Cò đất 'thổi giá' và hệ lụy sau 'cơn sốt'

Bên ngoài hội trường - nơi diễn ra phiên đấu giá 59 lô đất tại xã An Viên, huyện Tiên Lữ.

Nếu như tâm lý "đón đầu quy hoạch" là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư lao vào "cơn sốt đất" thì cò đất chính là những người khuấy động thị trường, biến những khu vực vốn bình lặng trở thành điểm nóng giao dịch.

Với hàng loạt chiêu trò tinh vi, họ không chỉ thổi giá mà còn tạo ra những "cơn sốt ảo" khiến nhiều người lâm vào cảnh "ôm bom" khi thị trường quay đầu.

Muôn chiêu trò "thổi giá" của cò đất

Một trong những chiêu thức phổ biến của cò đất là tổ chức những màn mua bán giả tạo nhằm kích thích tâm lý đám đông. Họ thường rủ nhau đến các khu đất đang sốt, dựng lên cảnh tượng giao dịch nhộn nhịp: người xem đất đông đúc, liên tục hỏi giá, chốt cọc ngay tại chỗ.

Trong vai trò nhà đầu tư đi theo một cò đất chuyên nghiệp, chúng tôi đã quen thuộc câu thoại "miếng này có người đặt cọc rồi nhưng anh chồng tiền nhanh em nhượng lại giá tốt," hay "anh chậm tay là mất cơ hội đó, sáng giờ em chốt mấy lô rồi" khiến khách hàng cảm thấy thị trường đang cực kỳ sôi động.

Đáng nói hơn là khi nắm được tâm lý khách đã "chốt” lô này, cò lại nói chủ đất đang có biểu hiện "quay xe," không cọc nhanh thì sẽ không được giá đã rao trước đó, khiến không ít nhà đầu tư tay ngang vì lo sợ bỏ lỡ cơ hội liền vội vã xuống tiền, mà không kịp kiểm chứng thực tế. Có khách tỉnh táo hơn dừng giao dịch, nhưng ngày hôm sau vào nhóm thấy dòng "đã bán” với giá cao hơn, càng nảy sinh tâm lý tiếc nuối, lại vội vã xuống tiền mua lô cạnh đó với giá cao hơn. Họ không biết rằng phần lớn những giao dịch họ chứng kiến thực chất chỉ là một màn kịch được dàn dựng công phu nhằm đẩy giá đất lên cao một cách nhanh chóng.

Bên cạnh việc tạo hiệu ứng mua bán, cò đất còn sử dụng chiêu tung tin đồn về các dự án hạ tầng lớn nhằm kích thích nhà đầu tư. Những thông tin như "Chuẩn bị sáp nhập tỉnh Hưng Yên với tỉnh Thái Bình, trung tâm hành chính đặt tại Hưng Yên," "Tuyến đường cao tốc sắp khởi công," "Đã có thiết kế dự án xây dựng và phục dựng Phố Hiến xưa," "Đã có thông tin về dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, thể thao và sân golf cao cấp sẽ đầu tư tại huyện Khoái Châu”… thường xuyên xuất hiện trên các hội nhóm bất động sản.

Chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên, kể cả các địa phương lân cận, Hưng Hà, Quỳnh Phụ (Thái Bình) đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 40%.

Một bản thiết kế bản đồ tổ chức không gian kiến trúc ảnh quan phục vụ dự án xây dựng và phục dựng Phố Hiến xưa lan truyền trên mạng xã hội dù chưa được cơ quan chức năng thẩm định, phê duyệt.

Những tin đồn này có thể được lan truyền từ chính cò đất hoặc từ các nhóm đầu cơ có tổ chức. Họ sẵn sàng cắt ghép các bài báo cũ rồi thổi phồng lên như một sự kiện sắp diễn ra. Nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin, nghe thấy viễn cảnh đất tăng giá mạnh trong tương lai liền đổ xô xuống tiền mà không kiểm tra thông tin chính thống từ cơ quan quản lý. Chỉ khi "cơn sốt" hạ nhiệt, họ mới nhận ra mình đã bị cuốn vào một ván bài mà người thắng đã rút lui từ trước.

Không chỉ riêng cò đất nhỏ lẻ, nhiều nhóm đầu cơ có tổ chức còn thực hiện chiến lược "bơm tin-gom hàng-xả hàng" để trục lợi. Khi phát hiện một khu vực có tiềm năng tạo sốt, họ sẽ âm thầm thu gom đất với mức giá thấp. Sau đó, họ liên tục tung tin đồn, thuê cò đất làm thị trường, đẩy giá lên cao trong thời gian ngắn. Khi giá đạt đỉnh và thị trường trở nên sôi động, họ bắt đầu âm thầm bán ra, thu về lợi nhuận khổng lồ.

Những nhà đầu tư đến sau, không kịp nhận ra rằng mình đang tham gia vào một ván bài đã được sắp đặt, chỉ biết lao vào mua đất với hy vọng giá sẽ còn tiếp tục tăng. Nhưng khi nhóm đầu cơ đã rút lui, thị trường chững lại, thanh khoản giảm mạnh, họ mới ngỡ ngàng nhận ra mình đang cầm trên tay những lô đất với giá trị ảo, khó có thể bán ra mà không chịu lỗ nặng.

Lao vào "cơn sốt," mắc kẹt với đất

Tại Phòng công chứng Ngô Huy, thị trấn Hưng Hà, huyện Hưng Hà, tỉnh Thái Bình, ngày 17/3, ghi nhận lượng giao dịch liên quan đến bất động sản tăng mạnh, người dân, nhà đầu tư và môi giới đông nườm nượp từ sáng tới tối. Văn phòng còn trang bị cả máy đếm tiền phục vụ thượng đế.

Anh Nguyễn Văn Mạnh (Hà Nội), một nhân viên văn phòng, chưa từng đầu tư bất động sản nhưng vì thấy nhiều người kiếm lời dễ dàng, anh quyết định thử vận may.

"Tôi thấy bạn bè xung quanh ai cũng mua đất, bảo nhau cứ mua là có lãi, giá tăng từng ngày. Bạn tôi cũng làm văn phòng như tôi vừa bán được 2 lô ôm trước đó lãi 2 tỷ, lại gom tiền ôm tiếp 2 lô to hơn ở Hưng Yên. Nay nghe được tin các tỉnh chuẩn bị sáp nhập, tôi gom hết tiền tiết kiệm và vay thêm để mua hai lô đất ở Hưng Hà, một lô giá 1,67 tỷ đồng, 1 lô giá 1,9 tỷ đồng, hy vọng đất nơi đây sẽ đem lộc tới cho tôi."

Văn phòng công chứng Ngô Huy. (Nguồn: Vietnam+)

Thế nhưng, mới chưa đầy một tuần sau khi xuống tiền, anh đã bần thần đứng ngồi không yên khi thấy thị trường bắt đầu trầm lắng. Hỏi dò môi giới cũ muốn nhờ gửi để lướt nhanh khi còn đỉnh sóng, anh nhận được lời nói phũ phàng, chưa thể giúp anh với giá có lợi nhuận như lời chào hứa ban đầu vì hiện giờ lượng khách hỏi đang có dấu hiệu giảm. Bỗng nhiên anh lo lắng, bất an bởi tiền vay ngân hàng vẫn phải trả hằng tháng mà đất thì cứ nằm đó, biết bao giờ lại có sóng.

Giá đất tăng cao, cơ hội an cư xa tầm với

Không chỉ nhà đầu tư tay ngang chịu thiệt, người dân bản địa cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi "cơn sốt đất." Trước đây, một mảnh đất ở vùng quê có giá chỉ vài trăm triệu, nay bị đẩy lên gấp đôi, gấp ba, thậm chí cao hơn. Điều này khiến nhiều người có nhu cầu thật sự về nhà ở không thể mua được đất để xây nhà.

Chị Hoàng Thị Lan, một người dân ở Thụy Lôi, Tiên Lữ, Hưng Yên than thở: "Gia đình tôi định mua mảnh đất gần nhà cho con trai ra ở riêng. Nhưng mới năm ngoái còn có giá 500 triệu đồng, giờ họ đòi 1,2 tỷ đồng. Thu nhập nông thôn làm sao mà theo kịp mức giá này!."

Không chỉ gặp khó khăn trong việc mua nhà, nhiều người dân còn mất đi sinh kế khi đất nông nghiệp bị mua gom rồi bỏ hoang. "Ngày trước, đất này trồng lúa, trồng rau, nuôi cá. Giờ họ mua xong để đó, không trồng trọt gì, mà mình cũng không có đất để canh tác. Muốn thuê lại cũng không ai cho," ông Lê Văn Thành, một nông dân tại huyện Ân Thi, Hưng Yên chia sẻ.

Đau đầu vì "sốt đất ảo," tranh chấp, khiếu kiện

"Cơn sốt đất" không chỉ tác động đến nhà đầu tư và người dân, mà còn gây áp lực lớn lên chính quyền địa phương. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, giao dịch diễn ra lộn xộn, dẫn đến hàng loạt vấn đề như tranh chấp, khiếu kiện, thậm chí lừa đảo.

Anh Hoàng Văn D., cán bộ địa chính tại huyện Văn Giang, Hưng Yên cho biết: "Số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai tăng. Nhiều trường hợp mua bán đất nhưng không sang tên được vì dính quy hoạch hoặc giấy tờ không rõ ràng, có nhà đến lúc đưa nhau ra công chứng để ký xác nhận đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì lại có thành viên không đồng ý, thế là tranh cãi ngay giữa chỗ đông người."

Ngoài ra, tình trạng xây dựng trái phép cũng diễn ra tràn lan. Nhiều người lợi dụng "cơn sốt đất" để phân lô bán nền trái phép, khiến chính quyền phải vào cuộc xử lý. Việc này không chỉ gây mất trật tự mà còn làm rối loạn quy hoạch phát triển của địa phương.

Bên cạnh đó, giá đất tăng phi mã khiến chi phí đầu vào cho sản xuất, kinh doanh cũng bị đội lên, kéo theo giá cả hàng hóa, dịch vụ tăng theo, ảnh hưởng đến đời sống chung. Các chuyên gia cảnh báo rằng nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ từ chính quyền, những "cơn sốt đất ảo" không chỉ gây ra thiệt hại lớn cho nhà đầu tư mà còn tạo ra bất ổn trong nền kinh tế địa phương.

Cũng bởi tình trạng sốt đất khiến người người, nhà nhà đổ xô vào đầu tư trong khi kiến thức pháp lý về đất đai còn hạn chế đã dẫn đến tình trạng "tiền mất” mà sổ đỏ thì không được cầm tay.

Theo chị Hoàng Thị T., một người hành nghề tư vấn luật trên địa bàn tỉnh Hưng Yên, hiện nay, có tình trạng giả mạo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là sổ đỏ) để đi công chứng nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Các đối tượng lừa đảo làm giả sổ đỏ, sau đó rao bán trên mạng, người có nhu cầu mua thì họ sẵn sàng dẫn đến địa điểm đất và nhà (bị giả mạo) để xem. Khi "ưng ý" thì các đối tượng thỏa thuận giá với người mua với mức giá rất "hời” và yêu cầu đặt cọc, sau đó các bên dẫn nhau đến tổ chức hành nghề công chứng để công chứng viên công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng thì người mua đưa tiền đủ cho đối tượng lừa đảo, sau đó đi làm thủ tục sang tên, đổi chủ. Lúc này, người mua mới "tá hỏa" khi biết mình bị lừa, còn đối tượng lừa đảo thì đã "cao chạy xa bay." Sốt đất không chỉ là câu chuyện đầu tư mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy về kinh tế, xã hội. Khi bong bóng bất động sản vỡ, ai sẽ là người gánh chịu hậu quả? Ở bài cuối, chúng ta sẽ cùng nhìn nhận về những bài học, giải pháp và cảnh báo cho tương lai./.

Bài 1:

Bài 3: Ai là người chịu thiệt khi bong bóng vỡ?

(Vietnam+)