Chung cư sắp tăng giá đồng loạt?

Suốt hai tháng làm việc với nhiều môi giới, chị Minh Tuệ (28 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP Thủ Đức, TP.HCM) vẫn chật vật chưa thể tìm ra căn hộ ưng ý trong tầm giá 2 tỷ đồng.

"Các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm thì khá cũ và thiết kế không hiện đại, còn một dự án chuẩn bị bàn giao trong năm nay thì hạ tầng xung quanh lại không tốt", chị kể.

Giữa lúc đang phân vân, cách đây vài ngày chị nghe ngóng được thông tin dự kiến cuối năm khi dự án hoàn thiện, chủ đầu tư sẽ tăng giá khoảng 15-20% đối với các căn hộ còn lại.

Dự kiến tăng giá 15-20%

Chị Tuệ cho biết căn hộ chị đang cân nhắc có diện tích 54 m2, 2 phòng ngủ thuộc một dự án đang xây dựng tại phường Cát Lái, TP Thủ Đức. Theo lời môi giới, cuối năm nay chủ đầu tư sẽ tiến hành bàn giao dự án.

Hiện tại, mặc dù đường vào dự án thường xuyên xảy ra ùn tắc với lượng lớn xe container di chuyển, nhưng chị đánh giá đây vẫn là lựa chọn tối ưu nhất với ngân sách và thuận tiện đến công ty.

Thông tin chủ đầu tư sẽ tăng giá sơ cấp trong vài tháng tới càng khiến chị quyết tâm chốt giao dịch sớm hơn.

"Tìm được căn nhà vừa túi tiền đã khó, sắp tới giá còn tăng lên thì tôi sợ không mua được nữa. Dù sao bây giờ tôi vẫn còn độc thân, tôi nghĩ mình đang có tiền thì cứ mua ở, ở một thời gian nếu thấy không ổn thì cho thuê vẫn được 7-8 triệu đồng/tháng, thậm chí bán đi thì vẫn ăn chênh ngay ít nhất 200-300 triệu đồng", chị chia sẻ.

Thực tế, nguồn tin của Tri Thức - Znews tại chủ đầu tư dự án này cũng xác nhận rằng doanh nghiệp sắp tăng giá bán 20% cho giỏ hàng còn lại.

Trong lúc này, chủ đầu tư một dự án khác ở TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũng tiết lộ sẽ tăng giá bán sơ cấp thêm 15% vào cuối năm, khi dự án này bắt đầu được bàn giao.

Theo tìm hiểu, giá mở bán đợt 1 của dự án dao động 37-40 triệu đồng/m2, tuy nhiên chủ đầu tư đang có chiết khấu lên đến 15% cùng các chính sách ưu đãi khác. Trong khi đó trên thị trường thứ cấp, giá các căn hộ ở đây đang được rao bán 35-45 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích.

Chủ đầu tư một dự án căn hộ ở Cát Lái cho biết sắp tăng giá bán 20% cho giỏ hàng còn lại. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, anh Phạm Thường - chuyên môi giới bất động sản tại khu vực TP Thủ Đức - cho biết tại mỗi dự án, chủ đầu tư luôn giữ lại một số căn nhất định. Đến khi bàn giao nhà, chủ đầu tư sẽ công bố giỏ hàng còn lại với mức giá tăng khoảng 2-5% so với giá mở bán gần nhất để làm nóng thị trường.

"Bù lại, chủ đầu tư sẽ có những chính sách bán hàng đi kèm, giúp người mua nhà không chịu thiệt", anh nói.

Đối với dự án ở Cát Lái nói trên, anh cho biết những sản phẩm đầu tiên đã được mở bán 5-6 năm trước và tiến độ đang khá chậm so với dự kiến, nên mức tăng 20% là không nhiều. "So với lợi nhuận 5-6 năm khi đầu tư bất động sản thì 20% không quá nhiều, tuy nhiên, vị trí dự án không tốt nên mức tăng như vậy là hợp lý", anh nói thêm.

Nhìn nhận diễn biến này, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho hay thanh khoản thị trường hiện đã tăng so với năm ngoái, nhưng nhìn chung vẫn rất thấp.

Theo ông, hiện các giao dịch đang diễn ra rất chọn lọc, chỉ tập trung vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý và đã bàn giao. Do vậy, đối với những dự án này, chủ đầu tư có thể tăng giá lên vài % thì để bù lại chi phí xây dựng, lãi vay, chứ không nhằm tạo lợi nhuận lớn.

"Không chủ đầu tư nào mạo hiểm tăng giá mạnh vào thời điểm này, vì nếu tăng giá quá cao sẽ làm giảm thanh khoản. Ưu tiên hiện nay của chủ đầu tư là dòng tiền chứ không phải lợi nhuận. Việc chủ đầu tư găm hàng tăng giá chỉ phù hợp khi thị trường sôi động", ông giải thích.

Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho rằng nếu tăng giá quá cao vào thời điểm hiện tại sẽ tạo hiệu ứng ngược.

"Với một số chủ đầu tư, nếu họ thấy đây là cơ hội của thị trường thì sẽ tăng giá, nhưng hầu hết dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đều cố gắng giữ mức giá hợp lý hoặc tăng nhẹ, chứ không tăng đột biến", ông Kiệt nói.

Theo ghi nhận của Tri Thức - Znews, những dự án đang có ý định tăng giá chủ yếu thuộc phân khúc khoảng 30-50 triệu đồng/m2, còn tại các dự án trung cấp và cao cấp, chủ đầu tư hiện vẫn duy trì mức giá cũ, hoặc tăng nhẹ theo trượt giá để đảm bảo thanh khoản.

Giá nhà khó giảm nhưng chủ đầu tư sẽ hạ kỳ vọng lợi nhuận

Thực tế trong những năm qua, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết giá nhà trên địa bàn cũng đã tăng đều đặn 15-20% mỗi năm.

Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá cao nhất 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên đến 60 triệu đồng.

Tương tự, mỗi m2 căn hộ trung cấp vào năm 2015 giá khoảng 35-50 triệu đồng thì đến năm 2023 tăng lên 50-70 triệu đồng, trong khi căn hộ cao cấp đã tăng từ 50 triệu đồng/m2 lên 70-100 triệu đồng/m2.

Trao đổi với Tri Thức - Znews hồi đầu năm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng chi phí tạo lập bất động sản khó có thể giảm, mà ngày càng có xu hướng tăng lên và mức tăng ít nhất bằng lạm phát, tức khoảng 5%. Chưa kể, các yếu tố khác như giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí nguyên vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị... đều tăng.

Do đó, ông khẳng định giá bất động sản không thể giảm, nhưng chủ đầu tư sẽ phải cân đối lại kỳ vọng lợi nhuận để định giá phù hợp giá trị hơn.

Trước đây các doanh nghiệp có thể kỳ vọng lợi nhuận lên đến 50-70%, thậm chí 100%, nhưng bây giờ phải giảm bớt.

"Ở thời điểm hiện tại, chủ đầu tư mà kỳ vọng lợi nhuận cao, nâng giá bán thì không khác gì đâm đầu vào chỗ chết. Không doanh nghiệp nào dám kỳ vọng lợi nhuận cao trong giai đoạn này, làm sao mức thu bằng mức chi và lợi nhuận khoảng 10-15% là hài lòng rồi. Thời kỳ siêu lợi nhuận của bất động sản đã chấm dứt", ông Phúc nhấn mạnh.

Như tại các dự án của Phú Đông Group, ông Phúc cho biết chiến lược bán hàng vẫn nhắm đến tệp khách trung cấp và bình dân, tuy nhiên doanh nghiệp sẽ tiết giảm chi phí quảng cáo để có giá thành bất động sản hợp lý.

Giá nhà TP.HCM tăng 15-20% mỗi năm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng cho biết trong giai đoạn vừa qua, nhiều doanh nghiệp chấp nhận bán hòa vốn để duy trì dòng tiền, nhưng nếu giảm giá sâu hơn sẽ dẫn đến thua lỗ. "Điều này giải thích tại sao giá căn hộ mới tại TP.HCM ít nhất cũng dao động quanh mức 50 triệu đồng/m2", ông nói.

Với tình hình này, ông Thắng kỳ vọng việc các luật liên quan đến thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8 tới đây sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, gỡ vướng cho nhiều dự án, khơi thông nguồn cung cho thị trường.

"Việc tháo gỡ pháp lý sẽ giúp giảm chi phí xây dựng dự án, đặc biệt là chi phí lãng phí khi dự án bị treo. Ví dụ, nếu một dự án hoàn thành trong 1,5-2 năm, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian và giảm áp lực giá bán. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ mất khoảng một năm để các luật này thẩm thấu", ông nói thêm.

Liên Phạm