Có được sang tên 'sổ đỏ' khi chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng?
Thời gian qua khá nhiều người dân mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng. Trong khi đó, từ trước đến nay, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực và đủ điều kiện sang tên. Vậy khi mua bán nhà đất bằng vi bằng có được sang tên 'sổ đỏ'?
Sang tên “sổ đỏ” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất. Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ngoài việc đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện, đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015. Như vậy, chỉ khi đáp ứng được các điều kiện trên thì hợp đồng mới có hiệu lực và đủ điều kiện sang tên.
Về hồ sơ sang tên “sổ đỏ”, khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định, hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất gồm: Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK; Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định (hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực); Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Đối với trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cùng thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai thì nộp thêm Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu; Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu; Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
Đối chiếu quy định trên, trong hồ sơ sang tên khi chuyển nhượng nhà đất phải có hợp đồng được công chứng, chứng thực.
Về giá trị của vi bằng, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nêu rõ, vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Tuy nhiên, vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định của pháp luật về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Cá nhân mua bán nhà đất bằng vi bằng không được sang tên “sổ đỏ”.
