Chuyên gia hiến kế 'giải bài toán' về nhà ở xã hội cho công nhân lao động di cư

Nhà ở xã hội chưa đủ để đáp ứng cho người lao động

Các địa phương có nhiều khu công nghiệp và đông đảo công nhân ngoại tỉnh lưu trú như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai… đã thực hiện nhiều mô hình nhà ở cho công nhân. Các mô hình ấy có sự tham gia, liên kết của Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư. Điển hình như mô hình cải tạo tập trung, trong đó Nhà nước và chính quyền địa phương hỗ trợ vốn, thủ tục cho doanh nghiệp quản lý và đầu tư xây dựng, điều phối công nhân tiếp nhận nhà ở xã hội. Các hộ gia đình và cá nhân cho thuê hoặc bán đất đang sở hữu cho doanh nghiệp, đồng thời, hợp tác với doanh nghiệp để cải tạo nhà cho thuê. Mô hình này giúp tận dụng triệt để quỹ đất, giảm bớt lượng công nhân phải sống tại các khu nhà trọ kém chất lượng, các khu nhà “ổ chuột” xung quanh khu công nghiệp.

Một mô hình khác là xây mới có sự kết hợp giữa Nhà nước và tổ chức doanh nghiệp. Theo đó, Nhà nước chỉ đạo hỗ trợ tài chính, thủ tục, quỹ đất và những ưu đãi cho doanh nghiệp lập dự án quản lý và đầu tư xây dựng. Người lao động khi có nhu cầu sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội bảo đảm chất lượng đạt chuẩn, có giá thành bằng hoặc thấp hơn so với giá thuê nhà của các hộ gia đình và cá nhân xây nhà trọ. Mô hình này giúp sử dụng hiệu quả kết cấu hạ tầng, cơ sở văn hóa trong khu ở, đồng thời giúp phân bổ công nhân trong và ngoài khu công nghiệp hợp lý hơn.

Toàn cảnh hội thảo Vấn đề nhà ở cho công nhân lao động di cư: Thực trạng và giải pháp. Ảnh: Đoan Túc

“Với sự vào cuộc nhanh chóng, quyết liệt của cả hệ thống chính trị, cùng với việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội nói chung, việc xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân lao động đã đạt được nhiều kết quả trên thực tiễn. Song, số lượng các dự án nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng số dự án nhà ở xã hội được đầu tư”, theo ThS. Nguyễn Ngọc Anh, Trưởng phòng Kế hoạch – Tổng hợp, Ban Quản lý dự án thiết chế Công đoàn.

Nguyên nhân được ông Ngọc Anh chỉ ra là do nguồn vốn phục vụ chương trình phát triển nhà ở xã hội cho công nhân còn hạn hẹp, khó tiếp cận và chưa đáp ứng được nhu cầu. Các chính sách ưu đãi về vốn theo quy định của pháp luật hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở công nhân.

Trong quá trình dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, có nhiều ý kiến của các chuyên gia về việc tăng tỷ lệ lợi nhuận từ 10% lên 15% so với quy định trước đây để thu hút các doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2023 vẫn giữ nguyên mức lợi nhuận 10%, nên chưa đủ hấp dẫn để các chủ đầu tư, doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này.

Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối doanh nghiệp vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn, mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này. Đối với các loại hình nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê sử dụng vốn ngoài ngân sách sẽ phải lập, trình cơ quan chuyên môn thẩm định và UBND tỉnh, thành phố phê duyệt. Điều này dẫn đến các chủ đầu tư dự án không chủ động trong quá trình ký hợp đồng thuê và điều chỉnh giá theo từng thời điểm cho phù hợp.

Tòa nhà V8 thuộc dự án nhà ở xã hội bố trí cho người lao động trong Khu công nghiệp xã Đồng Tiến (Yên Phong, Bắc Ninh). Ảnh: Báo Quân đội Nhân dân

So với nhiều mô hình nhà ở xã hội trên thế giới, việc quy hoạch xây dựng và phát triển các dự án nhà ở công nhân lao động mới chỉ chú trọng đến các công trình hạ tầng kỹ thuật, chưa quan tâm tới việc bố trí, triển khai công trình xã hội - phúc lợi - công cộng… mặc dù trong Luật Nhà ở và các Nghị định, Thông tư đã có những quy định cụ thể về nội dung này.

Hiến kế quy hoạch nhà ở xã hội

Thực tế ở Việt Nam hiện nay, các dự án nhà ở do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng chưa thể cạnh tranh được với nhà cho thuê của các hộ gia đình cá nhân. TS-KTS. Lê Thị Bích Thuận, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, lý giải: “Xét ở góc độ dự án đầu tư, các hộ gia đình cá nhân có thể tận dụng được tất cả các nguồn lợi có sẵn, có thể thu hồi vốn trong vòng từ 2 đến 3 năm, các năm sau có thể thu tiền lãi, vấn đề quản lý cũng rất linh hoạt. Trong khi giá thuê nhà của các chủ đầu tư nếu không chênh lệch nhiều thì không thể cạnh tranh nổi với hộ gia đình”.

Từ kinh nghiệm quốc tế, bà Thuận đề xuất một số giải pháp có thể áp dụng tại nước ta. Có thể ưu tiên áp dụng cải tạo các khu vực thấp tầng, lô đất diện tích quá nhỏ trong nội đô, tiến hành đầu tư theo hướng xây chen, xen cấy các khu nhà ở cao tầng giá thấp vào khu trung tâm nhiều việc làm hiện hữu. Quá trình này có thể thực hiện kết hợp với công cụ điều chỉnh đất đai, cải tạo các diện tích nhà ở nhỏ theo dạng phân bổ lại đất đai, theo kiểu hiện đại hóa các chung cư hiện nay; Hoặc xây nhà cao tầng để tái định cư tại chỗ, còn lại cho người thu nhập thấp thuê, mua. Cách này giúp dẹp bỏ các khu nhà cho thuê kém chất lượng đang tồn tại hiện nay, gây ảnh hưởng tới cảnh quan đô thị.

Cận cảnh khu nhà ở xã hội Định Hòa (TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương) do Tổng Công ty Becamex IDC thực hiện. Ảnh: Báo Lao động

Các dự án chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở xã hội hiện nay hầu như đều chưa giải quyết tốt bài toán kết nối và giảm khoảng cách giữa nơi ở và chỗ làm việc, dẫn đến không có tính hấp dẫn với người sử dụng. Đặc biệt với các đối tượng thu nhập thấp vẫn rất cần việc làm. Các khảo sát được bà Thuận cùng các cộng sự thực hiện cho biết, định cư cần dự báo các nhu cầu giao thông bao gồm phát triển các tuyến giao thông kết nối nơi ở với nơi làm việc. Giao thông không chỉ kết nối với trung tâm đô thị, mà quan trọng hơn nó phải kết nối được các khu việc làm, trung tâm dịch vụ đời sống, công viên, trường học, bệnh viện.

Với các khu nhà ở công nhân đồng bộ, điểm mấu chốt cần tích hợp và thiết lập thành công một cộng đồng đủ để tự tạo ra sự sầm uất và thịnh vượng. Nếu được hoạch định và quy hoạch đồng bộ, các khu nhà ở cho người lao động ven đô xen ghép trong các dự án nhà ở thương mại có thể là một giải pháp tốt để giảm áp lực cho đô thị lõi, tạo cơ hội cải thiện cảnh quan đô thị và chất lượng sống cho người dân.

Đối với các làng xã ven đô, hoặc trong nội đô có các vị trí gần hơn, thuận lợi với việc làm thường dân tự xây nhà cho mình và nhà trọ cho thuê phần lớn chưa đúng quy định. Nhà nước hỗ trợ cơ chế chính sách tạo dựng tín dụng, tài chính nhà ở theo hướng xã hội hóa và ban hành tiêu chuẩn nhà ở tiện nghi tối thiểu để tạo ra quỹ nhà ở do cộng đồng dân cư tự xây, sửa chữa, nâng cấp nhà ở. Các cộng đồng dân cư tự bình chọn người được quyền mua nhà, thuê nhà. Trong trường hợp dự án lớn, họ có quyền định hướng xem các dự án của họ nên phát triển như thế nào. Cách làm này là công việc chỉnh trang đô thị, đồng thời, dễ áp dụng với quá trình phát triển nhà ở giá thấp do cộng đồng tự quản ở nước ta giai đoạn hiện nay.

Định hình tư duy “sản xuất” nhà ở

Đối với các cư dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt với nhóm cư dân thuộc thành phần công nhân lao động rất nhiều người không có nhu cầu sở hữu những căn hộ vĩnh cửu, nhưng lại rất cần những chỗ ở có giá rẻ, tiện ích thiết yếu tối thiểu. Chính vì vậy, giải pháp các khu nhà ở giá rẻ cho thuê, mua trả góp cần các công nghệ mới để “sản xuất" nhà thay vì “xây nhà” như truyền thống.

Tuy nhiên, đến nay chưa có văn bản nào công bố các quy chuẩn, tiêu chuẩn công nghệ "sản xuất" nhà ở cho các doanh nghiệp áp dụng. Cần xây dựng nhà ở giá thấp trên quy mô công nghiệp với các ứng dụng về thiết kế, sử dụng công nghệ lắp ghép tiền chế cho hệ khung, trần, tường, sàn. Các tiêu chuẩn về diện tích cần nới lỏng theo nhu cầu, nhưng tiêu chuẩn tiện nghi phải thật cao để sáng tạo ra các căn hộ linh hoạt, thông minh hơn so với nhà ở thương mại vốn đã rộng rãi.

Chung cư Hòa Phong cũ (TP. Việt Trì, Phú Thọ) đã xuống cấp sau gần 50 năm sử dụng, theo phản ánh từ năm 2021. Ảnh: Báo Xây dựng

Nhà nước cũng cần hỗ trợ công nghệ lắp đặt hệ thống pin năng lượng mặt trời để trợ giúp năng lượng cho cộng đồng, giảm chi phí năng lượng khi vận hành công trình. Các công nghệ về năng lượng mặt trời, gió... phải áp dụng cho các không gian công cộng trong nhà ở công nhân như điện hành lang, cầu thang, sảnh, thang máy, tiện ích công cộng khác. Đây cũng là một trào lưu mới trong đầu tư năng lượng tái tạo cho các công trình phục vụ cộng đồng.

Mong muốn có được một chỗ ở đảm bảo là nhu cầu chính đáng của người lao động. Tuy nhiên bài học sau trận đại dịch như Covid-19 vừa qua và những rủi ro khác đang tác động trực tiếp lên người lao động di cư, đặc biệt là công nhân các khu công nghiệp tập trung, những yêu cầu đặt ra đối với nhà ở công nhân các khu công nghiệp là cải thiện nhà ở về mặt không gian trong và ngoài, đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại, mà không làm tổn hại đến các giá trị văn hóa, xã hội.

7,4% công nhân lao động sống trong các phòng trọ dưới 10m2

Đến nay tỷ lệ lao động trong các khu công nghiệp có thể mua, thuê được nhà vẫn còn thấp. Kết quả khảo sát cho thấy 53,9% người lao động di cư đang ở trong các phòng trọ loại nhà cấp 4, nhà dân kết hợp cho thuê, nhà lợp tôn hoặc bro-xi-măng; trong đó chỉ có 8,2% người lao động di cư ở trong các phòng trọ được xây dựng theo các dãy nhà từ 2-3 tầng. Theo quan sát thì đây là những khu nhà mới xây dựng, diện tích phòng khá rộng, thiết kế đủ công năng cơ bản cho gia đình ở (nhiều nhà trọ có cả gác xép để tăng diện tích sử dụng). Ngược lại, đối với các nhà trọ dạng cấp 4 (1 tầng), mặc dù đa phần đã được trang bị nhà vệ sinh khép kín nhưng diện tích sinh hoạt lại rất hạn chế.

Về diện tích nhà ở, có 39% người lao động tham gia khảo sát đang ở trong các ngôi nhà/phòng trọ có diện tích dưới 20 m2; thậm chí trong đó có 7,4% người lao động ở trong các căn phòng dưới 10 m2. Chỉ có một số ít người lao động di cư đã kết hôn với người địa phương, hoặc làm lâu năm đủ tích lũy mua nhà ở trong các ngôi có diện tích từ 40 - 50m2 trở lên.

Do diện tích sử dụng nhà nhỏ chưa đến 30m2, thậm chí chỉ dưới 10m2 nên những ngôi nhà này không có phòng riêng cho từng cá nhân, cũng như không có khu vực học tập riêng cho trẻ em. Tất cả các hoạt động sinh hoạt, bao gồm nấu nướng, chăm sóc con cái, sinh hoạt gia đình và nghỉ ngơi, đều phải diễn ra trong một không gian duy nhất. 21,1% người lao động cho biết đang phải sống trong các ngôi nhà không có phòng riêng cho từng cá nhân, 13,2% cho biết nhà không có phòng khách, không có phòng sinh hoạt chung.

Với những gia đình có 3 người lớn, không gian sinh hoạt là không đủ, thường xuyên phải ngồi nghỉ ngơi tại hành lang khu trọ, chỉ về nhà khi đi ngủ. 10,2% số gia đình cho biết không có phòng để con cái học tập, đối với trẻ nhỏ dưới lớp 2 bố mẹ có thể dạy kèm nhưng lớn hơn, mỗi khi trẻ học, người lớn phải ra khỏi nhà, đóng cửa để không gây ồn ào, ảnh hưởng đến việc học của trẻ. Điều này không chỉ làm giảm chất lượng cuộc sống mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của trẻ em, khi các em không có không gian học tập và sinh hoạt riêng tư.

(Trích tham luận "Thực trạng, điều kiện nhà ở, sinh hoạt của công nhân lao động di cư ở việt nam hiện nay" của CN. Ngọ Duy Tân Cường - Viện Công nhân và Công đoàn)*

Giá nhà cho công nhân tốt nhất là không quá 10-12 triệu đồng/m²

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Hồng Quang, Phó Chủ tịch công đoàn Khu kinh tế Hải Phòng, cho biết Hải Phòng hiện có 5 dự án nhà ở xã hội được duyệt giá, tổng số trên 9.600 căn và mở bán hơn 2.700 căn. Về giá bán, chủ yếu rơi vào khoảng 16-19 triệu đồng/m². Cho rằng đây là mức giá cao so với thu nhập của công nhân lao động, ông Quang đề xuất (nếu được) có thể giảm giá nhà hoặc cơ chế lãi suất thấp, thậm chí bằng 0, để công nhân mua được nhà ở.

Thành phố Hải Phòng có 14 khu công nghiệp đã hoạt động với khoảng 196.000 công nhân, trong đó gần 32% là công nhân ngoại tỉnh. Số công nhân thuê trọ hơn 13%, khoảng 25.800 người, bình quân thu nhập khoảng 11,8 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ các khoản đóng bảo hiểm xã hội, số tiền công nhân trực tiếp sản xuất (khoảng 80%) thực nhận khoảng 8,4 triệu đồng/tháng.

Theo Phó Chủ tịch công đoàn Khu kinh tế Hải Phòng, nếu công nhân không làm thêm giờ, thì số tiền thực nhận khoảng 6,8 triệu đồng/tháng. Giá thuê trọ tại Hải Phòng có nhiều phân khúc, từ 500.000-700.000 đồng/tháng (nhà trọ cũ, giá rẻ) hoặc 1,5-1,8 triệu đồng/tháng (có điều hòa, phòng mới). Sau khi trừ chi tiêu, một công nhân không làm thêm giờ, chỉ tiết kiệm được 445.000 đồng/năm. Nếu làm thêm giờ, số tích lũy được 19,8 triệu đồng/năm.

Qua khảo sát vừa qua, chủ yếu có hai nhóm muốn mua nhà, diện tích 45m² và 60m², giá bán 500-660 triệu đồng/căn. Nhiều công nhân nói tích lũy 15 triệu đồng/năm, hai vợ chồng 30 triệu đồng/năm, thì khoảng 20-30 năm mới mua được căn nhà trị giá 600 triệu đồng.

Phó Chủ tịch công đoàn Khu kinh tế Hải Phòng cho rằng tốt nhất giá nhà không quá 10-12 triệu đồng/m² hoặc không quá 600 triệu đồng/căn.

T.H

Đoan Túc lược thuật

______________

(*) Bài viết này sử dụng thông tin dữ liệu từ nghiên cứu: “Vấn đề nhà ở cho công nhân lao động di cư - Thực trạng và giải pháp” được thực hiện tại địa bàn các tỉnh, thành phố tập trung nhiều khu công nghiệp, có đông lao động, đặc biệt là lao động di cư; và các địa bàn đang có chủ trương đầu tư phát triển các dự án thiết chế công đoàn. Trong đó miền bắc bao gồm: Bắc Giang, Hà Nam; miền Trung: Đà Nẵng, Quảng Trị; miền Nam: Tiền Giang, Bình Dương, với cơ cấu mẫu 1.184 người.