Chung cư sẽ là phân khúc tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản

Nguồn cung bất động sản nhà ở năm nay tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2024. Ảnh tư liệu

Nguồn cung căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu

Theo báo cáo mới nhất của Savills, chung cư ghi nhận lượng mở bán cao nhất từ năm 2020. Nguồn cung mới trong quý IV/2024 đạt 12.972 căn, tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm. Trong năm 2024, tổng nguồn cung mới đạt 24.996 căn, cao nhất trong 5 năm vừa qua.

Dù giá leo thang, nhưng tỷ lệ hấp thụ tốt

Dù giá chung cư vẫn tiếp tục leo thang, nhưng tỷ lệ hấp thụ phân khúc này rất tốt cho thấy lượng cầu đang khá lớn. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Kỳ vọng thị trường năm 2025 sẽ đi ngang và neo ở mức cao, không sốt nóng như năm 2024 - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

Tình hình bán hàng trong quý IV/2024 sôi động với 13.401 căn bán được, tăng 96% theo quý và 340% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 83% số lượng căn bán được và đạt tỷ lệ hấp thụ 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Giá chào bán sơ cấp đạt 75 triệu VNĐ/m², tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang được cải thiện. Tuy nhiên, giá bán vẫn ở mức cao, phản ánh nhu cầu của thị trường vẫn lớn. Nhu cầu nhà ở chủ yếu được thúc đẩy bởi người mua trong nước, với nhu cầu dài hạn được hỗ trợ bởi tỷ lệ nhập cư và quá trình đô thị hóa.

Triển vọng năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 25.200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương tai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 văn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn vào quý IV/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn. Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Sự dịch chuyển nguồn cầu thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng đáng kể, hơn 200% theo năm. Về triển vọng, đến 2027, nguồn cung tương lai tại TP. Hồ Chí Minh đạt 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP. Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.

Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) dự báo, trong ngắn hạn, nguồn cung BĐS nhà ở năm nay tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2024. Loại hình căn hộ chung cư có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên sẽ tiếp tục “dẫn dắt” thị trường BĐS.

PGS.TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định, phân khúc căn hộ chung cư năm 2025 và các năm tiếp theo vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho 1 căn hộ diện tích 70-100m2.

Vẫn thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ, vừa túi tiền

Các chuyên gia cho biết, thị trường BĐS hiện đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán sản phẩm cao cấp tăng.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh đánh giá, thị trường TP. Hồ Chí Minh trong ngắn hạn vẫn tập trung vào phân khúc trung, cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn cả trong nội thành và ngoại thành.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, giá căn hộ để bán tại thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục ở ngưỡng cao. Mặt bằng giá cao ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là vấn đề lớn đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt. Số liệu cho thấy, trong quý cuối năm 2024, dù căn hộ Hạng B chiếm chủ đạo nguồn cung mới với thị phần đạt 97%, nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, ở mức 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

Do vậy, bà Hằng đánh giá: “Vấn đề của thị trường hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền, nhưng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn. Khi mặt bằng giá ngày càng cao, những người mua có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính”.

Giám đốc Cấp cao của Savills cũng cho biết, một chiến lược khác là tìm kiếm bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá cả hợp lý hơn. Điều này có thể yêu cầu sự linh hoạt trong việc di chuyển, nhưng là một giải pháp khả thi cho những ai có ngân sách hạn chế. Chưa kể, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông Hà Nội trong những năm sắp tới với một số dự án nổi bật như cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi, Trần Hưng Đạo và dự án thành phần 3 thuộc Vành đai 4 - Vùng Thủ đô sẽ hỗ trợ việc liên hết giữa Hà Nội và các khu vực lân cận trở nên thuận tiện hơn./.

Mai Tấn