Chuyên gia: 91% người mua nhà chỉ muốn vay dưới một nửa giá trị căn hộ

67% người mua hướng đến nhu cầu ở thực, nguồn cung vẫn lệch pha

Phát biểu tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước, nhấn mạnh bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, gắn chặt với nhiều ngành sản xuất, dịch vụ và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng. Vì vậy, sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường không chỉ tác động đến tăng trưởng kinh tế mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến ổn định vĩ mô và an toàn của các tổ chức tín dụng.

Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: BTC.

Theo ông Hà, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi khung pháp lý về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước được hoàn thiện theo hướng đồng bộ hơn. Tuy nhiên, nhiều điểm nghẽn vẫn chưa được tháo gỡ, từ cơ cấu sản phẩm mất cân đối, thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập, dự án chậm triển khai do vướng pháp lý, đến tình trạng dữ liệu đất đai, quy hoạch chưa được kết nối đầy đủ. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng do các kênh huy động vốn trung và dài hạn chưa phát triển tương xứng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Khảo sát trên hơn 1.000 người cho thấy 67% có nhu cầu mua bất động sản để ở, chỉ 33% mua với mục đích đầu tư.

Dù nhu cầu ở thực chiếm ưu thế, nguồn cung lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân nằm ở phân khúc từ trung cấp trở xuống, trong khi giá căn hộ được xem là trung cấp đã tăng lên khoảng 55-60 triệu đồng/m².

“Khoảng cách này đã diễn ra trong suốt 5-7 năm qua”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Áp lực giá nhà khiến người mua ngày càng thận trọng với các khoản vay dài hạn. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay mua nhà, nhưng 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản. Có 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.

Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả gốc và lãi hằng tháng chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Khi lãi suất vượt 10%, tốc độ giao dịch thường chậm lại do người dân phải tính toán kỹ hơn khả năng trả nợ.

Ở góc độ ngân hàng, bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank, cho biết các tổ chức tín dụng đang cố gắng áp dụng mức lãi suất cố định trong khoảng 24-36 tháng. Tuy nhiên, để khách hàng đủ tự tin đưa ra quyết định tài chính dài hạn, thời gian cố định lãi suất nên kéo dài khoảng 5 năm.

Khó khăn lớn nhất là ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn nhưng phải cho vay mua nhà trong 15-30 năm. Sự chênh lệch kỳ hạn này khiến lãi suất khó ổn định dài hạn, đồng thời làm tăng rủi ro cho hệ thống.

Trong bối cảnh đó, nếu tiếp tục đặt mục tiêu mọi người đều phải sở hữu nhà, áp lực tài chính sẽ ngày càng lớn. Chuyển một phần nhu cầu từ sở hữu sang thuê nhà dài hạn được xem là hướng đi phù hợp hơn với khả năng chi trả của người lao động, nhất là người trẻ tại các đô thị.

Gần 10.000 ha đất cho nhà ở xã hội, bài toán vốn dài hạn vẫn đặt ra

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, định hướng mới là phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn.

Bộ Xây dựng đang định hướng ưu tiên phát triển nhà cho thuê giá hợp lý từ nguồn lực Nhà nước, đồng thời đề xuất các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tài chính và tín dụng để thu hút doanh nghiệp cùng các quỹ đầu tư dài hạn tham gia.

Điểm nghẽn lớn nhất của mô hình này là thời gian thu hồi vốn. Chủ đầu tư phải bỏ ra khoản tiền lớn ban đầu nhưng có thể mất 20-30 năm mới hoàn vốn. Nếu sử dụng tín dụng thương mại ngắn hạn với lãi suất cao, dự án khó bảo đảm hiệu quả và khó duy trì mức giá thuê phù hợp.

Vì vậy, nhà ở cho thuê cần được hỗ trợ bằng nguồn vốn có kỳ hạn tương ứng. Ngoài tín dụng ngân hàng, thị trường cần phát triển các kênh như quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu minh bạch, thị trường chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước, cho rằng vấn đề hiện nay không chỉ là khơi thông vốn mà quan trọng hơn là phân bổ vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, giúp doanh nghiệp phát triển bền vững và người dân tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý.

Theo ông Hà, vốn đi vào những dự án có pháp lý đầy đủ và đáp ứng nhu cầu thực là những khoản tín dụng an toàn. Ngược lại, vốn chảy vào đầu cơ hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý có thể trở thành nguồn gốc của rủi ro hệ thống.

Nguồn vốn cũng phải đi cùng quỹ đất và hạ tầng phù hợp. Bộ Xây dựng cho biết hiện có gần 10.000 ha đất dành cho nhà ở xã hội, nhưng điều quan trọng là quỹ đất đó có nằm gần khu dân cư, nơi làm việc và hệ thống giao thông hay không.

Nhà cho thuê giá hợp lý sẽ khó thu hút người dân nếu nằm xa trung tâm, thiếu trường học, bệnh viện và giao thông công cộng. Ngược lại, khi metro, xe buýt và các tuyến kết nối liên vùng được đầu tư đồng bộ, người lao động có thể sống xa trung tâm với chi phí thấp hơn mà vẫn bảo đảm thời gian đi lại.

Phát triển nhà ở cho thuê vì vậy không chỉ là xây thêm căn hộ. Đây là bài toán tổng hợp giữa nguồn vốn dài hạn, quỹ đất sạch, hạ tầng giao thông và chính sách hỗ trợ người thuê.

Khi những điều kiện này được giải quyết đồng bộ, thuê nhà có thể trở thành một lựa chọn ổn định, lâu dài, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời trước khi mua nhà. Thị trường bất động sản khi đó cũng sẽ chuyển dần từ mục tiêu tăng giá tài sản sang đáp ứng khả năng chi trả và nhu cầu sống thực của người dân.