi công công trình xây dựng; tháo dỡ công trình, phần công trình sai phạm...