Cơ chế xác định giá đất phải minh bạch, hài hòa lợi ích “ba nhà”

Quy định rõ tiêu chí xác định bảng giá và hệ số điều chỉnh

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) cho biết, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trở thành cơ sở để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng dự phiên họp sáng 21/8. Ảnh: Quochoi.vn

Cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Đây sẽ là những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình. Trong khi đó, dự thảo chưa quy định tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh, chu kỳ điều chỉnh và cũng chưa giao Chính phủ quy định chi tiết.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, gồm bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng; đồng thời quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất. Chính phủ cần quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, đại biểu đề nghị bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng cho các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Quy định này sẽ tránh phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, khiến người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và làm phát sinh khiếu kiện.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu. Ảnh: Đức Thanh

Theo đại biểu Nguyễn Duy Minh (đoàn Đà Nẵng), việc chuyển từ xác định giá đất cụ thể sang bảng giá đất và hệ số điều chỉnh là bước thay đổi lớn. Đồng tình với mục tiêu đơn giản hóa thủ tục, song đại biểu lưu ý nếu dữ liệu giao dịch chưa đầy đủ, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế mà vẫn được dùng để tính nghĩa vụ tài chính và bồi thường thì sẽ tiếp tục phát sinh vướng mắc.

Thực tế tại nhiều địa phương cho thấy, sau một lần điều chỉnh bảng giá đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất có nơi tăng lên gấp nhiều lần, trong khi cơ quan quản lý vẫn thừa nhận dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đầy đủ thực tế và phải điều chỉnh hệ số nhiều lần.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung yêu cầu về chất lượng dữ liệu đầu vào, khả năng kiểm chứng và trách nhiệm công khai dữ liệu, phương pháp, kết quả xác định giá đất; quy định rõ hơn tiêu chí xác định bảng giá và hệ số điều chỉnh, không chỉ dừng ở việc UBND cấp tỉnh xây dựng và HĐND cấp tỉnh quyết định.

Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Đà Nẵng) cũng nhận định, đề xuất bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một chính sách rất lớn. Tuy nhiên, vấn đề không phải là áp dụng hay không áp dụng nguyên tắc thị trường, mà quan trọng là xây dựng được bảng giá đất công khai, công bằng, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

“Cái quan trọng là cái hài hòa lợi ích, cái giá trị địa tô đó được phân phối như thế nào cho nó hợp lý, hay là lại đẩy cái thiệt cho người dân”, đại biểu nói.

Nếu bỏ nguyên tắc thị trường, chuyển sang bảng giá đất và hệ số điều chỉnh nhưng những hạn chế về tính minh bạch của thị trường, dữ liệu giao dịch và tình trạng đầu cơ, thổi giá chưa được khắc phục thì có nguy cơ quay trở lại cơ chế giá hành chính như trước.

Khi đó, khoảng cách giữa giá của Nhà nước và giá thị trường sẽ xuất hiện, giá bồi thường không sát với giá trị thực. “Đây là gốc rễ của vấn đề, là nguyên nhân của mọi nguyên nhân trong chuyện tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của người dân”, đại biểu Tạ Văn Hạ nhấn mạnh.

Hoàn thiện cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn, Bí thư tỉnh uỷ Quảng Ninh Quản Minh Cường và các đại biểu tham dự phiên họp. Ảnh: Đức Thanh.

Ở góc độ điều tiết nguồn lực tài chính từ đất đai, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho biết, dự thảo đã xác định Nhà nước có thẩm quyền quyết định chính sách tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Tuy nhiên, quy định hiện nay chủ yếu xác định các khoản thu ngân sách từ đất đai, trong khi cơ chế cụ thể điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất chưa thật rõ.

Đại biểu đề nghị hoàn thiện cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị, bảo đảm Nhà nước và xã hội được hưởng một phần hợp lý giá trị gia tăng do đầu tư công và quyết định quản lý nhà nước tạo ra. Đồng thời, cần đánh giá tác động của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đối với chi phí sản xuất, kinh doanh và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (đoàn TP.HCM) cũng đề nghị bổ sung cơ chế tài chính cụ thể để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư. Theo đại biểu, dự thảo mới quy định quyền chung của Nhà nước trong điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất nhưng toàn bộ chương về tài chính đất đai, giá đất chưa quy định công cụ tài chính cụ thể làm cơ sở pháp lý cho việc thu và điều tiết.

“Đây là vấn đề rất lớn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất cũng như ngân sách nhà nước nên phải thể hiện trong luật”, đại biểu nêu quan điểm.