Chuyển đất vườn sang đất ở được tính tiền sử dụng đất ưu đãi ra sao?

Cuối năm 2025, vợ chồng ông Phạm Hùng Cường (Đồng Tháp) được bố mẹ tặng cho 398 m² đất, trong đó có 200 m² đất ở tại đô thị và phần còn lại là đất trồng cây lâu năm. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2013.

Hiện nay, gia đình ông Cường có nhu cầu chuyển thêm 66 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị để xây dựng nhà ở. Ông băn khoăn diện tích đất chuyển mục đích này có thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội hay không?

Hình minh họa.

Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 1 tỉnh Đồng Tháp cho biết, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở hiện được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo quy định, trường hợp đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi. Cụ thể, đối với diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở, mức thu là 50% phần chênh lệch. Trường hợp diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở thì phải nộp 100% phần chênh lệch theo quy định.

Tuy nhiên, chính sách ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân và tính trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.

Nghị định số 50/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân có nhiều thửa đất tại một hoặc nhiều địa phương khác nhau được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được lựa chọn một thửa đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi. Người sử dụng đất phải cam kết về nội dung này trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

Trường hợp cơ quan chức năng phát hiện người sử dụng đất đã được hưởng chính sách ưu đãi nhưng tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác thì cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đồng thời, người sử dụng đất còn phải nộp khoản tiền tương đương mức chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Ngoài ra, Nghị định số 50/2026/NĐ-CP cũng quy định việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách ưu đãi được tính từ ngày 1/8/2024.

Đối với các trường hợp đã được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026, nhưng chưa nộp hoặc chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, người dân có thể đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách mới. Người sử dụng đất phải gửi văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 1/1/2027. Sau thời điểm này sẽ không được áp dụng chính sách ưu đãi theo quy định chuyển tiếp.

Theo Thuế cơ sở 1 tỉnh Đồng Tháp, trường hợp của ông Phạm Hùng Cường nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP thì sẽ được xem xét áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ do UBND cấp xã chuyển đến, cơ quan thuế sẽ thực hiện việc tính tiền sử dụng đất và ban hành thông báo nộp tiền theo đúng quy định hiện hành.