Có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ khi bên bán nhà đất đột ngột qua đời?

Với các hợp đồng mua bán nhà đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước 1/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có sổ đỏ của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có có thể được cấp sổ đỏ mới (không phụ thuộc vào việc người bán còn sống hay mất). Cụ thể:

Trường hợp bên mua chỉ có hợp đồng mua bán nhưng bên bán không trao sổ đỏ, để được sang tên sổ đỏ, bên mua cần chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất và nộp hồ sơ tại Bộ phận 1 cửa của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; hoặc nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì bên mua nhà đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản sổ đỏ đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển quyền…Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp sổ đỏ cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp sổ đỏ đã cấp thì thực hiện việc sổ đỏ đã cấp.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Với trường hợp bên mua không có hợp đồng, văn bản công chứng hoặc chứng thực thì cần nộp hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; Bản gốc sổ đỏ đã cấp của bên bán; Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Đối với các hoạt động mua bán nhà đất sau 1-8, trường hợp dù chưa đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực thì người nhận chuyển nhượng vẫn đăng ký sang tên sổ đỏ theo quy định.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực: Trường hợp người nhận chuyển nhượng đã trả hết hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.

Sau khhi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

Trường hợp bên nhận chuyển nhương chưa trả tiền hoặc trả ít hơn 2/3 số tiền trong hợp đồng, theo BLDS 2015, hợp đồng không có hiệu lực nên bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ để giao kết, thực hiện hợp đồng mới.

H.L