Cơ hội tiếp cận nhà ở sẽ rộng mở hơn

Giá bán quá cao cản trở người dân tiếp cận nhà ở.

Bài toán giải phóng tâm lý người mua nhà

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 9/2024, tín dụng bất động sản tăng 9,15% so với cuối năm 2023, nhỉnh hơn đôi chút so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống (9%).

Đáng lưu ý, tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn tăng mạnh (16%), trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng (cá nhân vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 4,62%.

Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tiêu dùng trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản cũng giảm từ mức 65% trong những năm trước xuống còn 60% hiện tại, trong khi tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng từ 35% lên 40%.

Diễn biến này một mặt phản ánh sự ảm đạm trong cho vay bất động sản của các ngân hàng, mặt khác cho thấy tâm lý thận trọng của người mua nhà vào thời điểm này.

Hiện tại, lãi suất cho vay mua nhà tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, VietinBank và BIDV) là 5,2-8,5%/năm, nhóm ngân hàng tư nhân là 6,6-9,5%/năm, nhóm ngân hàng nước ngoài là 5,5-7,5%/năm, tùy từng kỳ hạn.

Tuấn Minh - Trưởng phòng Tín dụng một chi nhánh ngân hàng quốc doanh cho hay, các gói vay bất động sản hiện có lãi suất rất ưu đãi, thậm chí được coi là thấp nhất từ trước đến nay.

Đơn cử, lãi vay mua nhà tại BIDV tối thiểu là 5%/năm cố định trong 6 tháng đầu tiên (kỳ hạn 36 tháng), hoặc 5,5%/năm trong 12 tháng đầu tiên (kỳ hạn 60 tháng), áp dụng đối với các khách hàng ở Hà Nội và TP.HCM. Với khách hàng ngoài 2 thành phố lớn này, mức lãi vay mua nhà tối thiểu là 6%/năm cố định trong 24 tháng đầu hoặc 7%/năm trong 36 tháng đầu.

“Tuy vậy, tỷ lệ giải ngân đối với khách hàng cá nhân tại chi nhánh không quá cao so với cùng kỳ các năm trước (ngoại trừ năm 2023) khi nhiều khách hàng thừa nhận rất muốn vay nhưng sợ không trả được nợ khi tổng tiền vay quá lớn. Các khách hàng giải ngân vừa qua chủ yếu là khách hàng lớn, nhà đầu tư, thay vì người mua ở thực”, vị trưởng phòng này cho hay.

Theo báo cáo cập nhật về tỷ số giá nhà trên thu nhập (House Price to Income Ratio - HPR) năm 2024, giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện cao gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm của hộ gia đình, trong khi chỉ số này sẽ lý tưởng nếu ở mức 5-7 lần.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng, hiện giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại TP.HCM ở mức hơn 61 triệu đồng/m2, Hà Nội là hơn 60 triệu đồng/m2 . Với mức giá này, căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích trên 60 m2 rơi vào khoảng 3,5-4 tỷ đồng.

Giả sử, một gia đình trẻ với mức thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, có sẵn 1 tỷ đồng và vay ngân hàng 3 tỷ đồng với lãi suất trung bình 8,5-9%/năm trong 20 năm để mua nhà, số tiền lãi phải trả hàng tháng là hơn 33 triệu đồng, tức chiếm hơn 3/4 tổng thu nhập, điều này sẽ rất áp lực lên kinh tế gia đình.

Lấy ví dụ về gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, ông Hiếu cho biết, lãi suất cho vay đang áp dụng hiện nay là 7%/năm và gói tín dụng mới 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Chính sách xã hội có lãi suất cho vay tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm.

Với mức lãi suất này, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng.

Về phía doanh nghiệp, đại diện nhiều chủ đầu tư cho biết, tại TP.HCM và Hà Nội, mức độ quan tâm đến bất động sản của khách hàng từ nửa cuối năm 2024 trở lại đây có tăng, thậm chí khách hàng còn chủ động liên hệ với môi giới cũng như tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, tham quan nhà mẫu, nhưng khi quyết định xuống tiền lại tỏ ra dè dặt.

“Hiện tại, dù doanh nghiệp thiết kế nhiều gói hỗ trợ cũng như liên kết với nhiều ngân hàng để đưa ra các gói vay ưu đãi, nhưng khi nhân viên tư vấn đến giá cả, người mua vẫn chần chừ và lấy lý do ‘cần suy nghĩ thêm’ hoặc nói thẳng là ‘giá bán quá cao’ để từ chối”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản nói.

Thời gian qua, thị trường bất động sản cũng có gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng (sau đó mở rộng thành 140.000 tỷ đồng) dành cho nhà ở xã hội.

Tuy vậy, theo TS. Nguyễn Hoàng Dương - Phó vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính), gói vay này không mang lại nhiều hiệu quả do thủ tục giải ngân phức tạp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội không nhiều nên cũng khó giải ngân. Tính tới nay, gói này mới giải ngân được gần 1%, tức khoảng 1.344 tỷ đồng.

Cần có giải pháp dài hạn về nguồn vốn

Ngoài thủ tục giải ngân phức tạp, nguồn cung mới khan hiếm, việc giá nhà liên tục đi lên cũng khiến các gói hỗ trợ trở nên kém hiệu quả. Theo các chuyên gia từ Công ty Chứng khoán VPBankS, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM hiện vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Định giá bất động sản quá cao không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, mà còn làm giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản. Thay vì vay vốn mua nhà, nhiều người đã chuyển sang gửi tiền tiết kiệm tại ngân hàng để hưởng lãi suất ổn định hơn.

Giá nhà tăng cao cũng là một trong những rào cản lớn nhất đối với người mua nhà, đặc biệt với nhóm thu nhập thấp. Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, khoảng 60% người tiêu dùng đang tìm kiếm các căn hộ có giá từ 1,5-2 tỷ đồng. Tuy nhiên, phân khúc nhà giá rẻ này gần như “tuyệt chủng” trên thị trường, dẫn đến tình trạng người dân không thể mua nhà ngay cả khi lãi vay giảm mạnh.

Một khảo sát do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI) thực hiện gần đây cho thấy, 63% người tham gia cho biết lý do chưa đưa ra quyết định mua bất động sản liên quan đến tài chính.

Trong đó, 72% không mua vì thu nhập giảm, không dám vay ngân hàng, bên cạnh các lý do không đủ tiền thanh toán phần trả trước và đang chờ giá giảm thêm.

Theo TS. Nguyễn Hoàng Dương, thiếu nguồn vốn dài hạn đang là vấn đề khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn, nguyên nhân xuất phát từ nội tại thị trường còn nhiều rủi ro và vướng mắc thủ tục pháp lý khiến dự án không được phê duyệt, dẫn tới nguồn cung mới thiếu hụt.

“Khi rủi ro tăng cao thì bên cung cấp tín dụng, nguồn vốn cho thị trường sẽ phải tính toán lại. Do đó, cần phải xây dựng cơ chế mới về vốn với nhiều nguồn khác nhau để hỗ trợ người mua nhà, trong đó cần ưu tiên giảm thấp lãi suất hơn nữa, có thể xuống mức 5%/năm”, ông Dương nêu quan điểm.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng đánh giá, các gói ưu đãi cho vay mua nhà hiện không hiệu quả, lượng giải ngân tính đến hiện tại quá ít. Theo ông Hiếu, tín dụng là một trong những yếu tố quan trọng với thị trường bất động sản, nếu không có lãi suất, thời gian phù hợp cho người đi vay thì những chính sách ưu đãi đều chỉ là “có tiếng nhưng không có miếng”.

Lấy ví dụ về gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, ông Hiếu cho biết, lãi suất cho vay đang áp dụng hiện nay là 7%/năm và gói tín dụng mới 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Chính sách xã hội có lãi suất cho vay tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%.

Với mức lãi suất này, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng. Trong khi trên thực tế, mức thu nhập hiện nay của nhiều gia đình ở đô thị chỉ từ 10-20 triệu đồng mỗi tháng nên họ không dám vay vốn mua nhà là điều dễ hiểu.

“Do đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần xem xét đưa ra chương trình tín dụng như cách đây 10 năm, đó là gói cho vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm, thời gian cho vay 20 năm.. để thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà”, ông Hiếu đề xuất.

Chia sẻ tại Họp báo thường kỳ quý III/2024 diễn ra vào trung tuần tháng 10/2024, Bộ Xây dựng cho biết đang làm việc với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước để tổng hợp báo cáo đề xuất Chính phủ xem xét sớm triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhằm giúp người thu nhập thấp có thể tiếp cận được vốn rẻ mua nhà xã hội.

Trước đó, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước trong tháng 10/2024 hoàn thành việc nghiên cứu, xây dựng, triển khai gói tín dụng ưu đãi khoảng 30.000 tỷ đồng để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội. Trong đó, 50% từ phát hành trái phiếu chính phủ và 50% còn lại từ nguồn vốn ngân sách địa phương ủy thác cho vay.

Việt Dương