Chung cư Nghệ An giảm giá nhưng thanh khoản vẫn ì ạch

Tại Khu chung cư Phúc Thịnh trên đường Lê Mao kéo dài, phường Trường Vinh, căn hộ khoảng 70 m² từng được rao bán gần 3 tỷ đồng, nay giảm còn khoảng 2,7 tỷ đồng.

Người bán hạ giá, người mua vẫn chờ

Hơn một năm rao bán căn hộ tại Khu chung cư Lũng Lô, phường Thành Vinh, chị Lê Thùy Chi vẫn chưa tìm được khách mua dù đã nhiều lần điều chỉnh giá. Theo chị Chi, thời điểm thị trường sôi động, căn hộ gần 80 m² của gia đình được định giá khoảng 2,5 tỷ đồng và thu hút khá nhiều người đến xem. Tuy nhiên, phần lớn là nhà đầu tư và môi giới tìm kiếm cơ hội lướt sóng, còn khách có nhu cầu ở thực không nhiều.

Khi thị trường bắt đầu hạ nhiệt, nhóm đầu cơ gần như rút khỏi, còn người mua ở thực lại cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi quyết định xuống tiền nên dù đã giảm hơn 200 triệu đồng so với mức giá trước đây nhưng căn hộ của chị Chi vẫn chưa thể giao dịch thành công.

Tình cảnh tương tự cũng diễn ra với anh Trần Việt Toàn, phường Vinh Hưng. Sau nhiều tháng tìm khách bất thành, anh quyết định bán lại căn hộ đã mua tại một dự án trên địa bàn với đúng giá ký hợp đồng ban đầu với chủ đầu tư để thu hồi vốn.

Theo anh Toàn, căn hộ 75 m², có hai phòng ngủ và vị trí thuận lợi từng được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, do sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư, anh buộc phải bán bằng giá gốc, chấp nhận khoản lỗ từ chi phí lãi vay và các khoản phát sinh trong quá trình đầu tư.

Trong khi người bán liên tục điều chỉnh giá, người mua cũng chưa dễ tìm được sản phẩm phù hợp. Chị Hoàng Thanh Huyền, một giáo viên đang làm việc tại một trường học ở phường Thành Vinh cho biết, gia đình chị có nhu cầu mua căn hộ từ hai đến ba phòng ngủ tại khu vực Thành Vinh hoặc Trường Vinh để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, những căn hộ có vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ vẫn vượt quá khả năng tài chính, còn các căn hộ giá thấp hơn lại chưa đáp ứng yêu cầu về vị trí hoặc chất lượng.

"Giá chung cư đã giảm so với trước nhưng vẫn ở mức cao. Với gia đình trẻ, quyết định mua nhà trị giá vài tỷ đồng cần được tính toán rất kỹ nên chúng tôi vẫn tiếp tục thuê nhà và tìm cho gia đình căn hộ phù hợp", chị Huyền chia sẻ.

Cùng với xu hướng chung của thị trường bất động sản cả nước, phân khúc chung cư trên địa bàn tỉnh Nghệ An bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng.

Thực tế trên thị trường cho thấy, nguồn cung căn hộ đang khá dồi dào, thông tin rao bán được cập nhật thường xuyên với mức giá mềm hơn so với giai đoạn sốt nóng. Đơn cử, tại Khu chung cư Phúc Thịnh trên đường Lê Mao kéo dài, phường Trường Vinh, căn hộ khoảng 70 m² từng được rao bán gần 3 tỷ đồng, nay giảm còn khoảng 2,7 tỷ đồng, tương đương giảm 7 - 8 triệu đồng mỗi mét vuông.

Theo chị Nguyễn Phương Oanh, một môi giới bất động sản tại thành phố Vinh (cũ), sau giai đoạn tăng mạnh, thị trường đang bước vào thời kỳ điều chỉnh. Người bán không còn giữ tâm lý "neo giá" mà sẵn sàng giảm từ vài trăm triệu đồng để tìm khách. Dù vậy, lượng giao dịch vẫn chưa cải thiện do người mua chủ yếu là khách ở thực và có xu hướng so sánh kỹ về giá bán, vị trí, chất lượng công trình, tiện ích cũng như khả năng tài chính trước khi quyết định.

Theo các đơn vị môi giới, khác với giai đoạn trước khi tâm lý sợ giá tiếp tục tăng khiến nhiều người xuống tiền nhanh, người mua hiện nay chủ động chờ đợi, kỳ vọng thị trường còn điều chỉnh thêm. Chính tâm lý này khiến thời gian hoàn tất một giao dịch kéo dài hơn đáng kể, dù giá bán đã giảm so với thời điểm đỉnh.

Nguồn cung tăng, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh

Nguồn cung nhà ở chung cư ở Nghệ An gia tăng, giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn.

Theo Sở Xây dựng Nghệ An, cùng với xu hướng chung của thị trường bất động sản cả nước, phân khúc chung cư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng. Một trong những nguyên nhân quan trọng là nguồn cung nhà ở liên tục được bổ sung khi hàng loạt dự án được triển khai trong những năm gần đây.

Đến năm 2026, toàn tỉnh đang triển khai 206 dự án nhà ở và khu đô thị với tổng diện tích gần 3.000 ha. Trong đó, 53 dự án đã cơ bản hoàn thành, 153 dự án đang được các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Dự kiến thời gian tới, thị trường sẽ có thêm khoảng 105.000 sản phẩm nhà ở, gồm hơn 46.000 căn nhà thấp tầng, trên 35.000 căn hộ chung cư thương mại và hơn 22.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Nguồn cung gia tăng giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời tạo sức ép buộc cả chủ đầu tư và người bán phải điều chỉnh giá để nâng sức cạnh tranh. Không ít dự án đã áp dụng các chính sách hỗ trợ thanh toán, ưu đãi lãi suất hoặc giảm giá trực tiếp nhằm kích cầu trong bối cảnh thanh khoản còn thấp.

Ông Nguyễn Đình Dũng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Địa ốc Kim Thi Trường Thi cho biết doanh nghiệp hiện cũng đang điều chỉnh giá bán tại một số dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, với mức giảm khoảng 10 - 20% so với thời điểm thị trường sôi động.

Theo ông Dũng, diễn biến này phản ánh đúng quy luật cung - cầu của thị trường. Khi nhu cầu đầu cơ giảm mạnh, người mua chủ yếu là khách hàng có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, việc tiếp cận tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, chi phí lãi vay kéo dài khiến nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu dòng tiền, chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn.

"Sức mua chưa phục hồi rõ rệt nên việc điều chỉnh giá là xu hướng tất yếu để thị trường dần trở về giá trị thực. Đây cũng là cơ hội để những người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở thuận lợi hơn so với giai đoạn sốt nóng trước đây", ông Dũng nhận định.

Nhiều chủ đầu tư điều chỉnh giá bán tại một số dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trên địa bàn Nghệ An, với mức giảm khoảng 10 - 20% so với thời điểm thị trường sôi động.

Đại diện Phòng Quản lý nhà ở và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Nghệ An cũng cho rằng, việc nhiều dự án đồng loạt triển khai đã góp phần cải thiện nguồn cung, từng bước kéo mặt bằng giá căn hộ về mức hợp lý hơn. Đây không phải diễn biến riêng của Nghệ An mà là xu hướng chung tại nhiều địa phương khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh.

Theo cơ quan quản lý, cùng với nguồn cung được cải thiện, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư, tâm lý đầu cơ giảm và xu hướng mua nhà để ở ngày càng rõ nét đã làm thay đổi cục diện thị trường. Người mua hiện dành nhiều thời gian tìm hiểu, so sánh giữa các dự án trước khi quyết định, thay vì chạy theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội như những năm trước.

Các chuyên gia cho rằng, trong ngắn hạn, thanh khoản của thị trường chung cư khó có thể phục hồi mạnh khi khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của phần lớn người dân vẫn còn khá lớn. Tuy nhiên, việc giá căn hộ dần ổn định, nguồn cung tiếp tục được bổ sung và cơ cấu sản phẩm ngày càng đa dạng sẽ tạo nền tảng để thị trường phát triển bền vững hơn.

Đối với người mua ở thực, đây được xem là giai đoạn có nhiều cơ hội hơn để lựa chọn sản phẩm phù hợp. Trong khi đó, với các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, việc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, xây dựng chính sách bán hàng linh hoạt và đưa giá bán về sát nhu cầu của thị trường sẽ là yếu tố quyết định khả năng tiêu thụ sản phẩm trong thời gian tới.