Có nên cấm tuyệt đối việc phân lô, bán nền?

Nhiều chuyên gia cho rằng không nên cấm tuyệt đối việc việc phân lô, bán nền. Ảnh minh họa

Sáng ngày 2/6, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách”.

Phát biểu tại hội thảo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong khi Luật Đất đai đang được chờ sửa đổi thì Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như: Các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Liên quan đến việc mở rộng phạm vi siết phân lô bán nền, ông Nam nhấn mạnh, việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng, phù hợp với tâm lý tích cóp, đầu tư và là nhu cầu rất lớn của người dân. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn.

Ông Nam cũng cho rằng có 2 vấn đề quan trọng được đặt ra, đó là việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương là nguồn cơn của những biến tướng trong việc phân lô, bán nền và hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc đất nền chưa minh bạch, chưa rõ ràng.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phát biểu tại Hội thảo

Tại hội thảo TS.Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng khẳng định: “Bất động sản là một tài sản. Đã gọi là tài sản thì có quyền sử dụng, cho thuê, để dành….Và tài sản để dành được như vàng, đó chính là đất nền. Quyền của người có tiền là mua bán, trao đổi và để dành, đầu cơ, chờ giá lên bán. Đó là quyền chính đáng của công dân. Đất nền là tài sản khan hiếm như vàng và ngoại tệ”.

Trên góc độ các nhà phát triển, ông Nghĩa cho rằng doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đa phần là vừa và nhỏ, có năng lực tài chính khiêm tốn, thường phải tiếp cận đất đai, thực hiện các dự án phân lô, bán nền để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền và tiếp tục phát triển các dự án mới quy mô hơn. Bên cạnh đó, quy hoạch xây dựng nhìn chung chưa đồng bộ, kể cả các thành phố lớn, đô thị đặc biệt, do đó, việc phân lô, bán nền cũng tùy thuộc vào tình hình thực tế của từng địa phương để cấp phép, phê duyệt phù hợp.

Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng viện Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cũng khẳng định phân lô bán nền là hình thức sở hữu nhiều ưu điểm như: Kéo dãn thời gian đầu tư, giảm chi phí tại thời điểm khởi phát trong bối cảnh dòng tiền không lớn chủ đầu tư sẽ không phải dồn tất cả vốn liếng, tiền của vào xây dựng một dự án. Kích thích, khơi mạch thị trường trong thời điểm đóng băng, biến một cơn bão lớn thành các đợt sóng nhỏ, các chủ đầu tư cùng tham gia vào quá trình phát triển và dễ dàng chống chọi.

PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng viện Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương khẳng định phân lô bán nền là hình thức sở hữu nhiều ưu điểm

Còn theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, trước hết cần phải khẳng định giao dịch về quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô bán nền hoặc tách thửa đất của tổ chức , hộ gia đình , cá nhân luôn hiện diện trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về chuyển dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng của xã hội ”.

Ông Tuyến cho rằng, chúng ta cần nhận diện hành vi phân lô bán nền có tác dụng tích cực nhất định, thể hiện việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất . Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng nhận định thực tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn. Ở Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ rang và chi tiết trên tất cả các bản đồ.

Cần phải nhắc lại, thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo vì đang thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đều cho rằng, để quản lý chặt việc phân lô bán nền, tránh hệ lụy thì thay vì điều chỉnh chính sách bằng việc ban hành quy định cấm đoán, Bộ TN & MT cần có các giải pháp, quy định về chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành.

Đặc biệt tăng cường công tác thanh tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung và hành vi phân lô bán nền trái phép nói riêng với chế tài đủ sức răn đe, giáo dục.