Chuyên gia: Nên cho người dân tham gia xây dựng giá đất, thuê cơ quan định giá đất độc lập

Các ý kiến trên được đưa ra trong bối cảnh các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi Luật Đất đai (2013) để trình Quốc hội, dự kiến sẽ thông qua trong kỳ họp tháng 10 tới.

Ảnh minh họa: TTXVN

Giá đất theo khung nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện về sở hữu toàn dân về đất đai được vận động theo cơ chế thị trường. Giá đất là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…

Do đó các chuyên gia cho rằng phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động sản – người bán bất động sản, người bị thu hồi đất và Nhà nước…

Theo luật sư Nguyễn Đức Hùng, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, giá đất ảnh hưởng đến việc tính thuế, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản. “Lệ phí trước bạ là một khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu của mình đối với tài sản đó. Theo khoản 1 điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%”, ông Hùng nói.

Ông Hùng cho biết, căn cứ quy định của Nghị định số 44 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy trình xác định giá đất gồm những bước sau:

Bước một là xây dựng kế hoạch và chuẩn bị định giá đất cụ thể. Căn cứ dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất. Kế hoạch này phải được trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thực hiện theo pháp luật đấu thầu và hoàn tất trước ngày 31-3 hàng năm.

Ông Hùng cho biết, căn cứ vào khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường “được thuê” tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể. Theo quy định này, việc có thuê tổ chức tư vấn trong các trường hợp xác định giá đất cụ thể hay không là do Sở Tài nguyên và Môi trường quyết định đề xuất.

“Tuy nhiên, theo quy định của Nghị định số 44, trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44, Sở Tài chính chủ trì thực hiện việc xác định hệ số được công bố hàng năm trong xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính trong giao đất, cho thuê đất. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng hệ số để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, trong trường hợp này, việc xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá đất do cơ quan nhà nước tiến hành mà không được thuê tổ chức tư vấn”, ông Hùng nói.

Bước hai của quá trình này là điều tra, tổng hợp, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá đất để xây dựng phương án giá đất cụ thể. Chủ thể được giao nhiệm vụ xây dựng dự thảo phương án giá đất/phương án hệ số điều chỉnh giá đất sẽ tiến hành điều tra, thu thập và tổng hợp thông tin giá đất trên thị trường thông qua khảo sát bằng các phiếu thu thập thông tin.

“Quá trình thực hiện việc điều tra, tổng hợp giá đất trên thị trường được xem là khó khăn nhất và ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất. Bởi giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết chính xác, vì giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn và việc thanh toán cũng không nhất thiết qua ngân hàng”, ông Hùng cho biết.

Sau khi kiểm tra, đánh giá kết quả, Sở Tài nguyên và Môi trường trình phương án giá đất/phương án hệ số điều chỉnh giá đất để thẩm định bởi Hội đồng thẩm định giá đất (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập). Nội dung thẩm định phương án giá đất gồm 3 vấn đề: việc áp dụng các nguyên tắc định giá đất, việc áp dụng các phương pháp định giá đất; sự phù hợp của các thông tin thu thập được so với giá đất trên thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.

Ông Hùng nhận xét: “Trong bối cảnh dữ liệu giá đất thị trường không hoàn chỉnh như hiện nay thì việc thẩm định mức độ phù hợp của thông tin, phương án giá đất so với thông tin giá đất trên thị trường là rất chủ quan và cảm tính”.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 32 Thông tư số 36 quy định trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất.

Theo luật sư Nguyễn Đức Hùng, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hiện nay người dân chưa được tham gia xây dựng giá đất. Do đó, Luật Đất đai cần thay đổi, thực hiện khảo sát tỷ lệ người dân đồng thuận, không đồng thuận với giá đất. Thẩm quyền đề nghị, quyết định và xác định giá đất đều do cơ quan nhà nước thực hiện. Người dân vẫn còn đứng ngoài quy trình xác định giá đất khi Nhà nước định giá thửa đất của họ.

“Người dân được tham gia xây dựng giá đất cũng như đóng góp ý kiến, quan điểm của mình trong việc xây dựng quy định của pháp luật đất đai nói chung cần được bổ sung vào quy định của Luật Đất đai. Bởi thực tế cho thấy, việc xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường”, ông Hùng nhấn mạnh.

Vị luật sư trên còn cho rằng giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định với những tiêu chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, việc giá đất thấp hơn nhiều so với giá đất trên thực tế là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Điều đó thể hiện sự không thống nhất giữa gái đất do Nhà nước ban hành và quan điểm của người dân đối với giá đất. Người dân được tham gia xây dựng giá đất cũng như đóng góp ý kiến, theo quan điểm của ông, trong việc xây dựng quy định của pháp luật đất đai sẽ có sự linh hoạt hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Tại điểm d khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Tuy nhiên, ông Hùng cho biết, thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa, đặc biệt các thửa đất liền kề nhau là nơi giáp ranh địa giới hành chính cấp tỉnh.

Vẫn theo ông Hùng, quy trình định giá đất được quy định tại Điều 15 Luật Đất đai, từ điều tra, phân tích, tổng hợp thông tin, xây dựng phương án, thẩm định và quyết định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Còn đối tượng chịu ảnh hưởng nhất từ giá đất là người sử dụng đất lại đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai có quy định về việc tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập. Tuy nhiên, theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung, cơ quan nhà nước sẽ quyết định thuê hay không thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập tham gia xây dựng phương án định giá đất. Do đó, giá đất mang nặng tính áp đặt của chủ thể quản lý, chưa có sự tham gia, đóng góp của người dân gây những ảnh hưởng nhất định về tính công bằng và chính xác của giá đất được quyết định.

Ông Hùng cho rằng việc đề xuất cho người dân tham gia xây dựng giá đất có thể coi là một giải pháp để khắc phục được những mâu thuẫn của nhân dân và có ý nghĩa nhất định đối với việc thúc đẩy việc thực hiện, triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương.

Tại một hội thảo được tổ chức mới đây, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, đưa ra rất nhiều kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai.

Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư, ông Lực cho rằng hiện nay việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất – mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó giá đền bù cần thay đổi. Cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này trong khi nên thuê cơ quan định giá đất độc lập.

Về phương pháp định giá đất, ông Lực cho biết mỗi địa phương đang áp dụng mỗi phương pháp. Ông đề xuất chỉ nên có 2 phương pháp – so sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn.

Vân Ly