Cơ hội M&A khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp đang là “gà đẻ trứng vàng” của nhiều chủ đầu tư. Ảnh: Dũng Minh

Luôn sẵn người mua

“Đang có ‘đặt hàng’ từ nhiều nhà đầu tư cho các dự án thuộc nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản công nghiệp”, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam chia sẻ với phóng viên khi nói về câu chuyện mua bán - sáp nhập (M&A) doanh nghiệp, dự án.

“Ông mối” nhiều năm làm nghề “se duyên” cho các thương vụ M&A bất động sản này cho biết, hiện có hàng nghìn tỷ đồng sẵn sàng đầu tư vào tất cả các phân khúc trên thị trường, trong đó bất động sản khu công nghiệp là một đích đến quan trọng. Điều này phần nào khẳng định sức hấp dẫn của phân khúc được xem là “con gà đẻ trứng vàng” này khi giá thuê liên tục duy trì mạch tăng những năm gần đây.

Cũng theo ông Cần, thị trường luôn tồn tại người mua, trong đó không ít nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cơ hội gia nhập sâu hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt ở phân khúc bất động sản công nghiệp và trong giai đoạn tiền đắt như hiện tại, đây là một lợi thế lớn của khối này vốn được biết đến là nhóm “mạnh gạo, bạo tiền”.

“Trong bối cảnh bình thường, khối nội thường chiếm ưu thế vì am hiểu thông lệ kinh doanh trong nước, quyết định nhanh, xuống tiền nhanh, thì bước vào giai đoạn tiền đắt hiện nay, nhiều thợ săn gặp khó về dòng tiền, thậm chí nhiều nhà phát triển dự án còn đang vật lộn với khó khăn, cũng là lúc cơ hội đến với khối ngoại nhờ lợi thế dòng vốn rẻ (lãi suất nhiều nước sở tại vẫn ở mức thấp) nên có thể sẵn sàng mua nhanh, mua sớm các bất động sản tiềm năng”, ông Cần nói và cho biết thêm rằng, thị trường hiện có nhiều tài sản giá rẻ như tài sản siết nợ buộc phải bán đi hoặc từ các chủ sở hữu đang chịu gánh nặng lãi suất (nhiều trường hợp phải vay cả lãi ngoài) nên phải chiết khấu sâu… và nhiều nhà đầu tư đang săn tìm các quỹ đất đủ tốt để phát triển dự án, gắn với phát triển các trung tâm dữ liệu (Data Center).

Hiện tại, dòng vốn từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đang tìm kiếm nhiều hơn các sản phẩm bất động sản tại Việt Nam. Ghi nhận của bộ phận Nghiên cứu thuộc Savills APAC cho thấy, vốn đầu tư vào phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics đã tăng mạnh, vượt qua bán lẻ để trở thành phân khúc có tổng giao dịch nhiều thứ 2 trong khu vực này. Theo dữ liệu của MSCI, trong 3 quý đầu năm 2022, tại châu Á - Thái Bình Dương, tổng giá trị các giao dịch logistics đạt 29,5 tỷ USD, cao hơn so với bán lẻ là 22,3 tỷ USD.

Trong cuộc khảo sát ý định đầu tư mới nhất của ANREV, bất động sản công nghiệp và logistics là loại hình được ưa chuộng chỉ đứng sau bất động sản nhà ở, với 76% nhà đầu tư dự định đầu tư vào lĩnh vực này tại châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2023.

Ông Jack Harkness, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp châu Á - Thái Bình Dương của Savills đánh giá: “Nhờ sự ổn định của những yếu tố giúp thúc đẩy thị trường, các nhà đầu tư bất động sản vẫn thể hiện cam kết với lĩnh vực logistics tại thị trường châu Á - Thái Bình Dương”.

Theo ông Jack Harkness, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối (last-mile logistics) và triển khai hệ thống logistics 4.0. Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các chủ đầu tư có thể tận dụng để phát triển dự án mới, tăng nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built-to-suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư.

Chuyên gia từ Savills cũng cho hay, nhà đầu tư quan tâm đến các phân khúc ngách của thị trường logistics như giao hàng chặng cuối hay kho lạnh một phần nhằm tăng thêm lợi nhuận kinh doanh, phần khác do sự phát triển ngày càng tinh vi và đa dạng các phân khúc mới của thị trường này.

Phân khúc sáng cửa hút vốn

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cơ hội gia nhập sâu hơn vào thị trường bất động sản công nghiệp và trong giai đoạn tiền đắt như hiện tại, đây là một lợi thế lớn của khối này vốn được biết đến là nhóm “mạnh gạo, bạo tiền.

Theo bà Phùng Thị Thanh Loan, Quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, Việt Nam đang chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ Trung Quốc sau khi quốc gia này mở cửa trở lại từ đầu năm 2023. Nhiều giao dịch cho thuê đất và nhà xưởng tại phía Bắc được thực hiện trong quý I/2023 bởi khách thuê là công ty sản xuất Trung Quốc.

Để tận dụng tối đa cơ hội này, bà Loan cho rằng, các nhà phát triển công nghiệp trong nước cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng các nguồn lực, từ sản phẩm, dịch vụ đến nhân sự, bên cạnh đó là sự kịp thời thay đổi các chính sách lạc hậu và sự sẵn sàng của các địa phương. Các dự án đầu tư lớn, mang lại lợi ích kinh tế và đảm bảo những yếu tố môi trường, xã hội và quản trị nên được khuyến khích đầu tư.

Còn bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn và Dịch vụ đầu tư, Colliers Việt Nam đánh giá, các bên đang tranh thủ bối cảnh hiện tại để đánh giá lại năng lực, cơ hội và rủi ro của danh mục tài sản. Nếu nắm bắt và đáp ứng được những xu thế mới, tôi tin rằng, đây là thời điểm để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới, bền vững và ổn định hơn. Cụ thể, các tài sản chất lượng cao, có khả năng sinh lời ổn định trong dài hạn như văn phòng cho thuê, công nghiệp và hậu cần (I&L), nhà ở đa gia đình... sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023. Theo đó, các loại hình tài sản thuộc 3 phân khúc này cũng được kỳ vọng có sự chuyển biến rõ nét trong vài năm tới.

“Là tài sản phòng thủ được đánh giá cao, bất động sản công nghiệp (nhà máy, kho bãi, hậu cần) được dự báo tiếp tục diễn biến sôi động tại thị trường Việt Nam năm nay. Quỹ đất để phát triển công nghiệp ở Việt Nam không thiếu, nhưng việc tìm kiếm khu đất phù hợp cho nhà đầu tư cũng như quá trình thiết lập hoạt động là một vấn đề khác”, chuyên gia từ Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Theo bà Vân, một trong những lý do cầu vượt cung là nguồn cung đất cho thuê trong khu công nghiệp, khu chế xuất chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê... Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí tuân thủ pháp lý. Ngoài ra, các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và các tiêu chí phát triển bền vững như hạ tầng kỹ thuật, xử lý phát thải, khu dân cư, nhà ở cho công nhân và chuyên gia…

Sự tích cực cho “cuộc săn” không chỉ đến từ khối ngoại, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng đã và đang tìm kiếm cho mình các cơ hội tạo lập quỹ đất phát triển dự án. Đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) cho biết, doanh nghiệp này đang tập trung làm mới các khu công nghiệp ở Thái Bình, Hải Phòng…, xúc tiến thêm các dự án ở Dung Quất (Quảng Ngãi).

Còn theo ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh, KCN Việt Nam, M&A dự án luôn là mục tiêu hướng đến. Điều này đến từ mong muốn đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ cũng như mở rộng quy mô dự án. KCN Việt Nam cũng muốn thực hiện M&A dự án để phát triển từ đất trống hoặc mua lại các nhà xưởng, nhà kho hiện hữu để cải tạo lại, bổ sung thêm giá trị cho dự án rồi cho thuê lại.

“Dù trước mắt đang tập trung hoàn thiện các sản phẩm hiện hữu, nhưng chúng tôi vẫn quan sát và sẽ không bỏ qua bất kỳ cơ hội M&A nào”, ông Phương nhấn mạnh.

Thành Nguyễn