Cơ hội tái cấu trúc thị trường nhà ở

Các chủ đầu tư không còn vốn để tiến hành dự án đang dở dang, những dự án hoàn thành không dễ bán vì tất thảy đều thuộc dòng nhà cao cấp có giá 80-120 triệu đồng/m2 trở lên, căn hộ 25-30 triệu đồng/m2 đã biến mất hoàn toàn…

Trước tình hình bi đát này, theo tôi đây là lúc Nhà nước ra tay cấu trúc lại thị trường nhà ở theo cấu hình khác, trong đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo. Mô hình này hoàn toàn có thể học hỏi được từ HDB của Singapore.

Ngay khi tách ra khỏi Malaysia năm 1965, ông Lý Quang Diệu và Đảng Nhân dân Hành động (PAP) đã có chủ trương xuyên suốt, là người dân Singapore phải có nhà ở và trách nhiệm này là của nhà nước. Khi nhà nước làm chủ thị trường BĐS mới tránh được tình trạng đầu cơ, lũng đoạn của giới chủ và người nghèo mới có cơ hội có nhà.

Nhưng để làm được điều đó Nhà nước phải có quỹ nhà rất lớn trong tay. Chính phủ Singapore đã thành lập Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB). Theo đó, HDB tiến hành dự báo nhu cầu nhà mỗi 5 năm, thăm dò thị trường, lấy ý kiến người dân, tham khảo các doanh nghiệp xây dựng, từ đó đưa ra kế hoạch trung và dài hạn.

HDB có quỹ đất công rất lớn với hơn 85% diện tích đảo quốc. Với quỹ đất này HDB đặt hàng cho các nhà đầu tư BĐS xây dựng nhà ở theo đơn đặt hàng của chính phủ. Các loại nhà đặt hàng gồm có chung cư bình dân, chung cư hạng trung, chung cư cao cấp và biệt thự; ngoài ra còn đặt hàng xây dựng các công trình công sở, công trình công cộng như bệnh viện, trường học…

Nhà đầu tư không phải lo các thủ tục pháp lý và hành chính, không phải qua đấu giá đất và tự bỏ vốn xây dựng theo đơn đặt hàng. Nhà đầu tư nào cần chính phủ sẽ cho vay vốn lãi suất thấp, tạo điều kiện cho mua, nhập khẩu vật liệu xây dựng theo giá ưu đãi. Sau khi hoàn tất công trình, HDB mua lại tất cả công trình sau khi đánh giá đạt chuẩn, đảm bảo nhà đầu tư xây dựng có lời, có tích lũy, đảm bảo tái sản xuất mở rộng.

Với quỹ nhà trong tay, HDB sẽ phân phối lại cho dân đảm bảo công bằng và minh bạch. Trong số người dân mua nhà sẽ có người mua được căn hộ theo giá thương mại bằng với giá HDB mua của doanh nghiệp, những người thu nhập thấp có thể được mua căn hộ với giá thấp hơn giá thương mại và trả góp dài hạn. Nhưng có một bộ phân dân cư phải trả giá căn hộ cao cấp, biệt thự sang trọng rất đắt để HDB lấy phần chênh lệch bù vào thiệt hại do bán nhà giá rẻ cho người dân. HDB coi nhà như công cụ điều tiết thu nhập.

Cho đến nay gần 90% dân Singapore có nhà ở ổn định, và 100% các chuyên gia được mời đến làm việc, định cư có thời hạn (gọi là thường trú nhân) được mua và thuê nhà với giá cả hợp lý. Người mua nhà của HDB có quyền sở hữu 99 năm, hết 99 năm nhà nước sẽ thu hồi và tiếp tục xây dựng cho một vòng đời nhà ở mới.

Ở Singapore vẫn tồn tại thị trường nhà ở tư nhân lớn mạnh. Các nhà đầu tư tư nhân có thể mua hay thuê đất công của chính phủ, của dân rồi đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, nhưng loại này rất cao cấp và đắt tiền có thể gấp 4-5 lần nhà ở của HDB và chỉ các nhà giàu có mới chạm tới được.

Để đảm bảo người thu nhập thấp, người nghèo, người trẻ và mọi hộ gia đình có nhà ở, chính phủ Singapore thực hiện một loạt chính sách như mỗi hộ gia đình chỉ được mua 1 căn nhà theo chương trình của HDB và sau 5 năm mới được cho thuê hay nhượng lại. Người khó khăn được hỗ trợ từ quỹ dự phòng quốc gia (CPF) và trả dần nhà trong 25-30 năm, đảm bảo trước khi về hưu là có nhà của mình…

Theo số liệu thống kê, chính phủ Singapore đã tài trợ cho HDB tổng cộng 28 tỷ đô la Sing kể từ khi cơ quan này ra đời. Từ 1965 đến nay, HDB của Singapore đã trải qua 3 lần cách mạng về nhà ở. Lần thứ nhất là nhà thấp tầng, đơn giản. Lần thứ 2 là chung cư trung tầng với căn hộ có diện tích nhỏ, không thang máy.

Lần thứ 3 là căn hộ hiện đại rộng rãi, đầy đủ tiện nghi ở trong không gian cộng đồng tiện nghi. Các khu HDB không hoành tráng nhưng đảm bảo các điều kiện sống cho cư dân. Các khu HDB gồm nhiều khối nhà với vài trăm căn hộ. Các khối nhà này được thiết kế với những khu vực sinh hoạt chung, kết nối với nhau bằng những hành lang có mái che kéo dài đến các trạm xe buýt.

Các khu nhà HDB này thường cách trạm metro khoảng 5-10 phút đi bộ; tích hợp đầy đủ dịch vụ hỗ trợ người dân: chợ ngoài trời, siêu thị nhỏ, trường mẫu giáo, trường tiểu học, phòng khám bệnh, khu tập thể dục, khu vui chơi cho trẻ em, sân bóng rổ, sân bóng chuyền, cầu lông, sân đá bóng, đường chạy bộ, bãi đậu xe hơi, khu ẩm thực với đa dạng các cửa hàng ăn uống, bến tàu điện ngầm, trạm xe buýt hoặc trạm trung chuyển xe buýt…

Các HDB luôn được bảo dưỡng và duy trì sơn sửa, kể cả căn hộ và các khu công cộng bên ngoài. Luôn có nhân công quét dọn, chăm sóc cây, lo điện đóm chung… Bài học thành công trong nhà ở của Singapore là đa số đất đai và nhà ở là tài sản nhà nước với quyền quản lý, định đoạt thuộc về nhà nước.

Trở lại với bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, cho thấy nhà đầu tư BĐS lớn, nhỏ đã buông tay với nhà ở xã hội, chỉ quan tâm đến phân khúc nhà cao cấp, chiếm lĩnh đất vàng… Vì thế, trong lúc đất đô thị bắt đầu khan hiếm, nếu Nhà nước muốn người dân có nhà, hay ít nhất là một bộ phận đông đảo nhân viên công chức, công nhân các khu công nghiệp có nơi ở, cần cấu trúc lại cơ cấu và chế độ vận hành của thị trường BĐS.

Theo đó, Nhà nước nắm quỹ đất công, không giao hết cho tư nhân. Với quỹ đất hiện có và vốn huy động từ các nguồn trong và ngoài nước, Nhà nước hoàn toàn tạo ra được quỹ nhà lớn và giành lại quyền chủ động dẫn dắt thị trường BĐS, không để thị trường BĐS rơi vào tình trạng đầu cơ, trục lợi, nâng ép giá, nóng lạnh bất thường như thời gian qua.

TS. Nguyễn Minh Hòa