'Chừng nào chung cư còn sử dụng tốt thì quyền sở hữu còn đảm bảo'

Đại biểu Đồng Ngọc Ba - Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tranh luận về vấn đề thời hạn chung cư.

Góp ý tại Nghị trường chiều 26/10 về dự án Luật Nhà ở sửa đổi, các vị đại biểu Quốc hội đưa ra nhiều tranh luận xung quanh vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Đại biểu Tạ Văn Hạ (Đoàn Quảng Nam) cho biết, chương V dự thảo luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế. Theo ông, quy định như vậy là chưa rõ.

“Phải xác định, kết cấu vật liệu xây dựng không thể vĩnh cửu, nhà xây lên phải có thời hạn. Thực tế, khi sửa chữa chung cư cũ, có những khu nhà thấp tầng, chỉ 5-7 tầng liên kết với nhau nhưng bao nhiêu năm xử lý cũng khó khăn. Để người dân tập trung đóng góp, bỏ tiền ra sửa thì rất khó. Trong khi hiện nay, chung cư chủ yếu là nhà cao tầng, mấy chục tầng, ở độc lập, chịu tác động tự nhiên rất lớn, thậm chí ở vùng đất yếu. Tuổi thọ của chúng sẽ thế nào?”, đại biểu đặt vấn đề.

Vì vậy, ông Hạ đề xuất phải quy định rõ ràng chung cư phải có thời hạn, công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho người dân. Theo ông, nhà xây dựng trên đất 50 năm giá rất khác với chung cư chung chung hiện nay. Chung cư 50 năm, 70 năm hay 90 năm giá mua sẽ khác nhau; biết được thời gian còn bao nhiêu cũng giúp việc thỏa thuận mua bán dễ dàng hơn.

Đồng tình với ý kiến của đại biểu Tạ Văn Hạ, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) phát biểu, ngay trong báo cáo giải trình, tiếp thu của ban soạn thảo cũng chỉ rõ, nếu như không quy định thời hạn sở hữu về nhà chung cư thì trong tương lai không có cách nào để xử lý, khi chung cư hiện nay hầu hết là các tòa nhà cao tầng và các khu đô thị lớn thì cũng hầu hết là chung cư.

Ảnh hưởng dễ thấy hiện nay là cùng một tòa nhà, thiết kế như nhau, độ bền như nhau nhưng khi mang ra bán thì nhà có thời hạn có giá vừa phải, trong khi không có thời hạn giá rất cao. Tuy nhiên theo quy định, khi nhà hết hạn sử dụng thì người sở hữu vô thời hạn cũng phải đóng tiền để xây dựng lại.Đại biểu Hoàng Văn Cường

Ngoài ra, đối chiếu với Luật Đất đai hiện quy định đất ở là không có thời hạn, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng Luật Đất đai đang sửa đổi cần quy định đất xây dựng nhà chung cư phải có thời hạn và trả tiền một lần theo thời hạn của công trình. Điều này cũng sẽ giúp chi phí cho đầu tư nhà chung cư thấp đi. Sau khi hết thời hạn, đất được tái cho thuê để xây dựng lại, tránh tình trạng quyền nhà không còn nhưng quyền đất thì còn và không có cách nào để xử lý.

Phát biểu tranh luận với các đại biểu trên, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (Đoàn Lạng Sơn) cho rằng, cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu. Ông cho biết, qua nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai, quan điểm của Đảng và Nhà nước là khi đã giao đất ở là ổn định, không xác định thời gian sử dụng đối với đất ở.

Đối với đất sử dụng để xây nhà chung cư, theo đại biểu, có thể có hai loại. Với các dự án Nhà nước giao đất không xác định thời hạn thì nhà ở sở hữu cũng không kỳ hạn. Với các dự án Nhà nước giao đất 50-70 năm thì thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng phải theo thời hạn sử dụng đất.

Đối với đất ở không kỳ hạn thì thời gian sử dụng vẫn phải đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, tức nhà chung cư vẫn thuộc sở hữu của người mua nhưng giới hạn quyền. Ví dụ tôi mua xe ô tô, nó thuộc quyền sở hữu của tôi nhưng khi xe có lưu thông được hay không thì phải phụ thuộc vào đăng kiểm.Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa

Đại biểu Đồng Ngọc Ba (Đoàn Bình Định) cũng cho rằng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã phân biệt rõ thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu nhà ở. Thời hạn sử dụng được quy định trong Luật hiện hành ở Điều 99; và ở dự thảo Luật là điều 58 với sự hoàn thiện đầy đủ hơn, liên quan đến tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn của nhà chung cư.

Còn quyền sở hữu là quyền tài sản, trong luật hiện hành và dự thảo thì chung cư cũng như nhà ở nói chung đều không có quy định thời hạn, quyền sở hữu được xác định theo các quy định pháp luật.

“Cơ sở pháp lý đã rõ. Tuy nhiên hiện có nên quy định thêm một loại hình chung cư có thời hạn sở hữu hay không thì cần xem xét cơ sở chính trị và thực tiễn. Và Luật Đất đai có nên quy định một loại đất để xây dựng chung cư có thời hạn hay không thì cũng phải bàn thêm. Theo tôi thì chưa đủ độ chín”, đại biểu Đồng Ngọc Ba nêu quan điểm.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) ủng hộ việc nhà chung cư phải thời hạn. Tuy nhiên theo ông, thời hạn sử dụng phải theo quy định thiết kế bản vẽ, tư vấn, kết luận thẩm định, thẩm tra. Ví dụ theo thẩm định nhà có thời hạn 100 năm thì hạn sử dụng cho người mua cũng phải ghi rõ là 100 năm.

Liên hệ thêm vấn đề liên quan là việc cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố lớn đang gặp khó khăn, đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, các địa phương phải nghiên cứu tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư. “Như những khu 3-4 tầng, có thể nghiên cứu cho xây cao thêm để nhà đầu tư có lợi nhuận, đồng thời tái định cư cho các hộ ngay chính trong khu đó”, ông Hòa nêu ý kiến.

Đại biểu Phạm Văn Hòa.

Tại phần giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu tại cuối phiên thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định trong dự thảo Luật. Thời hạn này phải được xác định khi lập đồ án thiết kế nhà chung cư, 50 năm, 70 năm hay bao nhiêu năm. Tuy nhiên thực tế sử dụng còn phụ thuộc vào yếu tố khác như hỏa hoạn, thiên tai... hoặc hết thời hạn sử dụng nhưng do bảo dưỡng tốt vẫn đáp ứng yêu cầu sử dụng. Vì vậy, dự thảo Luật cũng đã có quy định về kiểm định chất lượng để đánh giá cho ở hay là cần phải phá dỡ để xây dựng lại.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nhấn mạnh, không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất. “Đúng là Luật Đất đai quy định sử dụng đất có thời hạn, nhưng luật cũng quy định đất ở không có thời hạn, và đất của nhà chung cư cũng không có thời hạn. Thời hạn sở hữu nhà chung cư là phụ thuộc vào bản thân tòa nhà chung cư đó; chừng nào còn an toàn, còn sử dụng tốt thì quyền sở hữu còn đảm bảo”, Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng nêu ý kiến.

Đinh Nhung