Chuyên gia: Khơi thông dòng vốn bất động sản phải tập trung vào thị trường trái phiếu

Ngày 21/4, Trường đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức Hội thảo khoa học "Kinh tế Việt Nam năm 2022, triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản".

Phát biểu tại hội thảo, GS. TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân nhấn mạnh, kinh tế Việt Nam đã có bước tăng trưởng vượt trội trong năm 2022 song những nền kinh tế khác đang phải đối mặt với nhiều thách thức.

Đưa ra những phân tích cụ thể hơn, GS. TS Phạm Hồng Chương nhìn nhận, hiện các yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế của Việt Nam gồm có suy giảm trong cầu hàng hóa, dịch vụ thế giới ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất khẩu; chính sách tiền tệ thắt chặt trên diện rộng và môi trường lãi suất cao dẫn đến điều kiện tài chính không thuận lợi; lạm phát thế giới vẫn ở mức cao tác động đến lạm phát và ổn định vĩ mô trong nước.

Trong nước, vấn đề lãi suất và đi kèm là tín dụng - tỷ giá sẽ vẫn là điểm nghẽn, thách thức lớn đối với nền kinh tế. Lạm phát năm 2023 cũng sẽ chịu nhiều yếu tố ảnh hưởng làm gia tăng như nhu cầu tiêu dùng trong nước tăng, tăng lương cơ sở kể từ 1/7/2023, giá điện dự kiến tăng, mặt bằng lãi suất cao làm tăng chi phí vốn của các doanh nghiệp...

Song song đó, sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ còn chưa được cải thiện, theo đó có thể ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế.

Một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính tiền tệ là thị trường bất động sản còn nhiều rủi ro bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững.

GS. TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Đức Hiển, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương cho biết, kết quả tăng trưởng GDP quý 1/2023 thấp hơn mục tiêu cho thấy nền kinh tế đang đối mặt với nhiều khó khăn thách thức.

"Mục tiêu tăng trưởng năm 2023 với tăng trưởng 6,5%, lạm phát bình quân 4,5% nếu không thực sự quyết liệt và khôn khéo, chủ động và linh hoạt trong điều hành sẽ là thách thức rất lớn", Tiến sĩ Nguyễn Đức Hiển nói.

Theo TS. Nguyễn Đức Hiển, thị trường bất động sản là điểm nghẽn chính đối với phục hồi và phát triển bền vững trong những năm tiếp theo. Do đó, giải quyết tốt các vấn đề của thị trường bất động sản sẽ có tác động tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế.

Đại diện Ban Kinh tế Trung ương cũng cho biết, các giải pháp cần hướng tới các vấn đề trọng tâm của thị trường bất động sản hiện nay là sự lệch pha cung - cầu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; giá bất động sản còn cao, thiếu sự kiểm soát và điều tiết; nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

TS. Nguyễn Đức Hiển, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương phát biểu tại hội thảo.

Thị trường bất động sản: Cầu một nơi, cung một nẻo

Phân tích về thị trường bất động sản 2022 và giải pháp phát triển, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ, hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp 3,46% vào quy mô GDP cả nước năm 2022, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, vốn, xây dựng, thị trường lao động.

"Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua, thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, phát triển thiếu lành mạnh. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản… chưa thống nhất và chồng chéo. Quy định và thủ tục triển khai dự án còn nhiều điểm nghẽn dẫn đến thị trường thiếu hụt nguồn cung, cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý", ông Cường thẳng thắn nêu.

Đề cập rõ hơn về nút thắt nguồn cung bất động sản, GS. Hoàng Văn Cường đặt câu hỏi thu nhập trung bình người dân Việt Nam tương đối thấp, tại sao giá bất động sản không ngừng tăng cao?

Theo ông Cường, thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu nhà ở Việt Nam rất lớn nhưng cầu một nơi, cung một nẻo, bất động sản dư thừa tập trung chủ yếu tại phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực chủ yếu là phân khúc bình dân.

Giám sát các trường hợp doanh nghiệp có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn

Trước những vấn đề đặt ra trên thị trường, tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần có nhiều giải pháp đồng bộ, sự kết hợp của nhiều thành tố trên thị trường mới có thể xử lý dứt điểm.

Trong đó, vị giáo sư này đặc biệt nhấn mạnh đến những giải pháp xung quanh vấn đề khơi thông dòng vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). GS. Hoàng Văn Cường đề xuất tiến hành chuyển TPDN thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm. Đồng thời, Chính phủ mua lại trái phiếu đối với dự án quan trọng, không để rơi vào tay nhà đầu tư nước ngoài.

Đề cập sâu hơn về vấn đề này, GS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đại diện nhóm nghiên cứu báo cáo cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc phụ thuộc vào vốn tín dụng không phải là hướng phát triển bền vững cho bất động sản.

Với sức ép mà NHNN đang gặp trong việc điều hành chính sách khi bối cảnh toàn cầu bất ổn, thị trường bất động sản rất khó để dựa vào vốn tín dụng ở thời điểm hiện tại. Việc khơi thông dòng vốn phải tập trung vào thị trường trái phiếu, mấu chốt là tạo được niềm tin trong thị trường.

GS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Theo đó, nhóm nghiên cứu báo cáo đưa ra một số khuyến nghị liên quan đến việc khơi thông thị trường TPDN.

Cụ thể, cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành TPDN đang gặp khó khăn. Căn cứ vào đó để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể hỗ trợ. Tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn.

Ngoài ra, NHNN cần có các biện pháp giám sát, ngăn ngừa hiện tượng luân chuyển vốn trực tiếp giữa các ngân hàng thương mại hoặc gián tiếp luân chuyển vốn thông qua các công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ… nhằm mục đích mua TPDN riêng lẻ do công ty liên quan của cổ đông ngân hàng phát hành.

Cần nghiên cứu sửa đổi các quy định về an toàn vốn của các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp bảo hiểm theo hướng áp hệ số rủi ro đối với TPDN mà tổ chức phát hành không được xếp hạng tín nhiệm cao hơn TPDN đã được xếp hạng tín nhiệm.

Cuối cùng, theo nhóm nghiên cứu, cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường bất động sản, thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản.

Kiều Chinh